Анализ изменений в сфере строительства жилья в 2019 году

Строительство является ключевой фондообразующей отраслью, оказывающей существенное влияние на экономику страны и рост благосостояния граждан и ее хозяйствующих субъектов. Однако кризисные условия последних лет не могли не отразиться на деятельности данной отрасли. В связи с этим анализ существующей ситуации в строительной отрасли, в том числе в сфере строительства жилья, является актуальным.

В 2019 году произошли изменения в законе №214-ФЗ, регулирующем сферу строительства жилья [1], согласно которым с 1 июля 2019 г. дольщики перечисляют деньги не на счета строительных организаций, а на счета эскроу в уполномоченных банках. Данная мера призвана защитить дольщиков от действий недобросовестных застройщиков или банкротства предприятий. При этом банк одновременно выступает гарантом сохранности денег дольщиков и кредитором застройщика.

Открывать эскроу-счета в банках обязаны не все застройщики. Правительство и Министерство строительства Российской Федерации определили перечень организаций, которые имеют право работать по старой схеме. Продолжить свою деятельность с привлечением средств дольщиков смогут предприятия, проекты которых построены как минимум на 30%, при этом по договорам долевого участия должно быть реализовано не менее 10% жилого фонда.

При готовности объектов не менее чем на 15% строительство по старой схеме могут продолжить организации:

– возводящие инфраструктурные объекты по заказу властей с последующей передачей их в муниципальную собственность;

– участвующие в реализации социально значимых программ комплексного освоения территорий;

– занимающиеся сносом ветхого жилья и строительством новых жилых комплексов в рамках программы реновации.

Минимальная степень готовности объекта, установленная для компаний, входящих в перечень системообразующих предприятий России, а также для организаций, находящихся на стадии завершения строительства проблемных жилых комплексов, составляет всего 6%.

После вступления в силу новой схемы расчетов строительные организации можно разделить на четыре условные группы:

• –    застройщики, которые соответствуют критериям Минстроя Российской Федерации и могут продолжить строительство по старым правилам на законных основаниях;

• –    застройщики, которые перешли на новую схему финансирования;

  – предприятия, которые продолжат строительство объектов за свой счет, без

привлечения средств дольщиков и проектного финансирования;

– организации, которые будут вынуждены уйти с рынка [2].

Изменения законодательства в сфере строительства жилья были необходимы, так как с каждым годом вопросы о проблеме обманутых дольщиков становились все актуальнее. Ярким примером проблемы обманутых дольщиков может быть ситуация, возникшая в г. Красноярске в 2018 году, когда один из старейших застройщиков города, был признан банкротом. В результате сложившейся ситуации пострадали более 1500 красноярцев. Для разрешения возникшей ситуации, 15 ноября 2019 года на Наблюдательном совете Фонда защиты прав дольщиков было принято решение о восстановлении прав дольщиков путем выплаты компенсаций. Размер выплаты установлен индивидуально для каждого дольщика. В целом направленная сумма составила 2,8 млрд рублей и была сформирована за счет компенсационного фонда [3].

Предполагается осуществлять переход на проектное финансирование поэтапно. По данным Министерства строительства Российской Федерации, за первый месяц после вступления в силу изменений только 7% застройщиков перешли на новую схему расчетов с использованием эскроу-счетов. Порядка 30% организаций получили право продолжать строительство по договору долевого участия. Остальные девелоперы находились на стадии принятия решения.

По оценкам Минстроя, при переходе на проектное финансирование средняя ставка по кредитам для большинства застройщиков составит 6-8% с дальнейшим ростом. Для неустойчивых, по банковским критериям, компаний ставка может быть выше. Следует отметить, что на начальном этапе реализации проекта, когда на эскроу-счетах еще не аккумулированы средства дольщиков, ставка может достигать 1214%, а ближе к завершению – понижаться до 4,5-6% [4].

Стоит отметить, что еще до момента реализации новой системы расчетов между застройщиками и дольщиками с использованием эскроу-счетов, ситуация на рынке строительства была непростой.

Согласно отчету Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 133 строительные компании за период с 1.01. по 10.09.2019 г. были признаны банкротами, в то время как за весь 2018 г. несостоятельными признали 150 девелоперов, что в свою очередь почти на 2% больше, чем в 2017 г. Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн м², в 2017 году – 4,2 млн м². Подавляющее большинство финансово несостоятельных компаний – небольшие региональные предприятия. Всего по статистике ЕИЖС на октябрь 2019 года индустриальное жилье возводило 3878 юридических лиц, но по данным Единого реестра застройщиков их фактически число застройщиков – 3191. Доля банкротов на рынке застройщиков жилья достигла 17%, «предбанкротов» – 15%, проблемных компаний в целом 32% [5].

