Анализ ценовых тенденций рынка недвижимости России (на основе мониторинга цен по 22 российским городам)

Автор: Сапожников А., Апрелев К.

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Мнения

Статья в выпуске: 11 (38), 2004 года.

Бесплатный доступ

Короткий адрес: https://sciup.org/170151084

IDR: 170151084

Текст статьи Анализ ценовых тенденций рынка недвижимости России (на основе мониторинга цен по 22 российским городам)

Российской гильдии риелторов

К. Апрелев президент компании ЗАО «АН САВА»

Методология сбора и обработки информации

Для оценки масштабов развития жилищного рынка и жилищного строительства в России на период до 2010 года необходимо было проанализировать существующие тенденции изменения цен на вторичное жилье за период с 1998 по 2003 год. С этой целью был произведен сбор данных, характеризующих динамику изменения состояния вторичного рынка жилья за 1998–2003 годы по 22 областным городам субъектов Российской Федерации, находящихся во всех федеральных округах Российской Федерации.

Известны факторы, которые могут существенным образом влиять на формирование цен на недвижимость в регионах и населенных пунктах России, а именно:

1) уровень миграции населения;
2) экономическая активность, занятость населения и количество эффективно работающих производственных и иных предприятий;
3) объем инвестиций, приходящих извне;
4) эффективность деятельности администрации и политическая стабильность;
5) развитость инфраструктуры (культурные, образовательные центры, состояние экологии, перспективы региона);
6) развитость коммуникаций;
7) удаленность от экономических центров, транспортных коммуникаций;
8) наличие в регионе источников сырьевых, энергетических или иных природных ресурсов.

В связи с этим при выборе городов для анализа мы руководствовались следующим:

• представительство нескольких городов в каждом из федеральных округов;
• численность населения города;
• экономические показатели развития региона;
• необходимость представить как города, в которых цены на рынке жилья выражены в рублях, так и города, в которых цены выражены в долларах США;
• развитость строительного сектора в регионе;
• наличие финансовых и/или ипотечных институтов в сфере недвижимости;
• наличие достоверных источников информации о рынке жилья в регионе;
• финансовые возможности проекта;
• наличием приоритетного списка городов для исследования.

В результате был сформирован список городов, на базе данных о которых и было проведено настоящее исследование (табл. 1).

Необходимо отметить, что в настоящее время особенностью рынка недвижимости России является отсутствие возможностей получения достоверной информации о ценах и объемах сделок в связи с отсутствием в органах регистрации необходимых инструментов для оценки состояния этого рынка. Поэтому анализ ценового состояния рынка недвижимости производится посредством мониторинга цен предложения на основе информации, опубликованной в средствах массовой информации, содержащейся в электронных базах данных, а также на основе информации, которой располагают брокерские компании.

Основным критерием оценки качества такой информации является охват максимально возможного количества предложений на рынке и наличие инструментов, способных отсеивать дублирующую информацию, чтобы избежать многократного учета одних и тех же объектов.

Информация, представленная по 22 городам, позволяет с достаточной степенью точности отслеживать динамику изменения цен на жилищных рынках этих городов.

Для анализа рынка важным показателем является реальный оборот жилья, но эту информацию получить практически невозможно, поэтому в нашем исследовании мы будем пользоваться расчетами, хотя и невысокой степени точности, но позволяющими произвести общую оценку оборота на рынках жилья представленных городов.

Для выполнения поставленной задачи данные были взяты из доступных информационных источников, которыми являются периодические печатные издания, специализированные базы данных, прайс-листы риелторских компаний, информация с Internet-серверов, аналитические отчеты и статистические таблицы по мониторингу региональных рынков недвижимости. Необходимо отметить, что в различных субъектах Российской Феде- рации существуют разные уровни информационной обеспеченности требуемыми данными. К тому же для обеспечения непрерывности исследуемого параметра стоимости 1 квадратного метра жилья на анализируемом отрезке времени зачастую требуется компиляция данных из нескольких информационных источников. Одним из условий расчета показателя стоимости 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке региона являлось требование репрезентативности выборки проводимого исследования – не менее 20 процентов от оценки всего объема предложения жилья по региону (хотя в большинстве регионов эта цифра превышает 80 процентов).

В регионах, в которых для оценки стоимости жилья используется расчет в рублях, были проведены перерасчеты и в валютном (долларовом) эквиваленте с учетом курса валют на анализируемый период времени.

Полученные таким образом данные о ценовой ситуации на рынке жилья в России в период с января 1998 по декабрь 2003 года далее представлены в графическом и табличном видах.

