Study of multi-factor model rental rates on the example of the trade center

Оценка коммерческой недвижимости представляет собой наиболее распространенный вид оценки, который включает в себя широкий спектр недвижимого имущества [1]. Значительное место в данном имуществе занимают торговые центры. Как объект оценки они вызывают высокий интерес в связи с огромными площадями и особенностью, которая состоит в возможности совмещать в одном месте торговые площади, общепит, развлекательные услуги и др.

Основное отличие коммерческой недвижимости – получение прибыли в процессе эксплуатации. Объектом нашего анализа были торговые центры Санкт-Петербурга. По данным компании Colliers International, в Санкт-Петербурге имеется 115 торговых центров с общей площадью 2 994 тыс. кв. м, уровень вакантности в торговых центрах 6,5%. Санкт-Петербург находится на первом месте в России по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями. Несмотря на то, что активность девелоперов снижается, крупные проекты продолжают анонсироваться, благодаря чему можно говорить о перспективе развития данного рынка.

Оценить рыночную стоимость торгового центра можно традиционно тремя подходами: затратным, сравнительным (рыночным) и доходным. Однако, поскольку основное отличие коммерческой недвижимости проявляется в способности генерировать доход, на что указывалось выше, преимущественным подходом в оценке будет доходный. Основной доход торговых центров складывается из сдачи в аренду имеющихся площадей и определяется арендной ставкой, которая может измеряться либо в рублях за 1 кв. м площади, либо в виде процента (доли) от товарооборота [3].

ГРНТИ 06.71.15

Наталия Юрьевна Пузыня – кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Яна Игоревна Сигова – оценщик Управляющей компании «Магистр» (г. Санкт-Петербург).

Статья поступила в редакцию 05.06.2019.

На расчет арендной ставки для помещений в торговых центрах оказывают влияние:

• •    класс и расположение торгового центра; самые низкие ставка характерны для торговых центров «эконом-класса» в пригородах, наиболее высокие – для торговой недвижимости класса «элит» в центральных районах;

• •    формат и зона охвата торгового центра; в качестве примера можно привести активно применяемую на практике классификацию торговых центров, разработанную Urban Land Institute (США). В ней представлены семь видов торговых центров в зависимости от их формата и количества посетителей в сутки;

• •    транспортная доступность; такие факторы, как близкое расположение относительно станций метрополитена или крупных транспортных развязок, будут повышать уровень арендной ставки в торговом центре;

• •    площадь помещения; чем больше площадь, тем меньше арендная ставка, для якорных арендаторов устанавливаются самые низкие арендные ставки;

• •    этаж; первый этаж характеризуется самыми высокими ставками, с каждым последующим этажом ставки снижаются;

• •    расположение помещения внутри торгового центра; арендная ставка зависит от расположения на этаже в зависимости от проходимости.

При оценке необходимо учитывать и внешние макроэкономические показатели, такие как инфляция, уровень доходов населения, уровень безработицы, доступность потребительского кредитования. При использовании доходного подхода важное значение играют существующие или прогнозируемые доходы. К дополнительным поступлениям торгового центра можно отнести рекламу, плату за парковку, телекоммуникационные услуги и др., но основной статьей доходов остается, как и отмечалось ранее, арендная плата за торговые помещения.

В торговых центрах, как правило, не могут сдаваться все помещения одновременно. В связи с этим, помимо прогнозирования арендных ставок, особое внимание уделяется прогнозированию коэффициента незаполняемости, то есть доли помещений, которые не будут сданы в аренду в любой момент времени. Вне зависимости от спроса, нельзя ожидать полной заполняемости, ведь даже на тех рынках, где спрос превышает предложение, будут периоды, когда торговые площади нельзя сдавать в аренду, что и обуславливает долю незанятых площадей. Что касается новых зданий, необходимо учитывать время, которое потребуется вначале, чтобы арендаторы заняли помещения.

При построении многофакторной модели определения арендной ставки помещений в торговых центрах использовалась арендная ставка в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически, то есть арендная плата в рублях за квадратный метр в единицу времени. С этой целью был проанализирован конкретный торговый центр, имеющий 99 арендаторов, что, по мнению авторов, достаточно для того, чтобы рассчитать модель с наиболее вероятным погашением случайных величин. Данные по арендным ставкам были ранжированы по площади помещений и этажам расположения.

