Ретроспективный анализ показателей доступности жилья в Калужской области

Целеполагание экономики - обеспечение достойного жизненного уровня населения. Другой функции у нее нет. Такова генеральная линия экономики. Повышение качества жизни населения является важнейшим государственным приоритетом и стратегическим выбором социальноэкономического развития России в целом и отдельных регионов. Значимость проблемы качества жизни в России возрастает в связи с тем, что человеческий ресурс в условиях активно идущих процессов старения населения становится самым дефицитным ресурсом. При этом следует иметь в виду, что человек является источником и целью любых социальноэкономических преобразований. Если этот принцип игнорируют, то проводимые реформы в различных сферах социально-экономической жизни общества становятся формальными и теряют свое реальное содержание.

Таким образом, на данном этапе экономического развития, в условиях построения новой инновационной модели, проблема развития человеческого потенциала - главного фактора экономического роста, является одной из основных.

Интегральной характеристикой жизни людей является «качество жизни». Понятие «качество жизни» как научная категория сегодня является и важнейшим инструментом принятия управленческих решений.

За прошедшие годы создана обширная научная база по данной проблематике, которая показывает, что зарубежные исследования проводятся в двух направлениях, основанных на объективных условиях жизни и на изучении степени удовлетворенности жизнью самими людьми.

Необходимым условием жизнедеятельности и развития человека является жилище. Оно занимает важное место не только в системе личных ценностей человека, но и, являясь, частью национального богатства страны, и основой воспроизводства трудовых ресурсов, - в системе общественных ценностей.

На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики - разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время в РФ реализуется национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основным инструментом его реализации является федеральная целевая программа «Жилище» на 2015-2020гг.

Количественное измерение достижения поставленных целей и необходимость обоснования принимаемых решений предопределяют необходимость мониторинга рынка жилья на основе системы индикаторов. Важнейшими индикаторами являются показатели доступности жилья. В широком смысле понятие доступности жилья включает не только возможность покупки жилья на рынке, но и возможность получения социального жилья льготными категориями населения, аренду жилья и др.

В международной практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. В этой связи основными факторами, оказывающими влияние на доступность жилья, являются: стоимость жилья; ставка ипотечного кредита и другие условия ипотечного кредитования; совокупный доход домохозяйства, а также величина налога на недвижимость, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, размер страховых выплат и т. д.

В отечественной и зарубежной практике существует целый ряд показателей оценки доступности жилья на рынке. Первые отечественные работы в этой сфере появились в начале 1990-х годов и обусловлены формированием и развитием рынка жилья в России [4]. Наиболее широкое распространение имеет показатель, характеризующий доступность жилья, коэффициент доступности жилья. В качестве важного целевого индикатора он используется, как уже было отмечено, в Федеральной целевой программе «Жилище», а также в «Стратегии 2020», российских законодательных документах, в документах ООН и Всемирного банка, в отечественной и зарубежной научной литературе. Коэффициент доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи, состоящей из 3 человек. Он показывает количество лет, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

Рисунок 1 – Динамика коэффициента доступности жилья на первичном рынке, лет

Рисунок 2 – Динамика коэффициента доступности жилья на вторичном рынке, лет

Как видно из рисунков 1-2, рассчитанный авторами, на основе данных официальной статистики [5], коэффициент доступности жилья в Калужской области на протяжении всего исследуемого периода превышает среднероссийский уровень. При этом с 2000-2007 гг. коэффициент доступности жилья на первичном рынке превышал аналогичный показатель на вторичном рынке. В период с 2009-2014 гг., напротив, коэффициент доступности жилья на вторичном рынке превышает значение показателя на первичном рынке. Данная тенденция характерна для Калужской области и России в целом. Так в 2014 г. коэффициенты доступности жилья на вторичном и первичном рынке в Калужской области составили 3,5 лет и 3,0 года соответственно (при среднероссийском уровне 3,1 года и 2,8 лет) [3]. При этом, по мнению экспертов рынка недвижимости, цены на вторичном рынке жилья должны быть на 20-30% ниже новостроек.

Вместе с тем следует отметить, что значение анализируемого показателя в 2009 г. почти в 2 раза (средний коэффициент доступности составляет 6,1 года), а в 2010 г. – в 1,5 раза (средний коэффициент доступности составляет 4,7 года) превышает целевой индикатор жилищной программы (3,1 года) [1].

В соответствии с международной классификацией рынков жилья, по критерию доступности, рынки жилья подразделяются на следующие категории:

• -    жилье доступно – при значении коэффициента доступности до 3 лет;

• -    жилье не очень доступно – при значении коэффициента доступности 3-4 года;

• -    приобретение жилья серьезно осложнено – при значении коэффициента доступности 4-5 лет;

• -    жилье существенно недоступно – при значении коэффициента доступности более 5 лет [4].

Проведенный анализ свидетельствует о том, что достигнутые к 2014 г. показатели доступности в среднем по РФ и Калужской области имеют значения ниже целевого индикатора программы «Жилище» (2015 г. – 4 года [2]), и могут быть оценены как благоприятные. Однако, вывод о достаточно высоком уровне доступности жилья в России, на основе рассчитанных коэффициентов доступности, носит иллюзорный характер. Это объясняется методикой расчета данного показателя на основе средних величин, не учитывающей дифференциацию населения по размеру денежных доходов.

Наряду с коэффициентом доступности жилья рассчитывается и индекс доступности приобретения жилья, который показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, необходимыми для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв.м. с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Показатели доступности жилья в России регулярно рассчитываются и публикуются Фондом «Институт экономики города» по мере публикации официальных данных Росстата и Банка России.

Так, по оценкам Фонда «Институт экономики города», значение показателя в 2008 г. составило по РФ, ЦФО и Калужской области – 68 %, 65 %, 54 % соответственно. В 2010 г. – 88 %, 76 %, 83 %, а в 2015 г. – 106 %, 94 %, 120 % [6]. Это означает, что в 2008 г., 2010 г. среднестатистическое домохозяйство не в состоянии было приобрести стандартную квартиру. В 2015 году среднестатистическая семья в целом по РФ и в Калужской области имеет доходы, превышающие, на 6% и 20%, соответственно, необходимые для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита.

Таким образом, основные директивные и программные документы в жилищной сфере, с началом рыночных преобразований, нацелены на развитие и совершенствование рыночных отношений и, как следствие, приобретение жилья в собственность, что подчеркивает узкое понимание понятия «доступность жилья». Вместе с тем, как уже было отмечено, широкое понимание доступности жилья предопределяет необходимость развития и нерыночных механизмов обеспечения жильем малообеспеченных слоев населения. Наряду с этим социальноэкономическая значимость проблемы и многообразие факторов, влияющих на доступность жилья, предполагают необходимость разработки универсальной методики оценки доступности жилья, отражающей объективную ситуацию на рынке жилья и учитывающей дифференциацию доходов населения.