Актуальные вопросы участия банков в реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в сфере ипотечного кредитования

Андрей Крысин президент Европейского трастового банка, председатель Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, член межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов

Главная идея национального проекта – решить проблему обеспечения населения жильем. Поискам решения этой задачи посвящены заседания Межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Доля совокупного ипотечного капитала во внутреннем валовом продукте (ВВП) России пока не превышает и 1 процента. Для сравнения: в Великобритании это показатель равен 62 процентам, в других странах Евросоюза – свыше 30, в США – 55 процентов.

По данным Центрального банка Российской Федерации (Банк России), по состоянию на 1 июля 2005 года в нашей стране объемы ипотечного кредитования составляли 26 миллиардов рублей, а уже к 1 января 2006 года объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным кредитными организациями населению на покупку жилья, достигал 52,5 миллиарда рублей . При этом объемы просроченной задолженности не превышали 0,1 процента.

По данным ежеквартальной отчетности банков, предоставляемой в Банк России, на 1 апреля 2006 года суммарная величина выданных ипотечных кредитов составила уже 65,8 миллиарда рублей. Другими сло- вами, всего лишь за первые 3 месяца текущего года прирост объема ипотечных кредитов превысил 13 миллиардов рублей.

Ипотечное кредитование является позитивным примером участия банковского капитала в развитии жилищного строительства. Динамика роста числа банков, реализующих ипотечные программы, такова: 2004 год – около 200, начало 2005 года – 241, а за 2005 год произошел скачек, в результате которого количество банков, реализующих ипотечные программы, возросло почти в 2 раза.

По данным Банка России, на 1 января 2006 года 395 банков выдавали ипотечные жилищные кредиты. Безусловно, прогрессия налицо, хотя сегодня лишь крупные банки действительно занимаются ипотекой, тогда как подавляющее большинство ограничивается ролью комиссионера в ипотечном бизнесе. Поэтому не будет преувеличением сказать, что банковское сообщество неравномерно и не очень масштабно участвует в реализации жилищного национального проекта.

Заинтересовать ипотекой средние банки можно, к примеру, снижением стоимости привлекаемых с рынка ресурсов, особым режимом налогообложения доходов, получаемых банками от этой деятельности, совершенствованием требований по обязательным нормативам и резервированию.

Актуальные проблемы банков, участвующих в реализации национального жилищного проекта

В настоящее время наблюдается тенденция к либерализации условий кредитования , что связано с ростом конкуренции на рынке банковских кредитов. Происходит расширение базы ипотеки за счет появления новых категорий клиентов, которые ранее не могли воспользоваться кредитом. Это следствие предложенных банками новых программ ипотечного жилищного кредитования. Однако у тенденции снижения ставок по кредитам есть естественные ограничители в виде ставки рефинансирования Банка России и уровня инфляции.

Экономически не обоснованное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к росту цен на недвижимость, но и к неудачам в размещении ипотечных ценных бумаг на рынке. В формировании ипотечной ставки основную роль, как известно, играют стоимость привлеченных банком кредитных ресурсов, а также операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль, плата за риски – кредитные, правовые, операционные.

Для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой . Речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

Нормативные акты регуляторов рынка

Среди факторов, осложняющих процессы оформления и обслуживания выдаваемых банками ипотечных кредитов, – существующие нормы регуляторов рынка, в частности, некоторые нормы Положения Центрального банка Российской Федерации от 26 марта 2004 года № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Проведя опрос ряда банков, Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию подготовил и направил предложения в Министерство регионального развития Российской Федерации по внесению изменений в указанное положение, а именно:

• 1)    увеличить размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд.

