Актуальные вопросы оценки активов в трудах профессора Е.С. Озерова

31 июля 2019 года ушел из жизни профессор, доктор технических наук, заслуженный работник высшей школы Российской Федерации, основатель кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» Евгений Семёнович Озеров. Проработав всю жизнь в Санкт-Петербургском политехническом университете Петра Великого (СПбПУ), Евгений Семёнович внес несомненно выдающийся вклад в развитие теории и практики оценки и управления недвижимостью в России, адаптировав мировой опыт и популяризовав эти направления.

Исследования и реализация образовательных программ по экономике недвижимости начались в марте 1993 года в Межотраслевом институте повышения квалификации кадров при Ленинградском политехническом институте (МИПК). В этот период проводятся учебные семинары для профессионалов рынка недвижимости: сначала по результатам исследований этого рынка, а затем – по оценке недвижимости [1]. С 1994 года в МИПК началась реализация трехуровневой программы профессиональной переподготовки по специальности «Оценка недвижимости» для лиц, имеющих высшее образование. Она была сложнее полной программы подготовки оценщиков в Appraisal Institute – в программу МИПК дополнительно был включен раздел по оценке бизнеса, широкое применение получили компьютерные технологии, предусматривалось выполнение курсовых ра- бот нарастающей сложности (от первого к третьему уровню) подготовки. С 1996 года программа профессиональной переподготовки специалистов существенно расширилась с добавлением раздела по оценке машин, оборудования и транспортных средств, нематериальных активов и интеллектуальной собственности, ценных бумаг и с усложнением раздела, посвященного оценке бизнеса.

Научно-методические разработки Е.С. Озерова легли в основу Государственных требований к программам подготовки оценщиков, принятых позднее Министерством образования [1]. В 1995 году профессор Е.С. Озеров стал ректором первой в России Академии оценки, созданной в Москве.

Успешная деятельность по развитию системы дополнительного образования и формированию сообщества профессионалов в сфере оценки и управления недвижимостью создала предпосылки для начала подготовки специалистов этого профиля и в системе высшего образования. В 1996 году по инициативе Е.С. Озерова в СПбПУ была организована кафедра экономики и менеджмента недвижимости. Кафедра подготовила и утвердила в Учебно-методическом объединении вузов России по образованию в области производственного менеджмента (УМО) примерные учебные планы, адаптировала имевшиеся и создала новые учебные пособия по дисциплинам учебного плана. Заведующий кафедрой профессор Е.С. Озеров был избран членом президиума УМО – председателем учебнометодической комиссии по образованию в сфере оценки [1].

Библиографический список Е.С. Озерова включает около пятидесяти публикаций по теплофизике, цитируемых по сей день в профессиональных отечественных и зарубежных журналах. Большой теоретический, научный и практический интерес представляют труды Евгения Семёновича по оценке и управлению недвижимостью. Профессор является автором четырех монографий [2– 5], более десяти учебно-методических пособий [6–15] и многочисленных статей, в период с 1999 по 2006 был главным редактором научно-электронного журнала «Проблемы недвижимости». В 2007 и 2009 годах под научной редакцией профессора Озерова выходят бизнес-энциклопедия «Управление коммерческой недвижимостью» и руководства «Стратегии управления коммерческой недвижимостью», «Право и безопасность в управлении коммерческой недвижимостью», «Технологии управления коммерческой недвижимостью». В трудах Евгения Семёновича по оценке и управлению недвижимостью:

• •    уточнены определения понятий «недвижимость» [2, с. 12] и «рыночная стоимость» [3, с.147];

• •    введены понятия аксиомы [3, с. 449] и обратных задач теории оценки [4, с. 268];

• •    предложены алгоритм оптимизации управления доходностью объекта [4, с. 168], новый метод затратного подхода (метод капитализации издержек) [3, с. 260] и группа техник компенсационных корректировок метода сравнительного анализа сделок [4, с. 433];

• •    подчеркнута значимость обоснования нормы отдачи на капитал, принимаемой в моделях в виде ставки дисконтирования и наращения [4, с. 559], и соблюдения при оценке принципа наилучшего и наиболее эффективного использования любого объекта оцен-

• ки [18];

• •    обоснованы необходимость анализа рисков при выборе наиболее эффективного варианта использования объекта оценки [4, с. 525] и обязательность определения интервала доверия рыночной стоимости [4, с. 546];

• •    показана важность консультационной составляющей в деятельности оценщика [3, с. 177].