Так, в частности:

• таблица 1 иллюстрирует численность населения в каждом из городов, выбранных для анализа, а также показывает денежные единицы, используемые для оценки стоимости квартир в каждом из городов;
• рисунок 1 является яркой иллюстрацией изменения средней стоимости 1 м ² жилья на рынке недвижимости города Москвы, отражает кризисные ситуации в экономике за 14 лет;
• рисунки 2, 3, 4 и 5 иллюстрируют изменения средней стоимости 1 м ² жилой площади в период кризиса 1998 года в трех группах городов, в которых наблюдались сходные реакции рынков и потребителей;
• сводная таблица 2 и таблицы регионов 3, 4, 5, 6 и 7 позволяют оценить сходства и различия в поведении средних цен на вторичных рынках жилья городов в зависимости от различных факторов.

Таблица 1

-Q CQ О 00 св СО

CD £ 8

Ф X X о X

Ф о

e ” U ф

X О. СО

о d

X о го

о d

X го

о d

X о. го X

о d

X О ГО X X о d

J3 о го

о d

J3 о. го X

о d

J3 о. го с; с; о d

ф о. го X X о d

J3 о го X X о d

X X со

J3 о. го с; с; о d

X с; со

J3 о. го X X о d

X со CL

X с; со

X со CL

X со 0.

J3 о. го с; с; о d

J3 о. го X X о d

S х х о X о 5 § о. ^ S 1 il у s$ CD £ се -а ОУ Cl G си >x ¹p X £ X 1 ^ у s p о °- >x x о m co £ о о

S о 5 ct x e § 8

8? § x ct x CD CQ CQ £ cl CD ? ii

Щ Щ о

-Q X Ф

CD 1

х 3

X о 5 Е

о о о

<х>

о со in

о со

СП ем

LO со см

(XI

о со

О со

о см о

со

о со о

о о см

О СО со

о оо см

о со ю

О О СО

О О О)

СП

о см со

о.

>3 о

го 0D

О О

го со

СК

-0

d го CL

с; го

Ч о о. о со о т

со

CD О

Ю о_ 0) н 0)

го и

о. го СЕ о т о го о.

£:

I о СЕ

го т

ш о н о о CL

се о а о

СО о т

-П 2 о. ф с

го о. го 2 го о

^ о CD О

СК с;

Ю т S

ф н го

с;

го X о. го

о 1

ь^ О О. СК о т о го о.

^ о Q_

о о CD О т

^ о

^ о н о о CD

СЕ ГО

he О СП о О. го со го X

3 = 5 »& 0.-0

«^ о о £ >3

>3 О 3 О о О

h ° д'

-0

го qJ 1-

го со

о о

е; ю о

ОС го ^ о

го СО СК

е; ю о

СК го

о О_ Ф

о. ^ о

>х X

Cl го с го со 6 о ф со ф о

X со о

х го

ЕЕ го а

т X т

го

X со о

а: го he О С[ о о о

со о т

ю о

СК го

о CD О

о е:

Q-

Ю Q-0) 1— 0)

1— ^

го о

5 о

^ о со го

CD ГО

6 О. о CD О О

>s го CL

^ О Q-ГО d О т о го CL sr

с; ю о

СК го

о 0D О 1— о о CL

о ^ е; о CD

CL EZ

q со о

к го he О с[ О

Q О

Ф X

X со о

ОС го he о

2 о. ф г

с со о

к го he о о. го 2 го о

с; ю о

СК го

о CD О

СК

с;

о_ ^ о

го Q.

X со о

ОС го he О со О

X СЕ о ф со О

С со о

СК го he О X ф 2 2

^ о а

S ю

>s го CL

го 1-

СК ю о

СК го

о 1-

о.

>н го CL 1^

о о. СК о т о го

q со о

и; го he О

X со

X о о со о т

со о

ОС го he О 2 О

О.

-D т т о 1— о о m Ф т _а с; го d

)S го CL ^

О CL О

CL EZ

>2 го о.

