Анализ факторов, оказывающих влияние на региональный рынок ипотечного кредитования

В настоящее время ипотечное кредитование является эффективным инструментом, который предусматривает инновационные клиентские программы, стимулирует строительство новых объектов индивидуального жилья, формирует рынок недвижимости, выполняет важную социальную функцию[1].

Маркетинговый анализ рынка ипотечного кредитования позволяет констатировать, что ипотечные кредиты в Оренбургском регионе предоставляют 12 банков, которые реализуют 95 программных продукта для приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Оренбурге и Оренбургской области находятся в диапазоне от 8,50 до 28,00 % годовых по рублевым кредитам и от 7,00 до 12,50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Оренбурге составляет 0%, а срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет [2].

Оренбургская область в 2016 году вошла в двадцатку субъектов с максимальным сроком и минимальной ставкой по ипотечному жилищному кредитованию в 11,8%, заняв 15 место из 85-ти [2]. В регионе лишь 10% населения имеют в собственном владении жилую площадь, превышающую 17 кв.м на человека. При этом необходимо отметить, что с 2014 по 2016 год региональный рынок ипотеки заметно «просел» и общее число сделок с ипотекой, например, за январь–июнь 2016 года сократилось на 13% к уровню 2015 года.

Приведенные данные свидетельствуют о том, что для подавляющего большинства жителей региона решением собственной жилищной проблемы может являться ипотечное кредитование [3,4].

На основе кабинетных методов, данных отчётов коммерческих банков, находящихся в открытом доступе, опросов и систематизации мнений реальных и потенциальных клиентов ипотечных организаций, можно назвать комплекс факторов, которые позитивно и негативно влияют на динамику рынка ипотечного кредитования:

А) с позиции ипотечных организаций, предлагающих кредит, отмечается, что:

• -    в период 2014-2016гг. ипотечные кредиты берутся в меньшем объеме, и на меньший срок;

• -    произошли серьезные изменения процентных ставок по ипотеке, что отталкивает потенциальных заемщиков, которые еще 2-3 года ранее с удовольствием взяли бы кредит на длительный срок;

• -    препятствием для обращения за ипотечным кредитом становится банковский кредит, ставший удобным инструментом для покупателей, которым для приобретения квартиры не хватает сравнительно небольшой суммы;

• -    на рынке недвижимости появился определенный спрос на жилье эконом-класса: 1 и 1,5-комнатные квартиры-малометражки, квартиры-студии, квартиры в малоквартирных домах в ближнем пригороде Оренбурга, в ценовом диапазоне от 1млн. 200 до 900 тыс. рублей;

• -    участились случаи отзывов лицензий у банков, которые также занимались ипотекой;

• -    рост процентных ставок по ипотеке вызывается ростом цен на строительные материалы ведут к удорожанию себестоимости строительства: постепенно повышают цены производители строительных материалов, дороже обходится их доставка, растет стоимость строительных работ;

• -    в кризис наибольшим спросом пользуется ипотека объектов вторичного жилья;

• -    покупатели недвижимости от застройщиков воздерживаются от поиска максимально экономичных вариантов на начальных стадиях строительства, так как это сопряжено с высокими рисками банкротства застройщика;

• -    получатели ипотеки охотнее рассматривают предложения объектов, которые уже приближаются к завершению;

• -    потребитель в кризисный период более активно интересуются финансовым положением застройщика, страхованием ответственности, источниками финансирования.

Б) с позиции потребителей услуг ипотеки, отмечается:

• -    резкое ухудшение благосостояния, которое негативно влияет на способность заемщиков обслуживать свои кредиты;

• -    обращению к ипотеке мешают опасения того, что в нестабильной ситуации возможно потерять работу, бизнес, иной источник дохода;

• -    государственное участие и льготы по ипотеке несколько оживили спрос и сделали более привлекательными условия ипотеки на квартиры в строящихся домах;

• -    государственные ипотечные льготы не распространяются на сегмент вторичной недвижимости;

• - на первичном рынке жилой недвижимости востребованными являются объекты от застройщиков с положительной инвестиционной историей и репутацией;

Таким образом, имеют место позитивные факторы, способствующие дальнейшему развитию ипотечного кредита в регионе, но существует комплекс факторов, которые придают ему негативную динамику:

̶ достаточно высокие процентные ставки и скрытый характер ставок по страхованию ипотечных ресурсов (ипотечным институтам проблематично выдавать кредиты с динамикой предшествующих годов, и на тех же условиях);

̶ ипотечное кредитование не приобретает массовый характер;

̶ общий низкий уровень доходов населения, что способствует снижению спроса на продукты ипотечного кредитования;

̶ неразвитость инфраструктуры жилищного строительства;

̶ психологический фактор (определенная часть населения выше среднего возраста, выросшее в условиях бесплатного обеспечения жильем в Советском Союзе, не привыкло жить в долг);

̶ наличие определенных административных барьеров.

Для оптимизации рынка ипотечных услуг, необходимо разумно снизить процент первоначального взноса по ипотеке; привлечь инвесторов и государство для поддержки строительства домов под социальный найм; разработать градацию со снижением процентной ставки и сформировать индивидуальный подход банков к заёмщикам.

Подводя итог, следует отметить, что в условиях медленного выхода страны из состояния экономического кризиса, значение данного вида кредитования существенно возрастает, поскольку его механизмы стабилизируют экономику, позволяет решать важнейшие экономические и социальные проблемы.