В трудах профессора фундаментальные вопросы освещены основательно и глубоко, как это принято в теплофизике, однако при первом прочтении не всегда осознается вся глубина и фундаментальность. Но, как показывает опыт, периодическое возвращение к прочитанному открывает все новые истины и новый смысл, поэтому труды профессора Е.С. Озерова не теряют своей актуальности .

Рассмотрим работы Е.С. Озерова [4, 15, 16, 17], так как в них подведен определенный итог, видится некоторое обобщение напечатанного ранее и выделены наиболее значимые, по его мнению, вопросы. К таким вопросам можно отнести предложенную в работах [4, 15] трехуровневую систему стоимостей, с введенными авторскими определениями. При построении иерархии автор руководствовался Международными стандартами оценки (МСО 2017) (см. рис. 1).

На первом, высшем, уровне располагается рыночная стоимость полного права собственности или прав пользования и владения объектом оценки, с выявленным набором обязательных условий для ее определения.

Ко второму уровню отнесены основные виды, отличные от рыночной стоимости невыполнением одного или нескольких обязательных условий.

Следует отметить, что организациями, представленными в Международном совете по стандартам оценки, принимаются стоимости верхних уровней иерархии, стоимости третьего уровня устанавливаются странами самостоятельно. В Российской

Рис. 1. Трехуровневая иерархия стоимостей

1. РЫНЧНАЯ СТОИМОСТЬ

• 2.    ОСНОВНЫЕ СТОИМОСТИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ

• 3.    ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ СТОИМОСТИ Стоимости в обмене: ликвидационная, реализации, ограниченной реализации Нормативные: страховая, залоговая, в текущем использовании, кадастровая

Стоимость в обмене: справедливая Субъектно-специфические стоимости в использовании и обмене: инвестиционная, специальная, синергетическая

Федерации нормативными актами 1 предусмотрено определение рыночной, инвестиционной, кадастровой и ликвидационной стоимостей.

В определении рыночной стоимости, данном Озеровым, заменено словосочетание «наиболее вероятная цена» на «расчетную денежную сумму», так как необходимо различать базовые понятия: «цена» с обязательной привязкой к конкретному лицу, месту, времени и модельную «стоимость», определенную для гипотетической сделки заинтересованных «покупателя и продавца с типичными для рынка мотивами» [3, с.147]. Поддержку и подтверждение утверждения «стоимость – не цена» находим позднее в работе В.Н. Мягкова [19].

Приведем предложенное Е.С. Озеровым в работе [3, с. 147] определение: «Рыночная стоимость объекта гражданских прав – это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен объект на дату оценки в моделируемой оценщиком коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине денежной суммы сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• а)    мотивы продавца и покупателя являются типичными для условий рынка, одна из сторон моделируемой сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, в расчете не принимается во внимание дополнительное предложение покупателя с особым интересом;

• б)    стороны моделируемой сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, исходя из условия, что будет реализован наиболее эффективный вариант использования объекта оценки;

• в)    объект оценки представлен на открытый рынок после должного маркетинга посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, и перед датой оценки, совпадающей с датой последнего

посещения объекта оценщиком, находился на открытом рынке в течение промежутка времени, равного среднерыночному периоду экспозиции для таких объектов;

• г)    расчетная денежная сумма, на которую может быть обменен объект оценки, представляет собою разумное вознаграждение за этот объект без каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны, без вычета из этой суммы издержек и налогов, связанных с моделируемой сделкой;

• д)    платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В трудах [3, 4, 11, 15] приведены авторские определения всех видов стоимостей представленной на рисунке иерархии с указанием обязательных условий.

Особое место в трудах Е.С. Озерова отведено принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ) с расшифровкой наилучшего как социального или общественно-значимого, а наиболее эффективного как обеспечивающего достижение максимальной доходности объекта оценки. Как было показано в работе [18], рыночная стоимость всех типов объектов оценки определяется при реализации наиболее эффективного варианта использования объекта оценки. Для устранения рассогласования нормативной базы Российской Федерации с Международными стандартами оценки профессор подчеркнуто добавляет этот принцип в обязательное условие при определении рыночной стоимости (в авторском определении в работе [3, с. 147] – условие б).