о CD О О. го ю го X

см

со

1П

со

О)

см

со

оо

О)

о ем

см

см см

Цена

Рис. 1. Динамика изменения средней цены 1 кв. м жилой площади на рынке вторичного жилья города Москва в период с 1990 по 2004 год (цены указаны в долларах США)

Цена

—♦—Пермь —■—Ульяновск —*—Екатеринбург—*—Тюмень

-ЭК-Омск —•—Барнаул —i—Новосибирск —i—Красноярск

Рис. 2. Динамика изменения средней цены 1 кв. м жилой площади на рынках вторичного жилья городов в которых стоимость жилья выражается в российских рублях (цены указаны в рублях)

Цена

—♦—Омск —■—Новосибирск а Красноярск —ж—Барнаул —ж—Тюмень

—е— Екатеринбург —i—Ульяновск ---Пермь

Рис. 3. Динамика изменения средней цены 1 кв. м жилой площади на рынке вторичного жилья городов, в которых стоимость жилья выражается в российских рублях (цены указаны в долларах США)

Цена

—♦—Санкт-Петербург —■— М осковска я обл. ▲ Хабаровск х В ла дивосток ж Краснодар —•—Калининград —i—Самара

Рис. 4. Динамика изменения средней цены 1 кв. м жилой площади на рынке вторичного жилья группы городов, в которых отмечены высокие цены на жилье (долл. США)

Цена

—♦—Рязань -«-Тверь * Псков -*-В.Новгород -*-Ростов-на-Дону -•-Н.Новгород

Рис. 5. Динамика изменения средней цены 1 кв. м жилой площади в долларах на рынке вторичного жилья группы городов, в которых отмечены невысокие цены на жилье (долл. США)

Общий анализ

Приведенные таблицы и графики свидетельствуют об общей сходности тенденций, наблюдающихся в городах, выбранных для анализа. Падение цен, которое началось в 1995–1996 годах, усугубленное кризисом 1998 года, продолжилось вплоть до 1999 года в городах, где падение цен после 1998 года было более значительным (50–60 процентов) и до 2000 года – в городах, где снижение было менее резким (23–50 процентов).

При этом в города, в которых действуют рублевые котировки, цены снизились более резко. В то же время в этих городах рост цен начался уже с весны 1999 года. В других городах это снижение продолжалось до середины 2000 года. Также важно отметить, что наименьшее снижение цен – с 29 до 40 процентов – наблюдалось в самых крупных мегаполисах – Москве, Московской облас- ти, Санкт-Петербурге, а также в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону.

Другим важным фактором является непрерывный рост цен в течение 3–4,5 лет во всех представленных городах, за исключением города Тюмени. Количество городов, в которых цены начали снижаться, было бы больше, если бы не снижение курса доллара по отношению к российской национальной валюте.

Необходимо отметить еще одну тенденцию: в большинстве городов (кроме 8) произошло превышение докризисных цен. Лидерами являются такие крупные регионы, как Московская область, города Москва, Санкт-Петербург, Самара. Также показательными являются пропорции роста цен с периода, в котором снижение цен достигло минимума (точка перегиба), и начался рост. Увеличение стоимости находится в диапазоне от 82 до 185 процентов, т. е. по некоторым регионам, например в городе Омске, – почти в 3 раза.

* co * О ^ “ N о

LO 7

см

CO 1

00 co

CM 7

00 CM

05 LO 1

О CM

co CM

co Ю 1

co ⁰⁰^ ® 5 о

00 lo

ю ю

со см

о CM

■st

00 CM

со

LO 7

о CM

g .c 2 3 O 6s 6 E 5 з §;

£“ § £5

1 ф 3$

о ю

СО СМ

см о

00 ю

CD 00

05 LO

СМ

о CD

co co

co CD

LO co

CM 00

О о

о 7

05 СМ

со

СМ

о CD

CD 7

co LO

05 LO

CD CD

CM CD

00 LO 1

LO LO 1

LO 1

CM CD

CD CD

LO 1

CM CD

св co

^Г О

05 00 о

ю со in

05 g

со ОО со

О in

co о

СО см

CM ю

00 CM in

CM in

co co

CM co co

in (D co

CM co

О О co

in in co

CM co

CD О

LO О

о о

CD о

о о

CD о

LO о

05 05

о о

CM о

05 05

05 О

О о

CD О

LO О

05 05

Ю О

CD CD

CD О

05 05

05 О

05 05

CD О

о о

05 05

CD О

о о

CD CD

CO О

о CD

ю со

05 со

со со

^ 05 см

О см см

CM m CM

co о CM

CM О)

О) о

со см

СМ

CD O)

CO m

CD CM

О CM

CO CM

ю со

03 см

о см

M-

05 CO

■St

СО

см

о со

CO 1

co CM

о со Ш

см со

in in

^ 05 in

со in

(D m in

CD in in

^ CM in

in in

05 05

со

05 O) CO

ТГ co co

CT) in co

05 CM CO

05 O) CM

co S S ® i Ф Ф Ф R 2 § ° § 5 S | о ® E *

X ® 3

Z CL 05 х X о d

CL 05

х о d

z CL 05 x X о Cl

Z cl 05 х х о d

Z CL 03 х X о d

CL 05

c; о d

Z CL 05 c; c; о d

Z CL 03 c; q о d

Z CL 05

q о d

s с; ю

Z CL 03 с; с; о d

S с; ю

z CL 05

о d

s X Ю

s X 10

Z CL 05 X X о d

z CL 03 X X о d

s X 10

Z CL 05 X X о d

z CL 03 X X о d

S X Ю

i j . ф 2 E У 2 5 8 g S з ° E § 3" ¹ D*

CD о CD

о CD

о о

о см CD

о ’’J CD

о о CM

CD CM CD

о о 05

О 00 LO

О CO о

о co LO

о CD

О co CD

>3 О I Q.

