Анализ рынка коммерческой недвижимости. Практический опыт

А.А. Железнов доцент кафедры «Строительные конструкции» Сибирской автомобильнодорожной академии города Омска, член НП «Сибирская межрегиональная палата оценщиков», действительный член Российского общества оценщиков, кандидат технических наук

В статье представлены результаты анализа рынка коммерческой недвижимости в условиях ограниченной информации об объектах недвижимости (что и сегодня характерно для города Омска). Целью проведения анализа являлось установление закономерностей изменения цен предложения на объекты коммерческой недвижимости в зависимости от их назначения в течение года. Численные значения стоимости объектов недвижимости приведены для города Омска в уровне цен условного года. Анализ рынка коммерческой недвижимости выполнен на основании данных об объектах и ценах предложения, опубликованных в средствах массовой информации (СМИ).

Под коммерческой недвижимостью следует понимать административные, офисные, торговые, производственные и складские объекты, а также столовые, кафе и гаражи.

При проведении анализа объекты коммерческой недвижимости в зависимости от их функционального назначения были поделены на 3 основные группы:

• 1)    административные (в том числе офисные помещения);

• 2)    торговые (в том числе кафе, столовые);

• 3)    производственные (в том числе склады, гаражи и крытые автостоянки).

Структура рынка предложений на продажу объектов в течение года (табл.1) характеризуется следующим:

• •    общее количество объектов имеет тенденцию к снижению (объекты скупаются, либо у владельца появляется мотивация

снять объект с продажи, возможно, в связи с улучшением условий для ведения собственного бизнеса и т. п.);

• •    средняя площадь административных и торговых объектов в течение года практически не изменилась, а средняя площадь производственных объектов имеет тенденцию к увеличению (доминируют мелкий и средний бизнес);

• •    цена предложения указана для 20–60 процентов объектов .

Цены предложения, опубликованные в средствах массовой информации, по мнению автора, позволяют получить информацию о наиболее вероятной цене сделки между покупателем и продавцом.

Все выставленные на продажу и проданные объекты недвижимости можно условно разделить на три группы:

• 1)    объекты, в отношении которых имеются данные об их назначении, местоположении, геометрических параметрах и цене предложения;

• 2)    объекты, данные о ценах предложения для которых отсутствуют;

• 3)    объекты, данные о которых не опубликованы в средствах массовой информации.

Вторая группа составляет около 40–80 процентов от общего числа выставленных на продажу объектов через агентства недвижимости и СМИ. Отсутствие данных о ценах предложения для объектов этой группы можно объяснить желанием продавца или посредника скрыть информацию либо изучить спрос для ведения торга.

положений доклада на I Межрегиональной конферен-

Таблица 1

Структура рынка предложений объектов недвижимости

№ п/п	Наименование	Квартал
		1	2	3	4
1	Административные
	количество объектов	75	72	44	54
	общая площадь, тыс. кв. м	51,1	36,9	16,6	39,1
	средняя площадь, тыс. кв. м	0,681	0,513	0,377	0,724
2	Торговые
	количество объектов	69	62	45	47
	общая площадь, тыс. кв. м	24,7	15,6	12,8	14,0
	средняя площадь, тыс. кв. м	0,358	0,252	0,284	0,298
3	Производственные
	количество объектов	79	77	50	88
	общая площадь, тыс. кв. м	36,6	172,5	162,3	236,0
	средняя площадь, тыс. кв. м	0,463	2,240	3,246	2,681

В третью группу (число объектов неизвестно) можно отнести объекты, по которым сделка между продавцом и покупателем совершена без рекламных услуг агентств недвижимости.

Автор предполагает, что вторая группа могла бы изменить полученные при анализе результаты в сторону увеличения, а третья группа, скорее всего, – в сторону уменьшения. Опыт общения с риелторами показал что, как правило, цены на более дорогие объекты с лучшими потребительскими качествами (вторая группа) не публикуются, если объект не рекламируется, то он, вероятнее всего, продается без услуг риелтора – минус 5–7 процентов, – так сказать, «по свойски», что и обуславливает более низкую цену объекта (третья группа). На основании этого делается вывод о том, что вторая и третья группы в некоторой степени компенсируют друг друга, и в результате анализа мы имеем данные, которые удовлетворительно отражают фактическую рыночную стоимость объектов рынка недвижимости.

В процессе анализа для каждой группы по назначению определена цена предложе- ния на каждый квартал за 1 квадратный метр в зависимости от размера площади, при этом выделены следующие величины (табл. 2):

• •    минимальные и максимальные значения (интервал);

• •    средневзвешенные значения цены предложения для всей совокупности объектов по назначению (могут появиться проблемы, если количество объектов-представителей в группах различно);

• •    средневзвешенные значения цены предложения для разных по величине объектов (с увеличением площади объекта стоимость одного квадратного метра снижается, поэтому объекты в зависимости от величины площади были разделены следующим образом: до 350, свыше 350 до 1 000, свыше 1 000 – для административных и торговых, а также до 1000, 1 000–3 000, свыше 3 000 – для производственных объектов); малые объекты являются более дорогими;

• •    средние значения цены предложения для разных по величине объектов;

• •    принятые к дальнейшему анализу откорректированные средние цены предложения.