Показатели дебиторской и кредиторской задолженностей имеет большое значение для организаций, функционирующих в условиях рынка, так как эффективное управление ими является неотъемлемым условием поддержания требуемого уровня финансовой устойчивости. Управление дебиторской и кредиторской задолженностями необходимо как при формировании имиджа надежного заемщика, так и с точки зрения обеспечения эффективной текущей деятельности организаций. В таблице 1 представлена динамика дебиторской и кредиторской задолженностей, в том числе просроченной, строительных организаций за последние 10 лет.

Таблица 1. Дебиторская и кредиторская задолженности строительных организаций с

2009 по 2018 гг. [6]

Год	Дебиторская задолженность, млн руб.	в т.ч. просроченная		Кредиторская задолженность, млн руб.	в т.ч. просроченная
		млн руб.	в % от дебиторской задолженности		млн руб.	в % от кредиторской задолженности
2009	1284121	74074	5,8	1748811	96816	5,5
2010	1497680	62109	4,1	2144497	85649	4,0
2011	1792809	57050	3,2	2482489	86776	3,5
2012	1949786	51741	2,7	2741827	68482	2,5
2013	2333180	55954	2,4	3767024	73690	2,0
2014	2260815	71999	3,2	3386475	77970	2,3
2015	2512710	100690	4,0	3829992	89411	2,3
2016	2744024	123006	4,5	3939352	91327	2,3
2017	3108864	124257	4,0	4327986	127049	2,9
2018	3427043	160682	4,7	4338784	118352	2,7

На основании таблицы 1 можно сделать вывод, что наблюдается рост как дебиторской, так и кредиторской задолженностей строительных организаций. Так дебиторская задолженность за последние 10 лет возросла на 2142922 млн руб., при этом просроченная дебиторская задолженность достигла максимального значения в 2018 г. – 160682 млн руб., что в 2,2 раза больше по сравнению с 2009 г. Кредиторская за- долженность также за анализируемый период увеличилась на 2589973 млн руб., в то время как просроченная кредиторская задолженность первые 4 года снижалась, но затем стала возрастать и в 2017 г. увеличилась почти в 2 раза.

Динамика дебиторской и кредиторской задолженностей строительных организаций за анализируемый период приведена на рисунке 1.

Рис. 1. Динамика дебиторской и кредиторской задолженностей строительных организаций

в Российской Федерации, млн руб.

Из рисунка 1 видно, что на протяжении всех десяти лет кредиторская задолженность значительно превышала дебиторскую задолженность. Подобное соотношение свидетельствует о снижении финансо- вой устойчивости и платежеспособности строительных организаций.

Динамика просроченной дебиторской и просроченной кредиторской задолженностей строительных организаций за анализируемый период приведена на рисунке 2.

Рис. 2. Динамика просроченной дебиторской и просроченной кредиторской задолженностей строительных организаций в Российской Федерации, млн руб.

Из рисунка 2 следует, что просроченная кредиторская задолженность превышала просроченную дебиторскую задолженность в течение 6 лет, затем в 2015 и 2016 гг. ситуация изменилась: просроченная дебиторская задолженность стала превышать кредиторскую более быстрыми темпами. В 2017 г. показатели были примерно равны, но в 2018 г. просроченная дебиторская задолженность резко увеличилась, а просроченная кредиторская задолженность пошла на спад.

Переход от долевого строительства к проектному финансированию строительства жилья приведет к еще большему росту кредиторской задолженности и как следствие увеличению числа финансово несостоятельных компаний.

В данных условиях комфортно будут ощущать себя только крупные строительные предприятия. Руководитель Сбербанка Герман Греф признал, что около 30-35% российских застройщиков не смогут получать деньги в банках после введения системы эскроу-счетов. С одной стороны, это должно привести к «очищению» рынка и снижению объемов просроченной задолженности. Но с другой – поставит под удар выполнение задачи увеличения объемов жилищного строительства до 120 млн кв. м к 2024 г. [4].

Рассмотрим, как повлиял переход на новую схему финансирования строитель- ства жилья на примере строительных организаций Красноярского края.