В настоящее время в портфель однородных ссуд включаются кредиты, сумма которых не превышает 0,1 процента от капитала банков. Учитывая постоянный рост стоимости жилья, и, как следствие, увеличение суммы выдаваемых кредитов, банки уже не в состоянии относить часть кредитов в портфель однородных ссуд, что нарушает системный подход к формированию и учету кредитного портфеля и, как следствие, порождает увеличение объема дополнительных резервов. Все это немедленно сказывается на финансовых показателях банков;

• 2)    отменить для ипотечных кредитов на приобретение жилья требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

В Положении № 254-П под рефинансированием кредита понимается операция, когда заемщик по тем или иным причинам не может погасить в срок свою задолженность по кредиту, и новый кредит, направленный на погашение старого, является в таком толковании одним из способов пролонгации кредитного договора. Однако в случае ипотечного кредитования в условиях меняющихся в сторону понижения процентных ставок по кредитам рефинансирование может возникнуть и не в связи с невозможностью клиента погасить кредит в срок, а в связи с изменением конъюнктуры рынка ипотечного кредитования и, как следствие этого, появившейся у заемщика потребностью воспользоваться более выгодными условиями получения заемных средств ;

• 3)    наряду с расширением сегмента потенциальных клиентов банки осваивают рынок строящейся недвижимости, то есть первичный рынок жилья.

В связи с этим Комитет предложил внести изменения в указанное Положение Банка России с целью улучшения ситуации с кредитованием банками строительства но- вых объектов жилой и коммерческой недвижимости. Необходимо учитывать специфику строительного бизнеса, где выручка отражается на балансе застройщика только после сдачи объекта государственной комиссии и подписания акта приемки объекта. Эти изменения позволят:

• •    банкам в меньшем объеме создавать резервы на случай потери по ссудам и направить высвободившиеся таким образом средства на выдачу кредитов;

• •    предоставят возможность банкам брать в залог инвестиционные права в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Речь идет не об ослаблении контроля, а о необходимости учитывать специфику строительной отрасли.

Отсутствие должной защиты прав кредиторов

Говоря об отсутствии должной защиты прав кредиторов, я имею в виду банки, выдающие ипотечные кредиты на приобретение жилья.

• 1.    Конституция Российской Федерации, гарантирующая каждому гражданину право на жилище , не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи на улицу. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки . В настоящее время в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) предусмотрено переселение граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания ипотечным кредитором, в жилые помещения маневренного фонда. Поскольку сегодня не все органы исполнительной власти на местах располагают необходимым объемом такого фонда, ипотека остро нуждается в альтернативных механизмах отселения граждан из ипотечных жилых помещений.

• 2.    В соответствии с законодательством Российской Федерации ипотечный кредитор имеет право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами . Вместе с тем в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке. Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации , позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в закон об исполнительном производстве , позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

• 3.    Существующий порядок ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях не позволяет банку закрыть кредит за счет поступивших на его счет сумм страхового возмещения , поскольку поступившие от страховой компании выплаты учитываются на счетах по учету доходов банка и, следовательно, не могут быть непосредственным источником для списания задолженности по кредиту. Таким образом, формально задолженность по ипотечному кредиту остается. В подобной ситуации банк вынужден подавать иск к заемщику, получать отказ в его удовлетворении и только на этом основании списывать задолженность по ипотечному кредиту.

• 4.    В законодательстве Российской Федерации отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для организации публичных торгов. В настоящее время такими организациями являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми являются обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО). Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать рынок. Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора. В частности, нормативными правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца c момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок соблюсти невозможно, поскольку невозможно провести за 2 месяца первичные и повторные торги с обязательным из-

• вещением о них (с соответствующей публикацией!) за 30 дней.

Комитет предлагает, в частности, предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами – по нормам, действующим в отношении маневренного фонда – не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Подобная норма может быть закреплена в законе об ипотеке и ЖК РФ.

Считаем необходимым в Порядок ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях от 5 декабря 2002 года № 205 внести изменения, которые позволят банку направлять поступившие страховые выпла- ты непосредственно на списание задолженности по ипотечному кредиту.

Помимо этого, полученное банком страховое возмещение облагается налогом на доход . Это представляется совершенно не соответствующим целям и принципам налогообложения, так как банк получает денежные средства в погашение кредита, то есть как возврат тех кредитных средств, которые были ранее предоставлены банком заемщику. В связи с этим в Налоговый кодекс Российской Федерации мы предлагаем внести изменения, которые позволят кредитным организациям направлять в погашение кредитной задолженности суммы страхового возмещения, полученные при гибели (утрате) предмета ипотеки, и не включать их в налогооблагаемую базу.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативного правового акта Правительства Российской Федерации, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Внесение в существующее законодательство предлагаемых нами изменений и дополнений , направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, явится для банков стимулом к наращиванию объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства .

Стоимость привлеченных кредитных ресурсов

Сохранение позитивной ипотечной динамики на годы – задача непростая. Для этого нужно решить ряд острых проблем ипотечного рынка, а именно:

• 1)    сформировать вторичный рынок ипотечных обязательств;

• 2)    стандартизировать процедуру ипотеки;

• 3)    создать ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды как единственный на сегодняшний день доступный инструмент секъюритизации ипотечных кредитов.

• 1.    Стандартизация процедур ипотеки позволит увеличить объемы выдачи кредитов, сократить транзакционные издержки банков, облегчить выпуск ипотечных ценных бумаг, поскольку для секъюритизации нужны пулы стандартных кредитов и закладных.

• 2.    Сегодня весьма актуальным представляется создание ипотечных паевых инвестиционных фондов (ПИФ) как доступного инструмента секъюритизации ипотечных кредитов . Закрытые паевые инвестиционные фонды должны стать институциональным инвестором, предлагающим механизмы инвестирования в жилищное строительство, альтернативные тем, которые указаны в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и

• о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Мировой опыт показывает, что в долгосрочной перспективе инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости и ипотечные ПИФы являются более доходными и надежными (по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формы инвестиций. У таких фондов есть следующие преимущества:

• •    защита интересов инвесторов за счет строгого регулирования рынка инвестиционных фондов со стороны государства;

• •    управляют средствами ПИФа профессионалы, которые знают, какие объекты недвижимости следует выбирать для инвестиций. Они способны оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры;

• •    открытость структуры инвестиционного портфеля и регулярная отчетность.

Ипотечные паевые фонды начали развиваться после того, как Федеральная служба по финансовым рынкам выпустила постановление, разрешающее ПИФам недвижимости инвестировать в незавершенное строительство и приобретать ипотечные ценные бумаги. Как и прогнозировали участники рынка, это дало толчок развитию ипотечных ПИФов, активами которых являются пулы закладных. В настоящее время в нашей стране созданы 5 ипотечных паевых инвестиционных фондов, в том числе ПИФ, сформированный Европейским трастовым банком.

В связи с быстрым развитием института ПИФов актуальным представляется внесение в Налоговый кодекс Российской Федерации изменений и дополнений, касающихся налогообложения закрытых ПИФов .

Повышение уровня доверия населения к ипотеке в целом и к банкам в частности

Решение этой задачи во многом определяет масштабы ипотеки в стране и ее перспективу. Неоднократно на заседаниях Рабочей группы звучали слова о необходимости разъяснения преимуществ ипотечного кредитования, о целесообразности изу- чения зарубежного опыта и заимствования позитивных наработок в этой сфере. И все же реалии сегодняшнего дня таковы, что рекламы и информации об ипотеке все еще не хватает.

У населения необходимо формировать новый менталитет . В частности, люди должны избавиться от «страха перед жизнью в кредит» и понять, что жить хорошо нужно «здесь и сейчас» .

Целям популяризации национального жилищного проекта могут служить общенациональные и региональные выставки, call-центры, интернет-форумы, информационно-разъяснительные передачи и рекламные ролики на телевидении и радио, публикации в прессе, наружная реклама, а также создание ипотечных брендов.

Активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения

В настоящее время активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что обусловливает неуклонный рост цен, является главной проблемой в реализации национального проекта. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует все предпринимаемые банками снижения ставок и оптимизацию требований к заемщикам . Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объемов возводимого жилья. Мы часто слышим о том, что необходимо притормозить банковскую ипотеку, поскольку, считают некоторые, это сократит спрос на жилье и тем самым охладит рынок недвижимости.

На деле акцент в поддержке государством ипотеки нужно перенести с финансового сектора на строительный. Поэтому сегодня наши главные задачи – коллективный поиск механизмов расширения предложения жилья, создание действенных инструментов, обеспечивающих баланс спроса и предложения на рынке жилья .