Алгоритм выбора наиболее эффективного варианта использования при оценке недвижимости включает два обязательных этапа (не всегда реализуемых практикующими оценщиками):

• 1)    анализ с целью выбора варианта НЭИ земельного участка как условно свободного;

• 2)    анализ с целью выбора варианта НЭИ земельного участка с существующими улучшениями.

При этом на первом этапе предлагается рассматривать варианты возведения на земельном участке улучшений с учетом оптимальных объемно-планировочных решений. В работе [4, с. 533–538] приведен алгоритм определения оптимальной этажности офисного здания для застройки земельного участка с использованием основных критериев теории игр. Результат такого анализа показан на рисунке 2.

Для примера, приведенного на рисунке 2, реализован принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи с поиском оптимальной этажности офисного здания на уровне 10 этажей.

При определении рыночной стоимости предприятия анализ НЭИ, приводящий к увеличению стоимости бизнеса без привлечения существенных дополнительных инвестиций, должен учитывать:

• •    оптимизацию не только собственного оборотного капитала и денежных потоков, но и использования непрофильных и избыточных активов;

• •    снижение эксплуатационных издержек;

• •    изменение основных фондов с заменой устаревшего оборудования на новое (см. [18]).

Согласно определению рыночной стоимости, данному Е.С. Озеровым, оценщиком создается модель гипотетической сделки между типичным покупателем и типичным продавцом. В работе [17] рассмотрен процесс моделирования рыночной стоимости для вновь создаваемого объекта недвижимости (см. рис. 3).

Цены предложения продавца ( P_s , см. рис. 3) формируются на основании наращения исторических затрат E_j по приемлемой для застройщика норме прибыли девелопера Y_ocq . Цена предложения рассчитывается методом затратного подхода:

P_S = 5^0 + Y ocq ) k - j ■                 (1)

j =0

где Y_ocq – требуемая девелопером норма отдачи на капитал;

E_j – предшествующие дате оценки исторические издержки девелопера j -го периода.

□ критерий Лапласа

□ критерий Вальда

□ критерий Гурвица

■ критерий Сэвиджа g благоприятные области

Рис. 2. Зависимость стоимости земельного участка от этажности здания

P d = P 1 + P 2 + … + P n

P_s – цена предложения продавца

E_j – издержки, предшествовавшие дате оценки по периодам ( j = 1, 2, … n )

P_d – цена спроса покупателя

I_oj – ожидаемый покупателем чистый операционный доход по периодам ( j = 1, 2, … n )

P_dn – предполагаемая цена продажи в конце инвестиционного цикла

Рис. 3. Моделирование цены предложения P_s и цены спроса P_d для вновь созданного объекта недвижимости

Цена спроса покупателя ( P_d , см. рис. 3) складывается из текущей стоимости будущих ожидаемых доходов от объекта недвижимости, рассчитанной при приемлемой для покупателя норме прибыли операционной фазы Y_o . В рамках этой модели выражение для цены спроса соответствует формуле метода дисконтирования денежных потоков, используемой в рамках доходного подхода:

nnI

P = У р = У--oj— + —Pn—, d £ 1 £ (1 + Y„y (1 + Yoy где Ioj – ожидаемый покупателем чистый операционный доход j-го года ( j = 1, 2, …, n);

P_dn – предполагаемая стоимость объекта в последний прогнозный период;

Y_o – требуемая покупателем норма отдачи на капитал.

Для того чтобы гипотетическая сделка состоялась, покупатель с продавцом должны договориться о равновесной цене. Равенство достигается при снижении завышенной цены предложения за счет уменьшения нормы прибыли девелопера Y_ocq и увеличении заниженной цены спроса за счет снижения запрашиваемой покупателем нормы прибыли операционной фазы Y_o .

Договоренность о равновесной цене будет достигнута в пределах рыночного диапазона стоимости, полученной методами сравнительного подхода на основании цен сделок с аналогичными объектами.

Эта модель равновесной цены позволила профессору Е.С. Озерову ввести понятия:

• •    «квазиравновесной (при динамическом равновесии) цены для сделок с объектами-аналогами, обращающимися на рынке» [17];

• •    «аксиомы теории оценки – утверждения о теоретической независимости полученной величины стоимости от выбора подходов, методов и техник оценки – при условии следования требуемому уровню надежности всех процедур оценки. В таком случае значения стоимости, полученные с использованием всех грамотно реализованных подходов (затратного, доходного и сравнительного), должны быть теоретически одинаковыми, а практически – близкими между собою» [3, с. 449; 17].

