Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки -является одним из основополагающих принципов оценки недвижимости.

Согласно принципу НЭИ использование объекта недвижимости должно отвечать четырем условиям. Оно должно быть:

• •    законодательно разрешенным;

• •    физически осуществимым;

• •    финансово обоснованным;

• •    обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Данный анализ проводится в два этапа: НЭИ объекта недвижимости как свободного и для объекта недвижимости с уже имеющимися на нем улучшениями.

На стадии анализа законодательно разрешенного использования для объекта недвижимости оценщик изучает имеющиеся документы на объект в части его категории, разрешенного использования и наличия обременений. Для здания рассматривается соответствие конструктивно- планировочных решений здания на соответствие строительным, санитарным и противопожарным нормам при использовании его помещений для различного функционального назначения. На стадии анализа физически осуществимого использования объекта как свободного, оценщик рассматривает местоположение и состояние рассматриваемого объекта недвижимости, ближайшее окружение, физические, грунтовые и ландшафтные особенности участка, наличие коммуникаций или возможность их прокладки, и определяет возможные варианты его обустройства с учетом существующей плотности других объектов в данной зоне.[1]

При определении физически возможного использования объекта с улучшениями рассматриваются возможные варианты использования существующего здания, исходя из окружения, потребности в том или ином улучшении в данном районе и конструктивно - планировочных решений здания. Например, замена деревянных оконных рам, на пластиковые.

На стадии рассмотрения финансовой обоснованности предполагаемых вариантов использования, оценщик задает себе вопрос: Может ли предполагаемый вариант улучшения принести прибыль? Таким образом, при рассмотрении условий наиболее эффективного использования оценщик применяет метод логических рассуждений, для того, чтобы наметить и предварительно обозначить варианты использования, и на заключительном этапе анализа НЭИ выбрать тот вариант, который обеспечит наибольшую стоимость объекта оценки.

Именно на данном этапе анализа НЭИ возможно проведение расчета, по итогам которого можно определить использование, обеспечивающее наивысшую стоимость недвижимости.

Возможно, что на этапе физически осуществимого использования оценщик наметит не 2, а 10 вариантов использования, в таком случае будет проведен расчет 10-ти вариантов.

Для определения варианта финансово обоснованного использования, обеспечивающего наивысшую стоимость или доходность недвижимости, рассчитывается максимальная стоимость объекта недвижимости методом остатка. При этом величины эксплуатационных расходов приняты на основании среднерыночных данных.

Заключение

После расчета всех возможных вариантов использования объекта недвижимости с улучшениями, оценщик может увидеть, какой из вариантов окажется наиболее эффективным и прибыльным.