Topical issues of formation and development of project financing of housing construction in russian federation

Строительная отрасль является одной из крупнейших отраслей страны и составляет порядка 6% ВВП России с учетом сопутствующих видов деятельности. Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018 г.), под строительством понимается «создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)». От развития отрасли и ее эффективного регулирования зависит количество участников экономического процесса. В настоящее время на рынке жилищного строительства осуществляют свою деятельность более чем 279,5 тыс. компаний.

ГРНТИ 06.71.05

Елена Николаевна Клочкова – кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры банков, финансовых рынков и страхования Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Анна Игоревна Овечкина – кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Наталья Павловна Петрова – кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Статья поступила в редакцию 01.06.2019.

Рассматривая структуру строительных организаций в разрезе форм собственности, необходимо отметить, что частная форма собственности является преобладающей и занимает 99% или 276,9 тыс. ед. от общего количества. Доля субъектов малого предпринимательства составила более 93,8% (262,4 тыс. ед.), доля средних предприятий 0,5%, а доля организаций, не относящихся к малому и среднему бизнесу, 5,5%. Одной из особенностей строительной отрасли является ее зависимость от госзаказа. Так, ежегодно общий уровень государственного заказа по всем секторам экономики страны находится в пределах 23-25 трлн руб. (без закрытых статей). При этом доля строительства колеблется по объему от 24% до 27%, а с учетом смежных отраслей доля этого сектора оценивается в 40%.

В сфере инфраструктурного строительства с 2002 по 2015 годы объем государственного заказа вырос с 240 млрд до 2,07 трлн руб. (более чем в 6,5 раз). Однако анализ динамики данного показателя за период 2012-2014 гг. показал, что более 60% всего госзаказа пришлось на реализацию объектов к саммиту АТЭС 2012 г., Олимпиаде в Сочи в 2014 г., строительство космодрома «Восточный» и инфраструктуры к футбольному чемпионату. При этом государственные структуры выполнили далеко не все обязательства по финансированию строительных объектов, что в конечном итоге привело к банкротству отдельных участников рынка, и затронуло не только инфраструктурное строительство, но и жилищные объекты. В 2016 году произошло сокращение количества и объема госконтрактов на 29%, их общая стоимость снизилась на 11% и составила 5,8 трлн рублей.

Анализ динамики показателя валовой добавленной стоимости, рассчитываемой как разница между выпуском и промежуточным потреблением по виду деятельности «строительство», характеризуется его снижением, по сравнению с другими отраслями экономики (таблица 1).

Таблица 1

Доля строительства в валовой добавленной стоимости, % [1]

Показатель	2014	2015	2016	2017	2018
Валовая добавленная стоимость в основных ценах, млрд руб.	78 515	77 141,7	77 475,3	78 675,2	80 436,9
Строительство, млрд руб.	4 997,3	4 895,6	4 976,6	4 918,7	5 148,4
Доля строительства в валовой добавленной стоимости, %	6,4	6,3	6,4	6,3	6,4

В начале 2000-х годов сфера жилищного строительства развивалась значительными темпами. Этому процессу способствовало нормативно-правовое закрепление долевого строительства, оформления земельных участков, был сформирован единый кадастр объектов недвижимости. Пик жилищного строительства пришелся на 2014-2015 гг., при этом было построено и введено в действие 84,285,3 млн кв. метров общей жилой площади, а в 2018 г. – 75,7 млн кв. метров. В региональном разрезе лидерами строительного бума 2014-2015 гг. стали: Центральный, Южный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа. Сокращение объемов в жилищном строительстве в 2016-2018 гг. отразилось практически на всех регионах Российской Федерации. Тем не менее стоимость квадратного метра на первичном рынке остается ниже, чем на вторичном, что стимулирует спрос на приобретение жилья в крупных городах РФ. В 2018 году можно наблюдать рост объемов введения площади жилых помещений в Санкт-Петербурге и Москве.

