Актуальные вопросы развития кадастровой оценки недвижимости

В России радикально меняются правила оценки недвижимости. Новый закон об оценке имущества и правилах кадастровой оценки вступил в силу с 2017 г., но реально система перестроится и заработает к 2018 г.

Необходимость принятия радикальных мер в системе налогообложения имущества населения и организаций связана с несоответствием налоговой базы имущественных объектов их справедливой стоимости.

Основная задача изменений в налоговой системе России – пополнение государственного бюджета, так как за время кризиса резервные фонды истощились, бюджетный дефицит существенно вырос. Также целью выступает введение целого ряда ограничений для налогоплательщиков, при этом практически полностью исключены риски уклонения от уплаты имущественного налога.

До введения изменений в системе налогообложения для исчисления налоговых выплат использовалась инвентаризационная цена имущественного объекта налогообложения. В нее в обязательном порядке включался износ, срок его эксплуатации. Обновленный порядок налогообложения подразумевает применение кадастровой стоимости.

«Кадастровая стоимость – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки на дату проведения этой оценки». [3] Она максимально приближена к рыночной стоимости. К тому же учитывается и взаимосвязь кадастровой стоимости объекта недвижимости с факторами рыночного ценообразования, в связи с этим ее размеры много превышают размеры инвентаризационной стоимости этого же объекта.

Именно данное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной становится проблемой для населения при обновленном порядке налогообложения имущества, так как новый налог на имущество предприятий и населения увеличится в десять раз. Расчеты налогов на имущество предприятий и физических лиц будет проводиться на основании новых расчетов, где за основу принимается высокий уровень инфляции, что подразумевает достаточно большие налоговые выплаты.

Тем не менее, цель нововведений заключается не в повышении налоговой нагрузки, а подразумевает переход к наиболее справедливому налогообложению, и повышение фискального значения налога на имущество. Результаты кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, которая уже завершена в ряде субъектов РФ, демонстрируют неравномерное возрастание стоимости объектов для целей налогообложения.

В 2014 г. ученые Финансового университета при Правительстве Российской Федерации подготовили доклад для Правительства Российской Федерации, в котором обосновали необходимость принятия в срочном порядке специального закона о государственной кадастровой оценке недвижимости. Связано это с тем, что необходимо согласовать требования гражданского, налогового, земельного и иного законодательства, противоречия между которыми применительно к кадастровой оценке недвижимости сегодня невозможно разрешить подготовкой и принятием каких-либо подзаконных актов. Это касается таких вопросов, как, например:

• -    содержательное определение понятия «кадастровая стоимость недвижимости»;

• -    порядок разделения движимого и недвижимого имущества, а также единого объекта недвижимости на земельные участки и объекты капитального строительства для целей их раздельного налогообложения;

• -    система взаимоотношений государственных и муниципальных органов в части создания единой базы данных для государственной кадастровой оценки;

• -    правила учета налога на добавленную стоимость при оценке объектов капитального строительства и т.д.

Оценщики попытались разграничить оценку недвижимости как объекта гражданского оборота и как объекта налогообложения, руководствуясь статьями 130 ГК РФ и 38 НК РФ соответственно, но проблема не исчезла, так как связана с самим рынком недвижимости [1].

В настоящее время кадастровая оценка проводится без учета частноправовых обременений/ограничений объекта недвижимости, за исключением общих ограничений прав на недвижимость в публичных интересах, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, безопасности населения и государства.

По нашему мнению, кадастровая стоимость есть наиболее вероятная цена объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен независимо от ограничений на распоряжение этим объектом исходя из возможности продолжения фактического вида его использования без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на него. Очевидно, что хотя в идеале кадастровая стоимость объектов, которые активно участвуют в рыночном обороте, должна совпадать с их рыночной стоимостью, на практике требовать это в рамках массовой оценки для основной части объектов недвижимости в настоящее время нереально. При этом складывается впечатление, что большинство оценщиков и государственных служащих не видят принципиальных отличий между кадастровой и рыночной стоимостями, но при этом ответственность за отождествление этих понятий нести не хотят. Например, после воссоединения Крымского полуострова с Россией в Республике Крым ранее установленную по украинским законам нормативную денежную оценку земли назвали кадастровой стоимостью, а в городе Севастополе - нормативной ценой. Иначе говоря, трактовка понятий достаточно условна, и дискуссия о рыночности кадастровой стоимости отвлекает от анализа еще только формирующегося российского рынка недвижимости (важнейшим институтом которого и должна стать массовая оценка) [2].

Также в 2017 г. произошли изменения в налогообложении пенсионеров, которые ранее могли использовать льготы для нескольких объектов имущества. Обновленный порядок налогообложения по налогу на имущество позволяет освободить только один объект, что подразумевает освобождение от уплаты налоговых выплат только за одну квартиру, дом, дачу, все остальное имущество облагается налогом в полном размере.

При расчете суммы к уплате налога по новому закону, определяемой из стоимости по кадастру, принимаются во внимание размеры налоговых вычетов, их применение позволяет существенно снизить размеры налогов:

• -    10 м ² , расположенных в приватизированной комнате одной квартиры;

• -    20 м², в приватизированной квартире, собственником которой является один человек;

• -    50 м², с территории частного дома или любого крупного хозяйственного помещения;

• -    для единых недвижимых комплексов – 1 млн. рублей.

Данный минимальный размер жилой площади полагается каждому и не может облагаться налогом на имущество физических лиц [4].

Налог на имущество рассчитывается каждому налогоплательщику – физическому лицу налоговым органом по месту фактического нахождения имущества. Налог на имущество, рассчитываемый на основании кадастровой стоимости, предполагается вводить поэтапно в течение пяти лет. Таким образом, начиная с 2020 г. налог на имущество будет исчисляться только по кадастровой стоимости. Такое распределение во времени объясняется тем, что кадастровая стоимость значительно выше инвентаризационной. Поэтому, чтобы не было резкого единовременного увеличения налога большинству налогоплательщиков – физических лиц, законодательно предусмотрено распределение налоговой нагрузки.

Нельзя утверждать, что нововведения в порядке исчисления имущественного налога граждан помогут в реализации фискальной функции, так как практических данных еще недостаточно. Однако применение в расчетах налога кадастровой стоимости имущества – есть основной способ увеличения доходной части местных бюджетов [3].