05 СО

О О

1- cl

Li 0) т ь-05 0)

О EZ

05 CD

О О

Li О со о CL 05 ю 05 X

Li О н о о m s СЕ 05 X СО

CL 05 Cl

о 05 CL

Ю I

CL CD H 05

Cl 03 CL

c; 05

05 CL 05

05 О

Li О CL

о о CD О т

T^ О d

03 т

CD О н о о И.

Li О CL (X О

о 05 CL

>S О

I 2

X m s о

T T

JD T CD

05 T CL 05

-D 5 CL 0) EZ

El о CL О

CD О T cd

_D T 05 co X

Li 0

CD О Li О EZ

-fl CL 0) CD H

Li О CD О T X -fl X

E з >3^3" 0 D cy О Ф >3 О У A о з >3

2 о & ф з

05 СО Li О О ^

cl 0)

ф EZ

1— Li т 05 о

X ю о

х 05

о CD О Li О о

>s 05 CL Li

Li О со о CL 03 ю 03 X

)S 05 CL Li

Li о

CL О

CL EZ

>S 05 CL

iL О CL 05

Cl О

о 05 CL

i=i Ю о

DC 05 ^ О CD О c;

Cl Q_ CD CD

Ю о

(X 05 ^ О

Cl 05 CL

c; 05 ьс

10 о

CX 03

о CL 03

05 О

с; ю о

(X 05 Li О CL

о о со о т

с; ю

(X 05

и СП о н о о CL

>s 05 CL Li

Li О Q-X О

и 03 CL

e; Ю о

X 05 Li Q EE О CL О

Ф £

X Ю о

X 05 Li CD

CD ^ 2 1-

>s 03 CL Li

Li О

03 1X <

X Ю о

X 03 Li О

5 CL 0) EZ

X Ю о

X 05 Li Q ci О Cl О

CD О ZE

X ID

X 03 Li О T 03 co X CL

X Ю о

X 03 ^ о

X Ю о

X 05 Li О СП о Li О EZ

X Ю о

X 05 Li О CL 0) CD

X Ю о

X CD Li Q CD О

X -fl

т-

СМ

со

■st

▻-

■st

CD CM

CM CM

Таблица 3

xj 00

so ^.E о о

CD CD

Ш CD

см CD

СМ CD

О CD

00 LO

LO Ю

sr LD

со LO

со ю

см ю

CM Ю

хГ СО

сг> см

со см

ф Ei ^E

O) О

LO О

О О

О) О)

О) О

О о

О о об о

О О см о

О О

О) О <6 О

сь О)

О О <6 О

о> о

со о

О) о

Xh о

о о

хг о

Б о

О)

о о id о

О)

О) о

о о

со о

о о id о

о о

о о id о

5 §

со

СО

со см

о см

см in см

о о

00 in

со sT см

см

см о

со CD см

о см см

in см

о со

со

^ о см

X co co ф.о

CM in

см in

см со

о о со

см со

00 со

см со со

00 см in

in со со

00 о sr

см со

in in co

co CM st

in 00 in

О) 00 О>

о со

со 00 со

8. 5 ho s s s S&§ $ S ® S ^ О

x q to

X q го

X q ю

X q to

X q ю

to со q q о d

3 а со q q о d

X q со

X q ю

3 to со q q о d

3 to СО q q О d

3 о. го q q О d

3 CL го q q о d

3 о. го q q о d

3 to ro q q o d

3 to го q q о d

3 to ro q q o d

3 to го q q о d

О о СП

О со о

О оо CD

см

о to

О с» LO

ID СО

СМ

со

о со ID

о о см

ID CM

о cd

ID to

о CM to

о со см

о to

о о о

О)

о о

о см to

bi о CL СК О х о го CL

о. ф с

х ф

5 2

^ о со о х ск

bi о

со о bi о EZ

о. со q: о X о со to ^

bi О CL X ю

x о о CD О т

со X to со LD

Ч О О. о со о т

со

q: о о. о

со о Т

=Х X X £ X

-0

го со

СК

го о. го

го о

d го CL

c; ro

Го-Го

bi О н о о СП

q: го q

о ci

ro X ch o H ro о CL

го.