Согласно данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра в 2010 году составляла 31877 руб. и до 2013 года рост показателя составлял около 5% в год, в 2014 году произошел резкий скачок и стоимость квадратного метра выросла на 8%, в 2018 году этот показатель составил 41 358 руб. В городе традиционно стоимость квадратного метра выше, чем в сельской местности (таблица 2). По данным Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в стране на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков жилищных объектов, что почти на 2% превышает аналогичный показатель 2017 года. Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн кв. м, в 2017 году – 4,2 млн кв. м. Агентство учитывало только тех застройщиков, которые продают жилье в рамках 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство. Самая тревожная ситуация у 111 застройщиков, которые в 2018 году были признаны несостоятельными, так как на их балансе – 3,6 млн кв. м незавершенного строительства (77,8 тыс. квартир).

Число незавершенных строительством жилых домов за рассматриваемый период (20102018 гг.) постоянно менялось. Так, в 2010-2011 гг. количество незавершенных жилых домов со- ставляло 11,4-11,6 тыс. единиц общей площадью 28,7-29,7 млн. кв. метров. В 2016-2017 гг. количество незавершенных жилых домов снизилось и составило 7,1-7,7 тыс. ед., но общая площадь увеличилась до 37,2-37,5 млн кв. метров. В 2018 году показатель увеличился до 7,9 тыс. единиц общей площадью 52,9 млн кв. метров. По данным Минстроя РФ, к 2018 году гражданами вложено около 3,5 трлн руб. в долевое строительство и заключено 1,1 млн договоров. В реестре ведомства зарегистрировано 28,9 тыс. граждан, чьи права нарушены в ходе строительства домов, и более 800 проблемных объектов. По подсчетам Общероссийского движения обманутых дольщиков, проблема обстоит серьезнее, так как в их списках находится более 158 тыс. граждан и 935 долгостроев.

Таблица 2

Динамика изменения средней фактической стоимости строительства 1 кв. м. общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях в РФ, руб. [1]

Показатель / Год	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Всего, в т. ч.:	31877	33320	34354	36439	39447	39258	40890	41459	41358
в городской местности	31844	33371	34557	36649	39542	39531	41131	41773	41658
в сельской местности	32391	32420	31182	33823	38508	36834	38857	38950	37553

Проведенные исследования по росту количества застройщиков-банкротов в России Институтом развития строительной отрасли (ИРСО) с марта 2018 года по февраль 2019 года показали, что за указанный период количество девелоперов-банкротов выросло на 67%, превысив 400 компаний. В тройке регионов по объемам незавершенного строительства на февраль 2019 года находятся Московская область (28,8%), Краснодарский край (7,2%) и Москва (7,1%). Дестабилизация и банкротства в строительном бизнесе отражаются и на развитии банковской системы, так как невозврат кредитов и банкротства заемщиков отрицательно влияет на их финансовую устойчивость. В 2016 году для поддержки строительных компаний и снижения падение спроса на недвижимость государство субсидировало ипотечное кредитование через госбанки. Снижение ставки по кредиту позволило ряду компаний избежать финансовой несостоятельности, хотя ипотечное кредитование так и не вышло на уровень 2014 года. В 2016 году было выдано ипотечных кредитов на 27,17% больше, чем в 2015 г., но на 16,02% меньше, чем в 2014 г. (таблица 3).

Таблица 3

Показатели развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России, 2014-2019 гг.

Показатели	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Количество действующих кредитных организаций	923	834	733	623	561	484
Количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК	658	629	559	484	410	358
Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам, млрд руб. (данные на 01.01), всего по РФ	1338,73	1753,29	1157,76	1472,38	2021,40	3012,70
Средневзвешенная ставка по ИЖК, %	12,44	12,45	13,35	12,48	10,64	9,56
Индекс цен, %	111,35	112,91	105,39	102,51	104,26	101,77
Индекс цен на первичном рынке жилья, %	105,7	99,7	99,6	101,0	106,3	-
Доля ИЖК в объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, %	15,54	20,29	20,08	20,74	22,13	24,36

Источник: статистический сборник Банка России «Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России». Москва, 2018.

