Актуальные проблемы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости

Одной из актуальнейших тем сегодняшнего времени является круг вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости. Трансформационные процессы, касающиеся изменения методов определения стоимости объекта налогообложения – объекта недвижимости привели к тому, что все больше возникает вопросов об адекватности формируемой системы налогообложения стратегическим целевым установкам российских властей по росту ВВП, так как та система налогообложения, которая формируется, не в полной мере соответствует декларируемым целям. Об этом свидетельствуют многочисленные обращения предпринимателей через общественные организации к органам государственной власти. Одним из последних обращений является письмо президента общественной организации «Опоры России» Александра Бречалова председателю Высшего Арбитражного Суда о сложностях с оспариванием кадастровой стоимости из-за длительных сроков рассмотрения исков.[6]

На ниже следующем графике представлена информация о количестве исков по вопросам кадастровой стоимости. Как видно из графика, количество исков растет, в тоже время доля удовлетворенных исковых требования не увеличивается.

— ♦ — всего рассмотрено исков, шт.

— ■ — исковые требования удовлетворены

Рис. 1 Иски по оспариванию кадастровой стоимости в России 20112013 гг.1

Кадастровая оценка введена в России уже более 10 лет назад, за этот период сформировалось законодательство, регулирующее кадастровую оценку стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, выполнены сотни отчетов по оценке стоимости объектов недвижимости для целей определения кадастровой стоимости. Вопросы кадастровой оценки раскрываются в главе III ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Государственная кадастровая оценка и Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». В тоже время, сложившаяся ситуация свидетельствует о том, что в методологическом плане до настоящего момента вопрос о принципах и методах кадастровой оценки решен не в полной мере, что сказывается на качестве проведенных оценок.

Сложность с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости определяется как специфическими особенностями процесса оценки, характерного для российских реалий, так и ограничениями, связанными именно с самим процессом массовой оценки. К основным ограничениям можно отнести следующие:

• -    отсутствие полной информации об оцениваемом объекте, так и об объектах, используемых в качестве аналогов;

• -    неверная интерпретация тех или иных факторов стоимости;

• -    отсутствие утвержденной методологии проведения оценки стоимости для кадастрового учета;

• -    сжатые сроки проведения работ по кадастровой стоимости;

• -    демпинг на рынке оценочных услуг, особенно касаемо сферы госзакупок, следствием чего является низкое качество выполнения оценочных работ.

Существуют различные подходы к определению кадастровой стоимости, связанные с массовой оценкой объектов недвижимости. Все их можно сгруппировать в два основных подхода. [3, 4] Первый подход предполагает сбор максимально значительного объема исходной информации по аналогичным объектам и построение корреляционнорегрессионной модели, описывающей взаимосвязи между стоимостью объекта и его основными параметрами. Второй подход базируется на теории кластерного анализа, предполагающего деление выборки объектов недвижимости на кластеры со сходными характеристиками, в рамках каждого кластера выбирается типовой объект, который затем является ориентиром для расчета стоимости объектов, которые можно отнести к данному кластеру. [5]

Недостатком данных подходов является то, что они не позволяют учесть специфические особенности определенных объектов недвижимости, «выпадающих» из типовых, что приводит к существенному искажению результатов оценки. Именно поэтому требуется дальнейшая разработка методологии массовой оценки, позволяющей проводить оценку значительного количества объектов, но с учетом их специфических особенностей. Причем данная проблема должна быть решена не только за счет совершенствования методологии оценки, но и, на наш взгляд, что является наиболее важным, формирование достаточно надежных исходных данных для оценки, содержащих исчерпывающую информацию об объектах, используемых в качестве аналогов. И именно это направление в существующей системе оценочной деятельности должно стать основным. Оценщики для предоставления качественных услуг должны оперировать надежной, проверенной, достоверной исходной информацией не только для целей кадастровой оценки, но и для всех других направлений своей деятельности. Необходима информация не только об объектах, используемых в качестве аналогов, но и аналитические данные по всем сегментам рынка недвижимости в разрезе территории. Именно наличие такой информации позволит избежать существенных искажений кадастровой стоимости, когда ее величина превышает рыночную в семь и более раз.

Кроме того, необходимо изменить подход к выбору оценщика при проведении оценки, для этого должны быть пересмотрены критерии отбора, в том числе необходимо исключить доминирование стоимости услуг и сроков, а дополнить критериями, позволяющими учесть и качество выполнения работ. Данные критерии требуют существенного обоснования с целью исключения коррупционной составляющей, но в тоже время являются необходимым условием качественного выполнения работ.

Как правило, при обсуждении вопросов, касающихся величины налогов от кадастровой стоимости основное внимание уделяется правильности определения кадастровой стоимости и соответствие ее рынку. В тоже время, на наш взгляд, проблема гораздо шире. Необходимо особое внимание уделить ставкам налога, так как это «вторая часть задачи». И тут важен подход к определению величины ставки. Так как налогообложение по своей сути с одной стороны обеспечивает существование общества как такового, с другой стороны не должно препятствовать развитию бизнеса, то необходимо провести детальный анализ структуры себестоимости предприятий и определить оптимальную долю величины налога, которая бы обеспечивала воспроизводственные процессы. Но, данный подход в обязательном порядке должен быть дополнен оценкой наиболее эффективности использования объекта налогообложения. Потому что неоптимальное использование объекта недвижимости, избыточный неиспользуемый земельный участок могут стать действительно факторами увеличивающими долю налога в себестоимости, но в тоже время свидетельствующими о необходимости реформирования имеющегося объекта недвижимости.

Таким образом, при обоснованном использовании, налогообложение на основе кадастровой стоимости, может стать не только значимым источником формирования бюджета, но и стимулом к повышению эффективности используемой в воспроизводственном процессе собственности. Для того, чтобы данный механизм заработал необходимо, с одной стороны, предпринять ряд мер, направленных на совершенствование самого процессе оценки и как следствие, повышение качества выполняемых работ по оценке, заключающегося в максимальном приближении кадастровой стоимости к рыночной, а с другой стороны, сформировать подход к определению ставок налога, направленных на стимулирование предпринимателей к оптимизации своей деятельности.