Анализ ипотечного кредитования в России

О том, что 2012 год будет крайне удачным для рынка ипотеки, эксперты заявляли уже в самом его начале. В итоге оправдались самые оптимистичные прогнозы: по информации Центробанка, за 12 месяцев в стране было выдано рублевых кредитов на 1,032 триллиона рублей, что является максимальным результатом за всю историю наблюдений и превышает показатель за 2011 год на 45,5 процента. Объем выдачи ипотеки в долларах и евро упал на четверть до 14,6 миллиарда рублей, однако доля валютных займов на рынке в настоящее время практически нулевая.

Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007-2012 гг.

Количество выданных кредитов, по оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, также выросло на 40-50 процентов. Как можно выяснить на сайте АИЖК, по состоянию на декабрь 2012 года средний размер кредита составил 1,479 миллиона рублей, а средневзвешенный срок кредитования - около 15 лет [4].

Росту объемов выдачи не помешало даже планомерное повышение ставок, начавшееся в конце лета - начале осени с крупнейших игроков рынка - Сбербанка и "ВТБ24". По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам за год выросла в России на 0,4 процентного пункта и составила 12,3 процента (в валюте - на 0,1 процентного пункта до 9,8 процента). Большинство аналитиков сходится в том, что пока рост ставок не критичен, а ожидание дальнейшего повышения лишь подталкивает граждан не откладывать решение жилищного вопроса на потом. Вместе с тем, если ставки вырастут еще на 1,5-3 процента, это может привести к резкому падению платежеспособного спроса.

В столице и Подмосковье рынок ипотеки тоже развивался бурными темпами. Как сообщали в Росреестре, число ипотечных сделок в Москве по итогам прошлого года достигло почти 32 тысяч (+29 процентов относительно 2011 года). Таким образом, с использованием ипотеки совершалась практически треть сделок по покупке жилья (всего их зафиксировано 96,7 тысячи). Количество ипотечных кредитов, зарегистрированных в Московской области, выросло на 36 процентов и составило 153,88 тысячи договоров [3].

Некоторые риелторы говорят о еще большем росте рынка: в компании Est-a-Tet сообщали, что число выданных кредитов в Москве и области увеличилось на 52 и 51 процент соответственно. Средняя ставка в столичном регионе выросла с 12,5 до 14,5 процента годовых, но, как подчеркивают специалисты, пока граждане считают, что квадратный метр в новостройках дорожает более быстрыми темпами и издержки на ипотеку окупятся. Ставкой, при которой объем ипотечных сделок начнет снижаться, эксперты называют 16 процентов.

Число сделок по ипотеке неуклонно увеличивалось на протяжении всего посткризисного периода. Если в 2009 году это было 7-8 процентов от общего числа сделок, то по итогам 2012 года - около 30 процентов.

По сравнению с 2011 годом число сделок с привлечением ипотеки выросло в среднем на 15 процентов и сейчас на них приходится 30-35 процентов всех продаж. Эксперт не ожидает снижения темпов роста ипотечного кредитования в 2013 году, поскольку цены на жилье растут и накопить полную стоимость квартиры становится все труднее. Таким образом, ипотека остается для многих практически единственным способом купить жилье. В 2013 году объем выдачи ипотечных кредитов в России может вырасти на 20 процентов до 1,2 триллиона рублей [2].

В условиях растущего рынка любопытно узнать, кто берет ипотеку в столичном регионе и на покупку каких квартир тратятся заемные средства. Сразу отметим, что каждая компания основывается прежде всего на собственных продажах, ввиду чего статистические данные могут значительно расходиться. Впрочем, сформировать усредненную картину ипотечного рынка это не мешает.

Портрет ипотечного заемщика не меняется уже несколько лет: это молодые семьи в возрасте 25-40 лет, либо впервые вышедшие на рынок недвижимости, либо желающие продать существующую жилую площадь и переехать в более просторную квартиру. В большинстве случаев с помощью ипотеки заемщики приобретают двух- или трехкомнатные квартиры средней стоимостью 8-9 миллионов рублей, расположенные в панельных домах в спальных районах [3].

Идеальным заемщиком для банка является семейный человек 35-40 лет с постоянной регистрацией, высшим образованием, хорошей кредитной историей, стабильным доходом и проработавший на одном месте не менее года. При этом возраст женщин не должен превышать 34 лет, мужчин - 39 лет (не менее 21 года до наступления пенсионного возраста). Участники госпрограмм (молодые семьи, ученые, военные) - люди со сложной жилищной и финансовой ситуацией - при покупке жилья в кредит ориентируются в первую очередь на "однушки" эконом-класса. В последнее время растет и число заемщиков среднего достатка, приобретающих квартиры в инвестиционных целях.

Среднестатистический заемщик - наемный работник старше 30 лет. Чаще всего в ипотеку берут одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса площадью 40 и 55 квадратных метров соответственно. Интересно, что, по статистике, 42 процента ипотечных кредитов берут женщины, в то время как доля мужчин составляет 32 процента. Удивляться этому, по мнению аналитика, не стоит, так как слабый пол зачастую имеет более стабильный и высокий официальный заработок. Относительно небольшая (26 процентов) доля семейных пар объясняется стремлением партнеров защитить собственные интересы.

Что касается самих кредитов, то средний первоначальный взнос составляет 20 процентов от стоимости недвижимости. Некоторые банки снижают его до 10-15 процентов, но это приводит к увеличению годовой процентной ставки. По его словам, средняя сумма кредита, привлекаемого для покупки, в 2012 году была чуть выше 4 миллионов рублей, а доля заемных средств в общей стоимости квартиры не превышает 55 процентов.

Ставка по ипотеке в среднем составляет 14 процентов, срок кредитования - 30 лет, минимальный взнос – 15 процентов от стоимости квартиры. Среднюю сумму выданного кредита оценивают в 2,3 миллиона рублей, а ставку на готовое жилье - в 12,5-13,5 процента. В прошлом году самыми востребованными были займы на 10 лет (около трети сделок). Четверть заемщиков оформляли ипотеку на 15 лет, 18 процентов - на 7 лет, 4 процента - на 30 лет.

В последний период ипотечное кредитование в нашей стране занимает меньше, чем 7% от всего объема банковского кредитования. Из-за этого к основным направлениям государственной жилищной политики можно отнести и развитие ипотечного кредитования в стране. Анализ ипотечного кредитования в России показывает, что изначально наш отечественный рынок имел прямую зависимость и от капиталовложений западных финансовых структур в тот промежуток, когда российские финансовые структуры практически мало оказывали влияние на динамику по улучшению доступности ипотечного кредитования [1].

На сегодняшний день анализ ипотечного кредитования в России отмечает, что оно обладает достаточно гибкими и хорошо адаптированными для самых различных слоев населения программами кредитования. Именно из-за этого кредитные аналитики рекомендуют уже в данный период производить оформление ипотечных кредитов для приобретения жилья. Потому что, если учитывать дальнейшее непрекращающееся повышение цен на недвижимость, то данное время в любом случае считается более выгодным.