Необходимо отметить, что в 2016 году 40% всех ипотечных кредитов были выданы с привлечением государственной поддержки. Важную роль также сыграл материнский капитал и жесткие условия его использования. Информация по объемам предоставленных ИЖК (ипотечные жилищные кредиты) под залог требования по договорам участия в долевом строительстве и количеству кредитных органи- заций, предоставляющих данный вид кредитного продукта, доступна начиная с 01.02.2016 года (таблица 4). Сравнение уровня развития рынков недвижимости развитых стран и стран с формирующимся рынком недвижимости позволило выделить показатель, характеризующий соотношение кредитов, предоставленных на приобретение жилой недвижимости к совокупным выданным кредитам и займам, и сравнить его по странам. Так, в России, по данным МВФ на 01.01.2018 г., он имел значение 9,9%, в США – 30,4%, в Германии – 18,6%, в Италии – 20,4%, в Испании – 34,4%, в Норвегии – 44,6%, в Великобритании – 19,7%, в Финляндии – 32,9%, в Швейцарии – 40,9%, в Швеции – 36,6%.

Таблица 4

Показатели развития ипотечного жилищного кредитования, выданного под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве в Российской Федерации, 2016-2019 гг.

Показатели	2016	2017	2018	2019
Количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (данные на 01.01), всего по РФ. В том числе:	212 (на 01.07)	210	191	156
в Центральном федеральном округе (ФО), всего доля в общем кол-ве, %	112 52,83	107 59,95	90 47,12	72 46,15
в Северо-Западном ФО, всего доля в общем кол-ве, %	17 8,02	18 8,57	15 7,85	12 7,69
в Приволжском ФО, всего доля в общем кол-ве, %	37 17,45	39 18,57	38 19,90	37 23,72
ИЖК под залог требования по договорам участия в долевом строительстве, млн руб. (данные на 01.01) темп прироста, %	27940 -	570736 1942,72	661244 15,86	870644 31,67
Доля ИЖК под залог требования по договорам участия в долевом строительстве в общем объеме выданных ИЖК, %	2,41	38,76	32,71	28,90
ИЖК под залог требования по договорам участия в долевом строительстве, по 30-ти крупнейшим банкам, млн руб. (данные на 01.01)	24584	515552	613765	824873
Доля участия 30-ти крупнейших банков в ИЖК под залог требования по договорам участия в долевом строительстве, %	87,99	90,33	92,82	94,74
Средневзвешенная ставка по ИЖК под залог требования по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) (данные на 01.01), %	11,32	11,55	10,41	9,30
Средневзвешенный срок кредитования по ИЖК по ДДУ, мес.	180,7	187,9	189,7	195,3

Источник: статистический сборник Банка России «Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России». Москва, 2018.

Индекс Херфиндаля – Хиршмана по выданным ИЖК показывает степень концентрации на рынке и рассчитывается как сумма квадратов удельных весов по объему выданных ИЖК в расчете на кредитную организацию в объеме совокупного показателя по банковскому сектору; он принимает значения от 0 до 1. Значение данного показателя в 2018 году по двум банкам с наибольшей долей выданных ипотечных кредитов (Сбербанк – 51,78%, ВТБ – 22,31%) составило 0,318; значение индекса Херфиндаля – Хиршмана по пяти крупнейшим банкам на рынке ипотечного кредитования (Сбербанк – 51,78%, ВТБ – 22,31%, Газпромбанк – 4,96%, Россельхозбанк – 4,25%, ДельтаКредит – 2,48%) составило 0,323; значение индекса Херфиндаля – Хиршмана по десяти крупнейшим банкам на рынке ипотечного кредитования, в число которых также вошли Райффайзенбанк (2,11%), Абсолют Банк (1,6%), ФК Открытие (1,12%), Альфа-Банк (1,1%), Уралсиб (1,01%), равно по итогам 2018 года 0,324. Интерпретация данного показателя характеризует высокий уровень монополизации на рынке ипотечного кредитования, так как показатель принимает значение более 0,18. При этом абсолютным лидером на рынке ипотечного кредитования является Сбербанк, доля которого в 2016 году составила 49,04%, в 2017 – 53,55%, в 2018 – 51,78%, в 1 кв. 2019 года – 34,97%.