По предварительным данным Министерства строительства Красноярского края, на начало октября 2019 года из 266 строящихся в Красноярском крае домов разрешение на достройку по старой схеме смогут получить застройщики 158 объектов. Общая площадь жилья в этих комплексах составляет 1,5 млн кв. м. Перейти на использование эскроу-счетов и строить на банковские кредиты должны застройщики 108 домов. Однако пока строительные компании не спешат обращаться в банки за кредитами. Проектное финансирование в Красноярском крае компании получили на 41 дом.

Новостроек, квартиры в которых продаются по новым схемам с расчетом через эскроу-счета, в крае немного. Потому что ряд строительных компаний одобрение банка на проектное финансирование получили, но пока не используют эскроу-счета.

Из более чем 250 строящихся в настоящее время в Красноярском крае жилых домов 49 новостроек используют эскроу-счета для расчетов с дольщиками [7].

По итогам 2019 г. можно сделать вывод, что негативные прогнозы, касающиеся последствий введения новой схемы продажи новостроек, не оправдались. Темпы строительства, возможно, где-то и снизились, но проблемы взаимоотношений дольщиков и застройщиков законодательно урегулированы. Значительного роста цен на квадратные метры в домах, строящихся с использованием эскроу-счетов и по старой схеме, также не наблюдалось.

Руководитель отдела продаж новостроек компании «КИАН» Иван Камзалаков проанализировал, как в г. Красноярске в начале октября 2019 года отличалась цена 1 м² в новостройках, возводимых с использованием эскроу-счетов и по старой схеме (табл. 2). Во всех объектах, которые строятся по новым правилам на кредитные средства, квартиры продаются дороже.

Таблица 2. Средняя цена квадратного метра по районам Красноярска [8]

Тип жилья	Стоимость 1 м² в домах, строящихся по старой схеме*	Стоимость 1 м² в домах, строящихся с использованием эскроу-счетов*
Октябрьский район
Панельные дома	57 тыс. руб.	59 тыс. руб.
Монолитно-кирпичные дома	65 тыс. руб. (48 тыс. руб. в районе Мясокомбината)	68 тыс. руб.
Кирпичные дома	72 тыс. руб. (49 тыс. руб. в районе Мясокомбината)	76 тыс. руб.
Свердловский район
Панельные дома	54 тыс. руб.	-
Монолитно-кирпичные дома	60 тыс. руб.	63 тыс. руб.
Кирпичные дома	75 тыс. рублей	-
Советский район
Панельные дома	56 тыс. руб.	-
Монолитно-кирпичные дома	60 тыс. руб.	62 тыс. руб.
Кирпичные дома	75 тыс. руб.	75 тыс. руб.

*В расчет бралось среднее значение цены квадратного метра в домах, построенных в районе по разным технологиям строительства. Учитывалось предложение как от застройщика, так и от подрядчиков. Сроки ввода объектов в эксплуатацию при анализе цены в расчет не принимались.

Как следует из таблицы 2, разница в цене 1 м² составляет около 2-3 тыс. рублей. Не только в Красноярске, но и по стране в целом, в 2019 году значительного подъема цен на квартиры не наблюдалось вследствие рекордного объема новостроек. Увеличение конкуренции среди застройщиков сдерживало рост стоимости жилья. Дальнейшие изменения будут, скорее всего, планомерными и постепенными.

На данный момент уровень цен в стране в среднем составляет около 100 тыс. руб./м² в эконом-сегменте и ком-форт-сегменте (разброс в этих категориях минимальный). С начала года стоимость жилья изменилась незначительно – примерно на 5%. По прогнозам специалистов, в дальнейшем цена будет возрастать со- размерно кредитной нагрузке на девелоперов, – примерно до 7-10% годовых [9].

В завершении стоит отметить, что строительная отрасль стремительно меняется в соответствии с реалиями развития России. В стране активно ведется большая работа по созданию комфортной, безопасной и экологичной среды для жизни граждан. Решается ряд проблем: расселение аварийного и ветхого жилья, реформы ЖКХ и программы по повышению доступности жилья, а также как и было отмечено ранее, оказание поддержки и помощи обманутым дольщикам. Поэтому анализ изменений, происходящих в строительной сфере, необходим для получения информации об актуальных проблемах строительной отрасли, её недостатках и дальнейших тенденциях развития.