Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Актуальность темы статьи обусловлена тем, что с момента утверждения обязательного порядка государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом повсеместно возникают трудности для обычных людей и профессиональных участников рынка недвижимости, специалистов данной отрасли. Действующее законодательство недостаточно упорядочено и содержит много недостатков, делающих его практическое применение весьма проблематичным.

К самым значительным изменениям можно отнести внесение изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и введение строгой нотариальной формы определенных операций с недвижимым имуществом, вызывающих наибольшие затруднения при совершении. Несмотря на такую положительную динамику изменения законодательства, проблем со сделками с недвижимостью по-прежнему много [19].

В связи с этим в рамках данной статьи представляется важным рассмотреть основные вопросы, возникающие как в теории, так и на практике, в процессе оформления сделок с недвижимостью.

Права на недвижимое имущество, зарегистрированные в соответствии с настоящим Федеральным законом, могут быть оспорены только в судебном порядке. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 18.07.2019 № 1966-0 дал разъяснение о формальном характере процедуры государственной регистрации недвижимости, создающей возможности для государственной и судебной защиты участников сделок и подтверждающей со стороны госу- дарства юридическую силу представленных на регистрацию документов о правах на недвижимость [18]. Данная позиция нашла свое отражение и в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № 5-КГ19-196Г от 26.11.2019, в котором суд подчеркнул функцию государственной регистрации недвижимости как гаранта надлежащего исполнения сторонами сделки своих обязательств, способствующего повышению стабильности гражданского оборота недвижимости, но не затрагивая прав, равенства, свободы воли и имущественной независимости сторон, участвующих в совершении конкретных сделок [17].

Безусловно, одной из мер защиты участников сделок с недвижимостью является законодательно установленная обязанность государственных регистраторов сообщать в правоохранительные органы о своих сомнениях в подлинности документов, а также о любых фальсификациях, обнаруженных в процессе регистрации.

Анализ судебной практики показывает неоднозначное отношение судей к определению размера возмещения убытков, в каждой конкретной ситуации вопрос о выплате компенсации разрешается в зависимости от обстоятельств дела [16].

Существуют следующие тенденции судебной практики по искам граждан к Росреестру: взыскание убытков в полном объеме; взыскание реального ущерба и отказ во взыскании упущенной выгоды по причине ее незаконности; взыскание государственной пошлины по причине неосуществленной регистрации сделки; полный отказ в удовлетворении убытков при недоказанности нарушений законодательства со стороны

Росреестра, отказ в удовлетворении убытков по причине задержки выдачи документов после государственной регистрации, не являющейся задержкой самой государственной регистрации; отмена апелляционной инстанцией положительного решения суда первой инстанции о взыскании убытков [9].

Еще одной проблемой российской системы регистрации является необходимость четкого определения принципов общественной достоверности государственной регистрации недвижимого имущества в ГК РФ.

Статья 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество» ГК РФ устанавливает принципы государственной регистрации, такие как: проверка законности оснований, публичность и достоверность данных реестра. Данные реестра должны определенно устанавливать объект, в отношении которого возникает право, правообладателя, сущность права и его основания [15].

В сфере регистрации прав на недвижимое имущество общественная определенность означает защиту прав покупателей жилья, которые доверяют общедоступной информации в национальном реестре о бывших владельцах, которые практически не имеют прав на спорное имущество.

Российские ученые-цивилисты пришли к единству в понимании значения принципа «публичной достоверности» как концепции организации регистрационного учета прав на недвижимое имущество, заимствованной из немецкого гражданского права [4]. Но часть российских ученых, например Ф.О. Богатырев и Е.Ю. Самойлов, склоняются к тому, что данный принцип в России не действует [2, 8].

Формулировка ст. 8.1 ГК РФ устанавливает право собственности за лицом, данные которого внесены в реестр, без проверки законности оснований таких сведений.