В 2018 году Президентом РФ был подписан Федеральный закон № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», сущность которого направлена на переход от долевого строительства к проектному финансированию че- рез счета эскроу в аккредитованных банках, средствами с которых застройщики смогут воспользоваться только после окончания ими работ. Эти изменения затронут и тех девелоперов, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. До этого они могли строить и продавать жилье по старым правилам. Теперь расчеты по ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года, будут осуществляться с использованием эскроу-счетов независимо от того, когда заключался первый ДДУ.

Переход к проектному финансированию официально начнется с 1 июля 2019 года, все сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме. Переход на новые правила направлен на наведения порядка в отрасли и снижение числа обманутых дольщиков и долгостроев. В соответствии с изменениями, внесенными в Гражданский кодекс (от 26.07.2017 г. № 212-ФЗ, гл. 45, ст. 860.7-860.10), в российской банковской практике стали применять эскроу-счета, то есть специальные счета, на которых размещается денежная сумма, необходимая для оплаты по договорам, заключенным между продавцом и покупателем. При этом банк – как финансовый агент – обеспечивает безопасность проводимой финансовой сделки и контролирует целевое расходование средств дольщиков при заключении сделок по договорам долевого участия в строительстве, что является важным и необходимым элементом финансовой безопасности при проведении сделок с недвижимостью. Необходимо отметить важность того факта, что денежные средства, размещенные на эскроу-счете, открытом для проведения расчетов по заключенному договору участия в долевом строительстве, страхуются в соответствии со ст. 12.2 Федерального закона от 23.12.2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» на сумму 10 млн руб.

В соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ № 697 от 18.06.2018 г., разработаны критерии (требования), которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам в долевом строительстве. К таким критериям относятся следующие: наличие у банка универсальной лицензии Банка России; банк должен быть участником системы обязательного страхования вкладов; отсутствие применения банком ограничений по осуществлению банковских операций в связи с применением к России санкционных мер; соответствие банка одному из нижеперечисленных требований, а именно: банк отвечает требованиям Федерального закона «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере» от 13.07.2015 г. № 225-ФЗ, наличие у банка определенного кредитного рейтинга присвоенного кредитными рейтинговыми агентствами Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство или Рейтинговое Агентство «Эксперт РА», Банком России принято решение о гарантировании непрерывности деятельности данного банка.

На сегодняшний день Банк России в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов невидимости», размещает информацию о банках, имеющих право на открытие эскроу-счетов для проведения расчетов по заключенным договорам участия в долевом строительстве. Так, на 01.04.2019 г. количество кредитных организаций, отвечающих требованиям данного Федерального закона, составило 63, количество банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов для проведения расчетов по договорам участия в долевом строительстве по данным на 01.03.2019 г. составило 28, и открыто 11,2 тыс. счетов застройщиков, по которым осуществляется банковское сопровождение. Таким образом, доля данных банков в общем количестве кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, выданные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, составляет 17,9%. При этом, только в Сбербанке открыто 6,4 тыс. счетов застройщиков, что составляет 57,14% от всех открытых в настоящее время девелоперских счетов. Сумма одобренных Сбербанком сделок по предоставлению ипотечных жилищных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве составила 102 млрд руб.

