Актуальные концепции коммерческой недвижимости в России

Коммерческая недвижимость в рыночных отношениях является важнейшей составляющей экономической, социальной политической жизни любого общества, играя роль экономического ресурса.

Коммерческая недвижимость подразделяется на офисную недвижимость (бизнес-центры, офисные помещения и т.д.), торговую недвижимость, склады и логистические центры [1].

Экономические колебания сказываются на рыночных отношениях, однако на рынке всегда есть ниши не занятые или мало занятые, например, концептуальные бизнес-центры, рассмотрим некоторые из них:

• -    коворкинг-центры (центры, предоставляющие в аренду не офисные площади, а рабочие места);

• -    бизнес-центры концепции «живи и работай» (жилые и офисные пространства в рамках одного многофункционального комплекса).

Коворкинг (Coworking) — относительно новая система организации труда. Это модель работы, в которой участники, оставаясь независимыми и свободными, используют общее пространство для своей деятельности.

На рисунке 1 можно наблюдать, что на европейском континенте сконцентрировано наибольшее число коворкинг сообществ - 1160, на втором месте идет Северная Америка - 853. В Азии пока насчитывается 245 коворкингов, в Южной Америке - 141, в Австралии и Новой Зеландии - 65, в Африке - 26.

Рисунок 1 - Мировое расположение коворкинг-центров [2]

По странам разделение мест несколько отличается:

• 1.    США (781 сообщество)

• 2.    Германия (230 сообществ)

• 3.    Испания (199 сообществ)

• 4.    Великобритания (154 сообщества)

• 5.    Япония (129 сообществ)

• 6.    Франция (121 сообщество)

• 7.    Бразилия (95 сообществ)

Что касается российского интереса к коворкингу, Екатеринбург стал первым городом в России, где в 2008 году открылся коворкинг-центр. Но через некоторое время он закрылся из-за экономического кризиса. Со временем такие «офисы» начали появляться в Санкт-Петербурге и Москве. Это были, так называемые коворкинги «первой волны».

На рисунке 2 можно увидеть, стоимость аренды рабочего места. Екатеринбург располагается на 7 месте по величине арендной ставки коворкинга.

ЦЕНА СОСЕДСТВА

ИСТОЧНИК л ДР ЛОВЛЯ СРЕД О

Рисунок 2 – Стоимость аренды рабочего места в коворкинге, руб. в месяц [3]

Количество коворкингов, расположенных в городах России:

• 1.   Москва51

• 2.    Санкт-Петербург14

• 3.    Самарская область7

• 4.   Республика Татарстан4

• 5.   Новосибирская область 4

• 6.   Московская область3

• 7.   Краснодарский край3

• 8.   Красноярский край2

• 9.    Республика Башкортостан 2

• 10.    Нижегородская область2

• 11.  Калужская область2

• 12.  Свердловская область2

• 13.   Ростовская область2

• 14.  Липецкая область1

• 15.    Тульская область1

• 16.   Курская область1

• 17.   Белгородская область1

• 18.  Ульяновская область1

• 19.    Удмуртская Республика1

• 20.  Пермский край 1

• 21.  Воронежская область1

• 22.   Волгоградская область1

• 23.  Челябинская область1

• 24.  Тюменская область1

• 25.  Республика Марий Эл1 [3]

Определенно коворкинг может еще и не столь успешен во всех регионах России, но тенденция развития имеет место быть. И несмотря на закрытие многих коворкинг-центров первой волны и постоянные заявления о не прибыльности, сейчас коворкинг-движение живее всех живых. Россия не отстает, и новые места продолжают открываться. Коворкинг – это сообщество молодых, креативных, активных людей, которых в нашей стране много, и именно они дадут этому направлению стремительное развитие.

Рассмотрев особенности характеристики и расположение коворкингов, перейдем к направлению «Живи и работай».

«Живи и работай» – это направление на рынке недвижимости новое, но оно постепенно набирает популярность в мегаполисах. Экономическое обоснование данных проектов показывает эффективность и перспективность развития. Данная концепция позволяет экономить в первую очередь временные ресурсы. Это может быть, как отстроенный квартал, так и определенное здание, к примеру, в Москве создан проект «Новая Москва» и проект компании KR Properties Studio#8. Разберем на этом примере характеристики и особенности данного направление «живи и работай».

Первый пример на российском рынке формата «живи и работай» -проект компании KR Properties Studio#8 - оказался востребован рынком. За 10 месяцев комплекс был распродан на 90% (2013 год) [4].

Идея «Живи и работай» более органично вписалась в концепцию масштабных жилых комплексов, которые реализуются в Новой Москве вместе с сопутствующей инфраструктурой, предназначенной для ритейлеров, малых предпринимателей и пр. Действительно, не предусмотрев нужного количества магазинов и точек досуга, продать жилую недвижимость сложно. Однако и здесь есть свои нюансы.

Оптимальный объем коммерческих площадей в микрорайоне с населением 8-10 тыс. человек составляет 3-4 тыс. кв. метров. В случае, если застройщик реализует большие объемы встроенных помещений, он сталкивается с двумя основными проблемами: отсутствием нужного трафика (и, как следствие, арендаторов и покупателей площадей), а также с необходимостью размещать их в непривлекательных местах (в цокольных этажах с входом со двора, в точках с низкой проходимостью).

Таким образом мы видим как преимущества представленных концепций, так и проблемы. При девеломпенте и редевеломпенте недвижимости необходимо учитывать указанные особенности для эффективного функционирования и развития объектов.