ю X X го го 1го bi

Ю Го-Го н го EZ

1— ^

X го о

го го bi го о

го го ^ о о

^ о со о to со to го X

>3 §

>3 5s

1Х ГО ГО_ b

>х X bi о ГО-СК О х о го CL

q со о

х СП ^ О 5 to ф с

q to о

х со Li о х ф 5 2

q со о

х си

о со о X X

q to

СК со ^ о

ri ю о

СК го bi о со о bi о EZ

)Х го CL

>Х X bi о cl го d о х о го CL

ri ю о

СК го ^ о CL

X ю

о о со о т

)Х го cl bi

>х

bi о

>х го н с;

q to

СК со

о q: о о. о

со о т

q to о

X го

о q: о О. о

ф X X

q to

X го

о X со го X D-

q to о

X го

о о. го

5 го о

q to

X со it: О q: co to

X X X X q ro

ri Ю о

CK ro о Го-Го

>s го

^ о Го-Го

s Го-

q ю о

X со ^ о co о н о о CL

q to

X со ^ о m о q q: to ф tn О

to to ф н ф EZ

Ё X со О

го го bi го о

q to

X го ^ о со о iZ о о

>х го Q-bi

>Х X bi ГО го о Го-Го ю го X

СМ

со

О)

т-

см

со

-sh

СО

О)

о см

см

см см

«Min цена» – минимальная цена за 1 кв. м жилья, зафиксированная после кризиса «Дата min» – дата, когда было отмечено минимальное снижение цены за 1 кв. м жилья «% сниж. 07.98 min» – процент снижения стоимости 1 кв. м жилья в период с июля 1998 года до минимальной стоимости

св

to ,СВ

св

00 03

ОЗ

§ CD Ct О с

I X

о с

CD § СО

§ X

5 1§

^ СМ

03 LO

00 ю

со

СМ

со со

со

со см

см

ю см

со см

о см

см

1^.

® со св ОЗ

о СМ

О см см

ю со см

со со

со

см

со ю см

со

ю ю см

со см

00 ю

со см

о о см

со со

см а> со

см со

о ю

ю о со

о co co

о о со

со ю

$ “ Ф о

СМ СО

см ю

см со

00 о

ю ю со

00 со

см со со

см со

о о со

ю CD СО

см СР

О) со

со 00 со

со см ш

G) CO О

со см

ю со ю

К | 5 S I §

⁵ о.

X ч со

о.

X ч ю

о.

X ч ю

о. св ч ч о

13 о. св ч ч о С[

X ч to

13 о. св ч ч о

13 о. св

ч о

13 о. св ч ч о а:

13 о. св ч

ч о

13 о. св ч ч о а:

о. св ч ч о а:

X о. св ч ч о С1

11 Q. CB 4 4 о CI

13 о. св ч ч о CI

X о. св ч ч о С1

2 § $ $ 11

о со о

О 00 со

о о 03

о ю

о о СМ

о со см

о со

О СО to

to со см

to см 'Ф

см

о со to

о 't со

о о

со

о см со

со

о о о

о см о

о CD

J3 5 о. ф с

hi о со о

(X с;

bi о о.

ч о X о св о.

Ф 5 2

hi О

^ О о. X ю

X и о 03 о т

св о. св

5 св о

О_

Ю т к CL 0) 1 го hi

-fl

CL Ф

св X о. св ш

С[ о о. о

03 о т

со

ч св о.

X X X X ч св ^

аз о

-fl

го со (X

о. св ч о X о св о.

св аз

о о

3^ о 03 о о. св to св X

ч о о. о

03 о

>х X X % X

hi О Н О о со

ч св ч

св 03 3^ о о

т о с:

го т

аз О 1— о о CL

а.

to о. ф н ф С

н hi Т ГО о

8^© £ §2

б^ 8 е£

Ч со о

ч св

о 5 О. ф С

Ч со о

ч св ^ о со о х ч 13 ч

>s 05 О_ hi

^ о о_

о го

ч to о

ч св За;

X ф 5 2

Ч со о

ч св

о г О

ч со о

ч св

о а X ю

X о о 03 о I

ч to о

ч св

о о. св

св о

ч to о

ч св ^ о 03 о ч CI о. ф 03

ч to о

ч св ^ и о. ф

>s го О_ hi

>s к hi о

>s го н

ч to

ч св

^ и

о о. о

03 о

ч to

к св ^ о ч св о.