Таким образом, анализ современной системы развития проектного финансирования в Российской Федерации позволил сделать следующие выводы: (1) Банком России создан и разработан механизм перехода коммерческих банков на новую систему финансирования долевого жилищного строительства, предполагающий формирование специального банковского обслуживания с использованием счетов эскроу; (2) создана специальная законодательная база, позволяющая осуществлять проектное финансирование застройщиков, включающая в себя разработанные требования (критерии), которым должны соответствовать кредитные организации (банки), участвующие в системе финансирования строительных проектов по договорам долевого участия; изменены подходы к формированию коммер- ческими банками резервов при кредитовании застройщиков с использованием эскроу-счетов (Указание Банка России от 26.12.2008 г. № 5043-У), содержащие комплексный анализ строительного проекта в соответствии с установленными базовыми критериями оценки его эффективности (финансовое положение застройщика, финансовая структура, политическая и правовая среда, характеристики операций, риск строительства, качество инвестора, обеспечение), на основе которого выделены четыре уровня кредитоспособности заемщика (слабый, удовлетворительный, достаточный, высокий), позволяющие определять банкам объемы формируемых резервов и ставки по кредитам, учитывая эффективность строительного проекта; (3) разработана система взаимодействия застройщиков и кредитных организаций, обеспечивающая эффективное банковское сопровождение и кредитование строительных компаний с использованием эскроу-счетов.

Для защиты участников долевого строительства на основании Федерального закона от 29.07.2017 г. № 218 в Российской Федерации был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, основной целью которого является защита прав дольщиков по новым объектам жилищного строительств и на финансирование достройки объекта недвижимости. При этом, в случае банкротства организации-застройщика, денежные средства, аккумулированные в компенсационном фонде, будут направлены на выплаты возмещения гражданам, являющимся участниками долевого строительства, или на финансирование мероприятий по организации завершения строительства объектов незавершенного строительства.

На основании Указа Президента РФ № 204 от 07.05.2018 г. «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024» Правительством РФ для поддержки и развития строительной отрасли был разработан нацпроект «Жилье и городская среда». Данный проект предусматривает достижение следующих задач и целевых показателей: проект «Ипотека» нацелен на достижение уровня процентной ставки по ипотеке менее 8%; проект «Жилье» направлен на увеличение ежегодного объема жилищного строительства до 120 млн кв. м к 2024 году; проект «Формирование комфортной городской среды» предусматривает развитие населенных пунктов с учетом индекса качества городской среды; проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» направлен на переселение граждан из аварийного жилья.

Общий объем средств на реализацию нацпроекта – более 1 трлн руб., из которых из федерального бюджета выделяется 891 млрд руб. Этот проект закрепил переход от привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них.

Проведенный анализ развития проектного финансирования жилищного строительства в Российской Федерации позволил обобщить и выделить положительные и отрицательные стороны проводимой реформы, к отрицательным сторонам можно отнести следующее: подорожание новостроек на начальной стадии строительства; уход с рынка строительных компаний, которые не успеют перейти на новые требования, что может привести к снижению предложения и монополизации рынка крупными застройщиками; не все банки готовы работать с эскроу-счетами и финансировать застройщиков. Среди положительных моментов проводимой реформы следует отметить возможность снижения системных рисков, а именно: снижение рисков для покупателей и защита их от недобросовестных застройщиков; банковский контроль за денежными средствами позволит избежать нецелевого использования денег покупателей; первичный рынок будет прозрачным, так как ненадёжным застройщикам будет закрыт выход на него; реформа приведет к консолидации небольших девелоперов.

Таким образом, разработанный механизм проектного финансирования и переход банков на новую схему банковского кредитования долевого жилищного строительства позволит решить задачи, обеспечивающие эффективное и бесперебойное функционирования системы защиты прав вкладчиков, что позволит повысить спрос на участие в данной модели и обеспечить заинтересованное участие банков в обеспечении финансирования строительных проектов.