В качестве существенных факторов, которые оказывают влияние на величину арендной ставки, из перечисленных выше, в ходе исследования выбраны следующие:

• 1.    Площадь помещения. Использование данного фактора обуславливается тем, что по мере увеличения размера помещения, стоимость одного квадратного метра снижается. Это означает невозможность использования удельного показателя стоимости. Кроме того, фактор площади является один из основных ценообразующих факторов при оценке любого типа недвижимости.

• 2.    Тип арендатора (якорный/нет). Якорные арендаторы предполагаются как более крупные, известные и популярные, способные создавать потоки покупателей для торгового центра. В связи с чем, логично выделить тип арендаторов, как фактор, способный внести существенный вклад в расчет арендной платы.

• 3.    Этаж расположения. Размер арендной ставки для магазина может быть различным в зависимости от этажа, на котором он находится, а также от непосредственного расположения на этаже – в зависимости от проходимости. В рамках данного исследования данный фактор был разделен на две составляющие.

Выдвинув предположение, что расположение внутри торгового центра относительно пешеходных потоков покупателей влияет на арендную ставку, все торговые помещения можно разделить в зависи- мости от расположения на потоках разного уровня значимости. В качестве конечной точки выступал якорный арендатор, как наиболее привлекательный для покупателей. Начальной точкой потока первого уровня, то есть преимущественного потока потребителей, был определен центральный вход, который ближе всего расположен к метро, второго уровня - вход, который располагается вблизи остановки наземного общественного транспорта, третьего - вход с обратной стороны торгового центра. Помещения, которые находятся в так называемой «слепой зоне», где нет ни одного входа, были отнесены к потоку четвертого уровня.

В ходе исследования была выявлена зависимость только при выделений двух уровней, где первый - это торговые помещения, которые расположены в непосредственной близости к потокам, проходящим от главных входов до основного магазина-якоря, а второй - остальные помещения, которые находятся не в таком выгодном положении. Этот фактор мы и будем в дальнейшем использовать в своем исследовании при построении многофакторной модели.

Целью исследования явилось построение многофакторной модели арендной ставки арендаторов в торговом центре и выявление влияния местоположения помещения внутри торгового центра в качестве ценообразующего фактора. В рамках работы использовались такие методы исследования, как теоретический анализ литературных источников, изучение методологии оценки, анализ показателей динамики рынка, графические методы исследования, формализация уровней потоков внутри торгового комплекса, сбор и обобщение рыночных данных, экономико-математическое моделирование арендной ставки [2], проверка модели экспериментальным путем, сравнение полученных результатов с фактическими и логическое заключение по результатам сравнения.

При определении стоимости торгового центра доходным подходом, один из основных этапов -расчет арендных выплат. Но если говорить об открывающихся новых объектах, невозможно использовать документы с фактическими договорами аренды за неимением еще таковых. Данную проблему может решить предлагаемая многофакторная модель рыночной арендной ставки торговых помещений в торговом центре. После структурирования рыночных данных, определения ценообразующих факторов и их кодировки, была выведена модель расчета арендной ставки для арендаторов различных торговых площадей в одном торговом центре (приведена в таблице), где а0 - базовая ставка для отдельно взятого торгового центра. (Расчет данной многофакторной модели был выполнен в рамках выпускной квалификационной работы Сиговой Я.И., выполненной под научным руководством Пузыня Н.Ю.)

Таблица

Зависимость рыночной арендной платы торговых площадей торгового центра от основных ценообразующих факторов

Арендная плата, руб./мес.
у_ е ао-О,ОО14Х 2 + 1,2Ьп(Х2)+3,8Х3-О,О53Тх ^
Площадь	X i	-29,19Ln(S) + 197,77
Потоки	Х2	1	11,003
		2	9,231
Якорный арендатор	Х3	да	1,075
		нет	0,8
Этаж	Х4	Первые этажи (1-е)	27,5
		Средние этажи (С)	12,9
		Последние этажи (П)	-12,8

* Если торговый центр состоит из следующего количества этажей: 1 этажа - 0,1-(1-е); 2 этажей - 0,1-(1-е), 2-(С); 3 этажей - 0,1-(1-е), 2-(С), 3-(П); 4 этажей - 0,1,2-(1-е), 3-(С), 4-(П); 5 этажей - 0,1,2-(1-е), 3-(Ср), 4,5-(П); Х этажей - 0,1,2-(1-е), .. .-(С), последние 2 - (П).