Условия выполнения аксиомы равенства результатов при определении стоимости активов подробно рассмотрены в работе [20].

В работах [4] и [17] при моделировании рыночной стоимости предлагается учитывать неопределенность в исходных данных посредством построения сценариев и расчета диапазона рыночной стоимости.

Продолжая пример, представленный на рисунке 3, приведем интервалы шести факторов модели определения диапазона равновесной цены (см. табл.)

Следует отметить, что факторы, извлекаемые из рыночной информации, как правило, всегда представлены диапазоном. Практикующий оценщик из полученного по рыночным данным диапазона факторов выбирает некоторое значение, полагаясь на свое экспертное мнение, приводя в отчете точечный результат стоимости объекта.

Построение имитационной модели затратного и доходного подходов позволит заложить в модель диапазонную оценку исходной информации и на выходе получить распределение итогового результата стоимости (см. рис. 4). Подробно алгоритм проведения имитационного моделирования стоимости при реализации методов затратного, доходного и сравнительного подходов представлен в работе [4, с. 538].

На рисунке 4 результаты имитационного моделирования равновесной цены (рыночной стоимости) определяются областью пе-

Рыночные диапазоны исходной информации

Фактор модели	Диапазон
ДЛЯ МОДЕЛИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА (ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ)
Издержки девелопера	E b ± Δ E b
Индекс прироста строительно-монтажных работ	h ± Δ h
Авансовый платеж	E o ± Δ E o
ДЛЯ МОДЕЛИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА (ЦЕНЫ СПРОСА)
Чистый операционный доход	Io ± Δ Io
Индекс прироста дохода	q ± Δ q
Коэффициент капитализации для реверсии	R on ± Δ R on

стоимость, млн р.

P s

P d

Рис. 4. Распределение рыночной стоимости объекта

ресечения плотности распределения цены предложения P_s и спроса P_d .

В заключение отметим, что отличительной особенностью научно-исследовательских трудов профессора Е.С. Озерова является широта охвата исследуемых проблем, поиск новых и перспективных областей экономического анализа.

Изучение рассматриваемых вопросов и исследуемых в работах [2–18] проблем позволит оценщику не только качественно выполнять предписанные заданием оценочные услуги, но и выступать профессиональным консультантом для собственника, предлагая:

• •    стартовую цену предложения с учетом рыночных тенденций при необходимости подготовки сделки;

• •    возможные варианты увеличения стоимости объекта оценки;

• •    экономическое обоснование инвестиционных решений в условиях неопределенности и риска.

***

Окончание. Начало на с. 58

• •    высокая плотность размещения, если на классической стоянке автомобиль занимает около 27,5 кв. метров, то на автоматизированной – 15;

• •    экономия – практически отсутствуют затраты на персонал, так как все происходит автоматически;

• •    безопасность, на такой стоянке невозможно совершить угон или кражу. Исключается человеческий фактор и, соответственно, угроза столкновения или аварии, так как паркинг совершается при помощи надежной автоматизированной техники;

• •    экологичность – во время парковки заглушен двигатель, что уменьшает количество вредных веществ, выбрасываемых в атмосферу.

Для того чтобы поставить машину на хранение, человеку не нужно прикладывать никаких усилий – стоит только установить транспортное средство на специальную площадку, заглушить двигатель и привести в работу стояночный тормоз. Далее специальная платформа при помощи подъемно-раздаточного устройства доставит автомобиль на свое место, где он и будет стоять до следующего вашего визита.

Использование автоматизированных паркингов помогает экономить пространство и высвободить площади для размещения других, не менее важных объектов – спортивных сооружений, зеленых зон и детских площадок. Стоит отметить, что роботизированные парковки хорошо подходят и для бизнес-центров. В данном случае паркинг может сыграть не только в сторону удобства, но и в сторону престижности делового центра. В дополнение к этому он отлично вписывается в современный ландшафт. ИСК «Ареал» уже имеет опыт проектирования таких объектов – в бизнес-центрах на ул. Кирова в Люберцах также используются современные вертикальные парковки. Благодаря этому сотрудники и посетители офисных центров не создают дополнительной нагрузки на улицы города.

Информация предоставлена пресс-службой компании «БЕСТ-Новострой»