X X X X ч св

ч to

к св

^ о аз о

о с

е; ю о

сх го hi О

го со сх

)S го CL hi

hi О Ciro

О т о го CL

ч to о

к св

о аз о

о о

)S го а. hi

hi О □а о а. го ю го X

ч to о

к св

о ч о а о

ф % X

>s го CL hi

>S s hi О CL O ^ s Q_

го со hi О О

Ч to

О ч св 3^ О 03 о 1— о о CL

CL ю

CL (D Н Ф с

н hi Т ГО о

ч-

см

со

^г

со

г*

т-

ем

со

г-

СХ)

о см

ем

ем см

£ °

oo ю

ш ш

О)

оо

СМ

со см

О CM

оо

со

$ СО

ID ID

о CD Ю

см со

^ СМ ID

CD ID

CD ID ID

CD CD CO

CD о

cd ю со

о см со

00 со

СО ю LD

о о см

(D ST Ю

со

см

5 со $3

CD CD

CD СО CD

го со со

ю со ID

00 О

Ю ^

CM CD

CM co co

со см st

со

см со

о о со

■у со ^

1Г> со со

см со

СМ

СО

ID m со

см ю

см ш

со см ID

ф S _ № Е

i g 5

Mi 1^5

Q. ГО ro ro о Cl

5 о. ГО ГО с о СЕ

Z о.

с с о С1

5 CL го ГО го о cl

5 о. го ГО го о cl

о. ГО ГО го о cl

5 CL ro ro ro о Cl

CL го го го о СЕ

S го со

5 о ГО го го о СЕ

S со CL

5 о. го q с; о С1

5 о. го

о С1

S со □_

5 о го q с; о С1

5 CL ГО ГО го о СЕ

S го со

5 о го го го о ГОЕ

S го со

>» 0_

H 5

о о

о о о

о см со

о со

о о см

со

о "st co

IO co CM

О СМ о

о 00

LT3

СМ

о со СП

о 00 см

о 00 со

СП см

о СО

о о

о ю

со

о со о

05 CD

О О ^

05 СО bi о О ^

Lt О со о

го со

го X

Ю CL 0) Н (0

н bi х 05 о

го

го о

bi О н о о со X сг го го

СО

CL ro CI О

о ro

CI о CL о co о

T co

X* о 51 05 X со о 1— о о 0-

^ го т cl го ш

bi О ^ О

со о bi О

bi О

о_

о о со о

-0

05 СО

Ю X

CL Ф н 05 bi

bi О СП о X

С1 05 CL

.0 CL Ф

bi О CL

О X о 05 CL

J3 т ф

С1 о о. о

СП о

I 1S

% т

о. ф с

>3 * §

e£

d co о

ск co Li

03 о Li

05 СО

о о

>х 05 Q. bi

>Х

bi о со о

О_ 05 Ю

05 X

Ю CL 0) н со

с н bi х 05 о

го со о

СК го Li

го

го о

>х 05 CL bi

>Х x bi О CL О

x CL EZ

>x 05 CL bi

bi О Q_ 05 El О X о 05

CL ^

d co о ск го Li

C[ о CL о co о т

го со о

ск го

О СО О

о (L

>х 05 CL bi

>Х

bi О

>х 05 1-

го со

о ск го Lt о 5 О

го со о

СК го Li

03 о

о с

d со о

СК го

о.

со

о о 03 о

d со о

СК го Lt о т го со СК 0-

d со о

СК го Lt о 03 о с;

ч о.

ф 03 О

d ю о

X 05 bi О СП о

d со о

СК го

о го: га о.

го го

го со о

СК го Li О о. ф

>Х 05 CL bi

>Х X bi О

О X о 05 CL ^

го со о

СК го Li о т ф

го со о

СК го Li о го: о о. о

ф %

го со о

СК га Li О 5 О. ф с

т-

см

со

тГ

ОЗ

см

со

■М"

СП

со

о см

см

см см

«% 07.98 – 12.03» – динамика изменения стоимости 1 кв. м жилья в период с июля 1998 по декабрь 2003 года co св =г s IT

\о св

11 = ois m HI

ID СО

со

оо (£)

sr со

о (О

О) LO

CD ю

оо

о LO

СО

оо со

О) CXI

оо (N

со сч

со 04

04 о

со со

сч со

1 см

О ш со

О СЧ СО

О О со

to to

со т to

to to

сч 00

о О) сч

о со to

сч

о СТ)

to ю

to со

to to to

о to

to to

со

св Е-Е ^Е

о о

со о

ОЗ оз

О) ОЗ

ОЗ ОЗ

со о

03 03 id о

о о

03 03

03 о

03 03

о о

со о

о о

СО О

о о

о о id о

о о

03 03

03 о

03 03

со о

о о

ом о

о о id о

о о

о о id о

5 §.

