Инструменты государственного регулирования регионального рынка ипотечного жилищного кредитования

В настоящее время на рынке жилья сохраняются тенденции, получившие своё развитие в 2000-х годах в связи с широким распространением ипотечного жилищного кредитования. Инвестиционные ресурсы на рынке направляются на строительство элитного жилья, а также жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредитования.

Продолжается практика приобретения жилья высокодоходными группами населения в инвестиционных целях. В результате этого вероятно насыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темпов строительства при дальнейшем росте цен.

Государственная поддержка отдельных категорий граждан в значительной мере поглощается опережающим ростом цен на жильё. В результате доступность жилья снижается.

В отличие от стран Европейского Союза в Российской Федерации развитие получает именно ипотечная модель. Тогда как в Европе, наряду с ипотечной, существует и накопительная модель стимулирования строительства и приобретения жилья.

Основным государственным институтом, призванным стимулировать развития рынка ипотеки, является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АИЖК»).

Первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования, в целом успешно завершен, благодаря стимулирующей роли АО «АИЖК», а также усилиям других участников рынка. Тем не менее, ипотечное кредитование не доступно значительной части населения России.

В Ростовской области действует региональный оператор АО «АИЖК» – Акционерное общество «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (далее – АО «РРИК»), 98% акций которого находятся в государственной собственности Ростовской области, остальные акции распределены между муниципалитетами и субъектами инвестиционной деятельности. АО «РРИК» за счёт имеющихся средств осуществляло выкуп ипотечных закладных у банков с последующей продажей АО «АИЖК» что снижало риски кредитных учреждений и удешевляло стоимость кредита.

Однако в 2012 году в устав АО «РРИК» были внесены изменения, позволяющие обществу осуществлять иную коммерческую деятельность, в том числе строительство, что противоречит сущности ипотечного государственного регулятора рынка, который должен использовать финансовые ресурсы для снижения кредитной нагрузки на заёмщика, что позволяет эффективно распоряжаться средствами государственной поддержки. АО «РРИК» с 2012 года участвовал в различных строительных проектах. Основная же уставная деятельность отошла на второй план. Используя значительный уставный капитал в качестве гарантии, АО «РРИК» получал кредитные средства под строительные проекты, не связанные с жилищной политикой. Это привело к чрезмерной закредитованности общества, неспособности отвечать по своим обязательствам. Ряд банковских учреждений подало иски о банкротстве общества.

В последнее время влияние АО «РРИК» на рынок региональной ипотеки минимально. Основными игроками на рынке Ростовской области остаются банки, в том числе те, которые имеют соглашения с АО «АИЖК». Ростовский менеджмент не справился с задачей стимулирования ипотеки, однако, экономическая ситуация в целом в стране и в Ростовской области, по-прежнему, позволяет сохранятся высоким темпам роста ипотечного кредитования.

«Экономика и социум» №11(30) 2016