В рамках данной модели был получен коэффициент детерминации (й2) на уровне 0,8, что говорит о значимости модели. Средняя ошибка аппроксимации составила 2,29%, она демонстрирует среднюю величину отклонения расчетных значений от фактических, данное значение говорит об удовлетворительности требованиям, модель можно считать хорошо подобранной, когда показатель менее 15%.

Из всех 9 9 наблюдений наиболь ш ее значен и е отклоне н ия состави л о 8%, что я вляется не з начительным и можно считать несущественн ы м. Таким о бразом, можно сделат ь вывод, чт о данная м о дель хорошо описывает расчет арендной став к и торговы х центров.

По итогам исследования пр о водился а н ализ на значимость к о эффициент о в и регрессии для того, чтобы ок о нчательно убедиться в обоснов а нности ис п ользования рассчитан н ой модел и . На рисунке представлены результаты регре с сионного а н ализа.

Регрессионная статистика
Множественный R	0,9
R-квадрат	0,8
Нормированный R-квадрат	0,8
Стандартная ошибка	0,4
Наблюдения	99
Дисперсионный анализ
	df		MS	F	Знач F
Регрессия	4	46,34	11,58	75,79	1.42Е-28
Остаток	94	14,37	0,15
Итого	98	60,70
	Коэфф	Станд.ошиб	t-cmam	Р-Знач	ижние 95?рхние 95^жние 95,Срхние 95,0
LnY	7,58	1,05	7,25	0,000	5,506884	9,662523	5,506884	9,662523
xlA2	-0,00014	0,00	-10,96	0,000	-0,00016	-0,00011	-0,00016	-0,00011
Lnx2	1,2	0,36	3,35	0,001	0,490287	1,917151	0,490287	1,917151
ХЗ	3,8	0,51	7,40	0,000	2,786901	4,831305	2,786901	4,831305
х4л1/3	-0,05	0,03	-2,03	0,045	-0,10458	-0,00109	-0,10458	-0,00109

Рис. Результаты рег р ессионного а нализа многофакторной модели аре н дной ставки п омещений а р ендаторов в торговом ц е нтре

Поскольку значение F мень ш е заданно г о таблично г о значени я , можно сд е лать выво д , что уравнение регрессии значимо. Чтобы к оэффицие н т был значим, необхо д имо чтобы он был по абсолютному значению больше стандартной о шибки, а т а кже Р-зна ч ение было бы меньш е заданного уровня в 5%: 7,58 > 1,05; 0,00014 > 0,00001; 1 , 2 > 0,36; 3, 8 > 0,51; 0,05 > 0,03. В с е коэффиц и енты урав н ения прошли проверку . А также Р-значения у всех мень ш е 0,05, то есть они явл я ются знач и мыми.

Убед и вшись в значимости данной мод е ли и произведя допол н ительные п рактическ и е расчеты на четырех других торговых центр а х, авторы п ришли к в ы водам: да н ная модел ь хорошо о п исывает расчет арендной ставки, позволяет достаточн о точно рас с читать вел и чину арен д ной ставк и для каждого помещен и я в торговом центре; у равнение р е грессии и в се коэффи ц иенты зна ч имы.

Изучение социально-эконом и ческих фа к торов Санкт-Петербу р га показа л о привлека т ельность регионального рынка торговых площадей и д альнейшие перспективы его разв и тия. В гор о де регулярно строятся т орговые центры, дан н ая модель п озволит упростить о п ределение в еличины арендных ставок отдельных помещений, как для владел ь цев торговых центро в , так и для специалис т ов в области оценки д л я определения величи н ы доходов комплекса.