CD СЧ

о сч

оч о

00 ш

сч

о о

сч

о сч сч

о 't со

со сч

to со

со

со со

со О)

сч

сч to сч

St-О СЧ

со о сч

со St-СЧ

сч

I i

1 iq ^1

S со о.

а св it it о с[

а св т т о Ч

а св it it о с[

S IT со

о.

S IT со

а.

S it со

a св it т о

a св it it о С[

5 о. св с;

о Ч

S с со

5 о. св с;

о Ч

S со а.

3 a св с;

о Ч

a св с;

S с со

3 a св с;

о Ч

3 a св с;

о СГ

3 a св с;

о CI

3 a св с;

о Ч

3 a св

IT о СТ

о см

о о СМ

Ю со см

00 in

О о СВ

о 00 см

ю S

о со

о 00 СП

о о о

СП

О со о

С\| о

о о

со

о in

о со in

со

о см со

in см

со

о со

bi о

01 о ^ о с

СВ а св

св о

3 о а о

m о

св

а св LQ

^ о ГО_ о; о т о го О_

^ о Q-

о о СП о т

ГО_

Ю т

GL Ф н го bi ш

i^ О н о о СП

4 св

со

Q-

Ю ГО-ГО н го

1— ^ т го о

го СП о т СК

с;

го со ^ го о

J3 S a св С

т о С1

го т

СП о н го о CL

го СП ^ и о

J3 т св 5 2

-П

го

со СК

a св Ч о т о св a

^ о со о a св со св X

ЕЕ ГО ГО.

с; го ^

СТ о a о

01 о Т

т X

-0 Го-Го

8^6

У О о О-^>3б? 8 е£

IT со о

в: св ^

ю о

СК го

CD О

т со о

к св ^

а св 5 св о

со о

ОС св ^ о

о а о

со о т

)^ го О_ bi

-s

bi о

го 1-

>s го

о ГО-СК О т о го го_

it со о

ОС св

о a

S со

S о о со о т

Ц со о к св о со о ■г сП a св со О

>s го о_

о Го-Го

Го-EZ

Q-

Ю Го-Го н го с

н ^

го о

d" ю о

СК го

го СП о т СК

с;

го СП

го о

q со

о; св ^ о

5 a св

с; со о

к св

о m о

о о 0.

со о

□; св ^ о СП о

о о

с; со о

ОС св ьг О

св 5

е: ю о

СК го

го

го со СК 0_

1S го о. ^

го Го-Го

о т го го

Го-

>s го

Го-bi

^ ГО аз о Го-Го ю го X

ю о

о; св

св a

S т

св ^.

с; ю о

а: св ^ о ст о a о

св £

Е ю о

СК го ^ го Го-Го

т-

см

со

СП

со

О)

со

’Ф

со

св

о см

СМ

см см

Таблица 7

Рейтинг изменения цен по городам с декабря 2002 по декабрь 2003 года с учетом и без учета снижения курса доллара (%)

^1"

ту

CM CM

s s ° о 1 ® S

*!§HlM

CD CM

in CM

tf CM

T-

r^.

ту

Гу

ту

^^8

1П

CD co

in co

о co

CO CM

co CM

о CM

r^-

ср

о CD ID

cd CM co

CM co

от Ю

ID ID

от от co

от

CD ID

CD IO ID

О o> CM

IO T— ID

G> IO co

CD ID IO

to co

5 5 liH щ 3 q ' 3 5 3

CL co e e о er

CX co e e о er

CL CD

e о er

e e о Ct

CX co e e о Cl

CX CO e e о er

5 CL CO e e о er

5 CX CO r; e о Cl

5 CX co r; e о Cl

CX CO r; e о er

5 CX co e e о er

X c;

