Актуальные проблемы в сфере реализации кадастровых отношений

In article the most urgent problems of the cadastral registration of real estate objects, in communication with the increased role of the State Immovable Property Cadastre, as a result of the pursued state policy of the Russian Federation in the sphere of the land and property relations are considered.

Государственный кадастровый учет (ГКУ) объектов недвижимости проводится в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации. В условиях экономических реформ в России существенно возрастает роль государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) как единой многоцелевой информационной системы, содержание которой составляют достоверные и необходимые сведения о правовом положении земель, их количественной, качественной и экономической оценке. Цель государственного кадастра недвижимости - обеспечение гражданского оборота недвижимости. Основными задачами государственного кадастра недвижимости являются: обеспечение гарантий прав собственников; эффективный сбор налогов на недвижимость; эффективное и рациональное использование недвижимости.

Актуальными проблемами в сфере реализации кадастровых отношений в настоящее время занимаются многие ведущие специалисты в области права и государственного управления. Однако, не смотря на обилие материалов на эту тему, единого направления совершенствования системы ГКН нет, что свидетельствует об актуальности исследуемой темы. В настоящее время одной из главных проблем в сфере осуществления кадастровых отношений остается отсутствие необходимых сведений об объектах недвижимости, содержащихся в единой федеральной информационной системе недвижимости, или ненадлежащее их качество.

До сих пор неизвестно общее количество неучтенных в ГКН земельных участков. Проблема с объектами капитального строительства обстоит еще хуже. Границы территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории отсутствуют вообще. Попытки ФГУ «Земельная кадастровая палата» провести инвентаризацию сведений о ранее учтенных земельных участках для отражения их в государственном реестре земель кадастрового района и на кадастровой карте в виде чертежа и каталога координат точек границ земельных участков оказались безуспешными. По данным Росреестра на 1 июля 2016 г. из 57,8 млн. земельных участков, сведения о которых внесены в ГКН, только у 48,8% установлены границы. По данным счётной палаты «Кадастр недвижимости в полном объёме не наполнен сведениями об объектах недвижимости для формирования налоговой базы» (бюллетень счётной палаты РФ № 6 от 21 июня 2016 г.).

С 1 января 2018 года точное описание границ земельных участков будет обязательным условием для вовлечения их в оборот, так как в соответствии статьи 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Данное определение содержит важный признак земельного участка – наличие «границы». Требования к установлению границ земельных участков, во-первых должны устанавливаться федеральными законами, а не иными нормативными актами. Во-вторых, границы земельного участка являются определяющей уникальной характеристикой для признания такого объекта существующим. Следовательно, если ее нет, то наличие индивидуально-определенного объекта предоставляется спорным. В результате чего любые сделки с земельным участком будут невозможны (сделки купли-продажи, дарения и др.).

Существует не менее важная проблема отсутствия сведений в ГКН о границах субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, городских и сельских поселений. Земельные участки, относящиеся к собственности Российской Федерации, не в полном объеме поставлены на ГКУ, и достоверные сведения об их границах отсутствуют. Не менее значимой проблемой остаются многочисленные пересечения границ земельных участков, кадастровых кварталов не только между собой, но и с административными границами, причем находящихся в разных системах координат. Больше половины земельных участков в России, внесенных в ГКН – не отвечают требованием современного земельного законодательства. Существует хаос «виртуальных» земельных участков, которые сегодня непонятно кому принадлежат.

В этой связи следует подчеркнуть, что отсутствие в ГКН дополнительных характеристик или их несоответствие, может привести к неверной кадастровой стоимости земельного участка, и итоге к неверному исчислению земельного налога или расчету арендной платы за земельные участки.

Отсюда возникает необходимость:

• –    в проведении комплексных кадастровых работ, предназначение которых состоит в том, чтобы решить проблему с ранее учтенными участками и другие проблемы;

• –    в обеспечении перехода к геоцентрической системе координат;

• –    в создании системы контроля соответствия данных, содержащихся в информационных ресурсах, в целях обеспечения государственных гарантий прав на недвижимое имущество;

• –    в утверждении порядка и сроков снятия с ГКУ земельных участков, учтенных в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, сведения о правообладателях, которых отсутствуют.

Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время в Российской Федерации нужно проводить дальнейшую модернизацию системы ГКУ объектов недвижимости. Практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления недвижимым имуществом.