Актуальные вопросы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно – российскими учёными – экономистами.

К сегодняшнему дню оценочная деятельность, развиваясь в условиях рыночной экономики, достаточно структурирована.

29 июля 1998 г. был принят Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", многократно подвергавшийся редакционным изменениям и действующий по настоящее время.

Федеральный закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» подписанный Президентом России внес существенные изменения в 2017 г. в закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Любая сделка предполагает ответственность двух сторон - заказчика и исполнителя, именно этот пункт теперь закреплен законодательно. Ранее вся ответственность за объективность оценки была возложена на оценщика и СРО, выполнявшую экспертизу отчета.

Для создания прозрачной процедуры сделок с имуществом, особенно когда речь идет о государственном и муниципальном имуществе, исходные данные для оценки, полученные от заказчика, являются необходимым пунктом. Большинство норм Закона вступило в силу с 01 июля 2017 года.

Сегодня объектами гражданских прав являются блага материальной и нематериальной природы, в отношении которых развиваются соответствующие правоотношения.

В соответствии с российским гражданским правом, принято делить имущество на движимое и недвижимое.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ выделяются некоторые виды имущества недвижимого характера:

• 1.    Объекты недвижимого имущества, являющиеся недвижимыми в соответствии с собственной природой. Сюда необходимо отнести, к примеру, земельные участки или же водные объекты в отдельности.

• 2.    Объекты, движимые по своей природе физики, но законно отнесенные к недвижимости. В число таковых можно включить,

• 3.    Объекты, прочным образом связанные с землей, перемещение которых влечет несоизмеримый с их назначение ущерб.

например, имущество гражданина: суда, космические механизмы и так далее.

Этапы процесса оценки недвижимости – упорядоченный процесс, основанный на научном подходе, который используется для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов (чаще используется рыночная стоимость).

На сегодняшний день, существует проблема неравномерного развития рынка недвижимости. В некоторых регионах России, в особенности в центральных, наблюдается процесс активной застройки новыми объектами недвижимости, а в других регионах процесс формирования рынка недвижимости находится в стадии застоя.

Необходимость определения стоимости недвижимого имущества может возникнуть во многих случаях. В связи с этим можно выделить различные подходы к оценке недвижимости. В разных ситуациях соответственно применяются и разные способы, а порой и их сочетания.

Подходы к оценке недвижимого имущества можно охарактеризовать следующим образом:

• 1.    Сравнительный. Этот способ самый распространенный. Используется в основном для целей ипотеки. Суть его заключается в сравнении аналогичных оцениваемому объектов. Исходя из этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина — стоимость.

• 2.    Затратный. Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в

• 3.    Доходный. Используется часто для целей инвестирования. Позволяет, к примеру, определить — какую прибыль объект может принести потенциально в будущем.

том, чтобы определить «сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же».

Выбор метода оценки зависит от многих факторов: от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

Сравнительный подход в массовой оценке недвижимости, являясь идеологически основным при оценке рыночной стоимости, выглядит наименее методически обеспеченным по сравнению с двумя другими подходами.

Предпочтения необходимо отдавать количественным методам оценки с используемым расчётом и их пояснением, обеспечивающим проверяемость результатов. В свою очередь, данные расчёты должны соответствовать логичности и обоснованности.

В настоящее время применение современных математических и информационно-компьютерных средств и подходов при решении задач индивидуальной и массовой оценки исключительно актуально.

Оценщики развивают и широко используют в практической работе вероятностные и статистические методы и модели, в частности методы анализа неоднородных данных, аппарат корреляционно – регрессионного анализа на основе линейных и нелинейных моделей, имитационное моделирование.

Метод прогнозирования представляет собой последовательность действий, которые нужно совершить для получения модели прогнозирования. Модель прогнозирования есть функциональное представление, адекватно описывающее исследуемый процесс и являющееся основой для получения его будущих значений.

Наиболее популярными и широко используемыми являются классы авторегрессионных и нейросетевых моделей прогнозирования.

Каждая модель индивидуальна, которая из моделей лучше улавливает и, как следствие, точнее прогнозирует, однозначно сказать нельзя.

Математическая модель — есть инструмент формирования прогнозов, и очевидно, что не всегда качество прогноза зависит от модели, более того, в гораздо большей степени зависит от человека, в чьих руках инструмент находится.

Главным недостатком авторегрессионных моделей является большое число свободных параметров, определение которых неоднозначно и ресурсоемко.

Главным недостатком нейронных сетей является недоступность промежуточных вычислений, выполняющихся в «черном ящике», и, как следствие, сложность интерпретации результатов моделирования.

Кроме того, еще одним недостатком нейронных сетей является сложность выбора алгоритма обучения. Класс модели, сложность и корректность программной реализации ее алгоритмов, доступность аппаратных средств для проведения исследования – часть факторов, оказывающих влияние на точность прогнозирования.

Регрессионный метод с использованием формализованных процедур, основанных на рыночных данных, способен помочь оценщику в поиске достоверных поправочных коэффициентов.

В настоящее время на оценку стоимости недвижимого имущества влияет целый ряд факторов, таких как экономических, социальных, административных и т. д., которые необходимо учитывать в зависимости от степени их значимости.

Проблемой в этой связи является разрыв, получаемый при определении стоимости сравнительным, затратным и доходным подходами, в которых учитываются разные факторы. Он может быть связан с тем, что для каждого сегмента недвижимости на отдельно взятом локальном рынке существует индивидуальное распределение сил среди факторов, влияющих на стоимость того или иного доходного объекта. Для некоторых сегментов развитие рынков продажи и аренды недвижимости может идти практически синхронно, а для некоторых могут наблюдаться значительные асимметрии.

Таким образом, на практике приходится использовать все три метода оценки недвижимости, так как очень сложно оценить степень значимости всех факторов, влияющих на оценку стоимости. Для упрощения процесса оценки стоимости недвижимости предлагается использовать математические методы в сравнительном подходе, так как он является самым распространенным для оценки.