X c; ID

X c; IO

ex co

c; о CI

5 ex co c; c; о e[

X ce IO

CL co e e о e[

ex co e e о e[

X R IO

5 E

CD О О

о co

о CM CD

О О CD

о о

m co CM

о CM о

О to CD

О 00 to

о со CM

о co to

О CO

о о см

О to

CO co

о о

co О

E[ CO CL

T s

s eq co

Q-to

Cl CD H CD

EZ £ X co О

co О CL co IO co X

^ о CL X О T

co CL

CO co

о О

d о CL о

CO О T

□Q

о CI

co X ch о 1— о о

^ о H о о CD s CI co

CX CO d О X о со CL iZ

d о CX о

co о T

X £ X

о CD О T X -fl

CO X ex co LQ

^ о CL s to s о о co о т

to T s CL CD H CO

-fl T co co X CL

-0

ex CD C

co ex co 5 co О

-fl Q-O

X CD 5

о 2 CD

s?8

co co

о о

eq to о

ix co

co о

о EZ

c; ID о

ex co

co CL

X X X

e co ^

Q-to

Cl CD H CD

EZ £ X co О

IS co

iS s

CD О Cl CO to

CO X

>s co CL

>s s

CL (X О T

co CL

c; Ю

CX CO Li О CD О Li О о

e IO

О ex co Li о d о CX О

CO о T

eq to

X co

о co о 1— о о

>s co CL

>s s ^ о CL O ^ s Cl

)S co CL ^

IS s

о CL CO Cl о

X о co CL

r; Ю о

ex co Li О ci О ex о

CD К X

e IO

ex CO Li О tn о X ex

>s co CL

>s s

>s co H

X to о

X co

о CL s to s о о co о т

e ID О

ex CO

О 5 О

1^ ID

О ex CO ^ о co о e; d ex CD tn О

IO О

ex CO Li о X co TO ex CL

c; ID

О ex CO Li О 5 ex Ф c

c; Ю

О ex co Li О ex co 5 co О

eq to о

X co

о Q-o

c; IO

О ex CO Li О X CD 5 2

T-

со

о CM

CM CM

Интересной тенденцией рынка является продолжение роста цен в 2003 году. Несмотря на то, что большинство аналитиков, обосновывая свое мнение неблагоприятными оценками экспертов в отношении снижения стоимости энергетических и сырьевых ресурсов, прогнозировали стабилизацию цен на рынках жилья в некоторых регионах, именно это и произошло бы, если бы не снижение стоимости доллара по отношению к рублю. Можно наблюдать парадоксальную ситуацию: цены в рублях не изменились или даже уменьшились, а цены в долларах возросли.

Важно отметить и то, что в 2003 году были высокими составляющая в инфляции нашей национальной валюты (12 %) и инфляция доллара по отношению к рублю (7,34 %). По сути, реальный рост цен явился лишь отражением попытки населения уберечь свои накопления от инфляции.

Прогноз

Необходимо отметить высокие темпы роста цен в крупных населенных жилых массивах, а также в городах, в которых рост цен по сравнению с другими анализируемыми городами начался значительно позже. Иными словами, периоды роста и снижения цен для различных по численности населения и экономическому развитию городов аналогичны, а по продолжительности эти периоды – почти одинаковы независимо от амплитуды снижений и увеличений цен. На наш взгляд, это свидетельствует о том, что любой город не может существовать как независимая рыночная система, имея более дешевую рабочую силу, более дешевое жилье и другие ресурсы. Он включается в общий рыночный механизм России и, конкурируя, создает экономические инструменты притока средств в регион, а соответственно, и рост цен. Поэтому в городах, в которых рост цен начался позже, позже и закончится. Однако в ближайшем будущем как рост, так и падение цен в процентном соотношении будут более резкими в малых городах и более консервативными (с меньшей амплитудой) в крупных мегаполисах.

Исходя из существующей экономической и политической ситуации с большой степенью вероятности можно спрогнозировать сценарий роста цен в представленных городах в течение 2004 года.

Основные факторы, влияющие на дальнейший рост цен:

• стабильность высоких цен на нефть и доходность ресурсодобывающих отраслей экономики;
• политическая стабильность;
• развитие системы ипотечного кредитования и других систем финансирования процессов приобретения жилья;
• высокий уровень доходности и простота процесса инвестирования в недвижимость, а также инвестиции населения в приобретение жилья как способ понятный, доступный и менее рискованный для сохранения накоплений, чем ценные бумаги, хранение средств в банках и сохранение их в валюте, особенно в долларах;
• рост накоплений населения и улучшение качества жилья, отделочных материалов, используемых для ремонта;
• развитие окружающей инфраструктуры, транспортных коммуникаций городов и качества городской жизни в целом;
• отсутствие сдерживающих рост цен факторов (рыночных налогов на недвижимость);
• отсутствие необходимых объемов строительства жилья (спрос превышает предложение).

Ориентировочная оценка оборота на российском рынке жилья в 2003 году

В 2003 году оборот на рынке жилья в представленных городах составил 28,5 миллиарда долларов США. Из них в Москве – 12,5 миллиарда долларов, в Московской области – 5,5 миллиарда долларов, в Санкт-Петербурге и области – 5 миллиардов долларов США.

По нашим оценкам, в 2003 году по России в целом этот оборот составил около 38 миллиардов долларов США.

Статья