Принцип публичной достоверности, изложенный в ст. 8.1 ГК РФ, может быть отнесен к положениям п. 2 ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» и ст. 302 ГК РФ [15].

При этом ему необходимо внести в закон более точное определение в виде отдельного пункта, который гласит следующее: «Добросовестным приобретателем является лицо, которое возмездно приобрело имущество в соответствии с компенсационным соглашением, в соответствии с Реестром собственников недвижимого имущества».

В таком случае статья 302 ГК РФ будет относиться только к виндикации движимого имущества, и можно будет исключить абзац 2 пункта 2

статьи 223 ГК РФ, так как основание возникновения права добросовестного покупателя недвижимого имущества будет предусмотрено в принципе достоверности государственного реестра недвижимости.

Одним из способов повышения надежности, гибкости, простоты и эффективности систем государственной регистрации информации и оборота недвижимости является передача регистрационных данных в систему блокчейн консорциума. При такой системе разрешение на внесение изменений может быть предоставлено только специалистам по недвижимости: чиновникам Росреестра, кадастрам, сотрудникам МФЦ, банкам, страховым компаниям, риелторам, что позволит всем пользователям вносить определенные виды информации в Росреестр [1].

Для защиты владельца от неправомерных операций с объектом прав при проведении блок-чейна необходимо ограничить и запретить доступ к цифровым кодам посредством общепринятых утверждений и технических возможностей сети «Интернет» [5].

К тому же целесообразно одновременно ввести и новые принципы ведения государственного реестра:

• 1)    абсолютный характер достоверности и достаточности записи, внесенной в реестр;

• 2)    бесповоротностный характер записи, внесенной в реестр;

• 3)    запрещение возврата, зарегистрированного по добровольному волеизъявлению предыдущего собственника права;

• 4)    обязанность регистратора по возмещению убытков в случае утраты недвижимого имущества из-за недостоверности внесенной в реестр записи [1].

Многие ученые критикуют действующую в России систему регистрации прав на недвижимое имущество как недостаточно развитую, потому что и земля, и здания классифицируются как недвижимое имущество, а трехмерная реальность в государственном реестре отображается в виде плоской двухмерной фигуры [14].

Отображение трехмерной реальности в двух измерениях негативно влияет на информативность кадастров и реестров, усложняет получение информации о наложении объектов недвижимости на общедоступные кадастровые карты, требует дополнительных методов исследования и другой документации, что отнимает время пользователя [9].

Все это ставит под вопрос достоверность учетных сведений, поэтому имеет смысл вести трех- мерный учет участков в кадастре, без четко обозначенных верхних и нижних границ, но с ограничениями по высоте и глубине [4].

Включение таких сведений о недвижимом имуществе в кадастр значительно повысит качество государственного реестра недвижимого имущества [13].

Значительно повышает безопасность сделок с недвижимостью и применение в российской системе регистрации принципа Торренса, реализованного в австралийской системе регистрации.

То есть участники торгов платят регистрационный сбор в размере 0,1 % от цены, поэтому сложностей не возникает. Он выплачивается участникам сделки, но служит гарантом защиты прав собственности, способствуя созданию национального компенсационного фонда участников сделки [12].

Выводы

Общая проблема правоприменения проистекает из пробела в законодательстве, являющегося следствием общего несовершенства действующей системы государственной регистрации недвижимого имущества. Законодательство в области государственной регистрации недвижимого имущества нуждается в доработке. Законодатели могут использовать выводы, сделанные в статье, при формировании нормативно-правовой базы в сфере сделок с недвижимостью в рамках реформы вещного права Российской Федерации.

Из анализа данной статьи можно сделать вывод, что система регистрации прав на недвижимое имущество в России нуждается в совершенствовании путем внедрения современных цифровых технологий, дальнейшей разработки и уточнения правовых норм регистрации.

Представляется необходимым привести национальное регистрационное законодательство в соответствие с реальными потребностями участников гражданского оборота недвижимого имущества.