  Таблица 2

  
  

  1 « № 3 « 5 X В 8.5 N

  в 3 X В X X X X

  1—н

  о ЧО со"

  СП ОО —< in

  СО 4Су

  в о по > Ь--

  СП Ох Оу 04

  04 1—4 Ог СП

  со in ^н со

  co"

  2 3 X X о co OX X О t§-

  04 40 ^4 ^4

  04 1—4 04^ 1—H

  m vn i—H 1—I

  о 40^ о"

  ^8  8 а   „ В 5 8 В 8 С 8   S w ОХ    В

  ОС о 1—1 ч-"

  00 о4 1—н СО

  СП ОО 1—н in

  00 04 1—4 СО

  О in 04

  04 00 oi

  in in of

  Ox 04 04^ co"

  oo ^H ^4

  00 in о 1—H

  Ox o"

  о 1П 40^ о"

  В [0 IX 8 в 8 В В в

  8 X

  ОО 4О_ 1—н

  о4 о 1—4

  о О ОО о"

  40 О О?

  in СП

  04 40 in

  04 1—4 04 o"

  m o"

  1—н 1—4 1—Н о"

  П ОО О| СО

  m ^н СО СО

  о о су 1—н

  о 1—1 1—н

  СП 1—4 oi

  04 40 in

  OX о 04"

  04 OO co

  in о 1—H 1—4

  in o"

  о 1—н со

  in in СО

  о Ч" су in

  СП 00 1—н in

  3 in

  in Оу СО

  ОО in Ох_ со"

  oo Oy co"

  oo

  Ox Ox Чу ^4

  in OO' 1—H

  00 in Oy i—4

  Ох 04 in

  в 2

  хГ 1—н оо Ч-"

  ^н 1—I 04^

  СП ОО ^н in

  in г-и с

  in Чу СП

  со in со"

  n in co

  Ox m 04^ 4""

  40 ^4 ^4

  40 40 cry 1—H

  00 in cry ^4

  m 40 о"

  В

  х 3

  Ох со 04 О

  ОХ 1——I

  00 40 О

  in 4D о"

  о 40 40 o'

  о in 04 о"

  co

  1—4 i—H

  04 CO О

  1—H co о о"

  in о о"

  ОО 1—4 О о"

  со ОО in 1—н

  04 оо_ ос’

  40 1—4 ^Н 1——

  1—4 1—Н 1—4 1--4 1—Н

  О О oi 1—н

  04 ОХ 40^ Ох

  ox co CO co 1—H

  04 OO 1—H oo" 1—H

  40 40^ 4O"

  co 00 cry 40"

  40 00 04^

  in 00 со

  в ох £

  н & и

  н CL и W 04

  н л со я

  н & cd

  ч cd Н о. И И

  § н о. cd и W 04

  H a И

  4 cd H CL cd m и

  cd m

  Й Q. m и 04

  § н cd И й co

  ч cd н CL cd И И

  В

  1—1

  04

  co

  
  

Данные, представленные в таблице 2, позволили выявить динамику изменения цен предложения на объекты недвижимости в течение года, а также провести сравнительный анализ изменения стоимости одного квадратного метра объектов коммерческой недвижимости в зависимости от изменения курса доллара и выполненных строительно-монтажных работ.

Выявленные тенденции изменений цен предложений на объекты недвижимости показали следующее:

• •    цены предложения на административные и торговые объекты увеличились на 20 и 35 процентов соответственно и находятся в диапазоне изменений СМР и курса доллара (это «процветающие» направления; возможно, изменения объясняются инфляционными процессами);

• •    цены на производственные объекты снизились примерно на 40–45 процентов (возможно, потому, что увеличилась доля крупных объектов, стоимость одного квадратного метра которых существенно ниже; «ушли» с рынка малые по площади «дорогие» объекты с лучшими техническими характеристиками).

Также для рассматриваемых групп объектов недвижимости (при определенных предположениях, см. далее) установлена стоимость одного квадратного метра, определенная при применении затратного и доходного подходов и выполнен сравнительный анализ полученных стоимостей (табл. 3), при этом:

• •    при применении затратного подхода стоимость одного квадратного метра площади объекта определена как стоимость строительства новых объектов (с использованием данных Сибирского центра ценообразования в строительстве) за вычетом накопленного физического износа для объекта-представителя; накопленный физический износ для объекта-представителя принят как средний в размере 30–35 процентов (удовлетворительное техническое состояние), так как наиболее вероятный диапазон накопленного физического износа для принятой во внимание совокупности объектов недвижимости, по мнению автора, составляет 10–70 процентов;

• •    при определении стоимости объектов недвижимости с применением доходного подхода использованы ставки арендной пла-

• ты по данным агентства недвижимости «МИЭЛЬ» и приближенные расходы на содержание объекта-представителя в зависимости от величины потенциального валового дохода.

Приведенные в таблице 3 результаты позволяют оценить эффективность инвестиций в строительство новых объектов. При этом следует отметить, что значения стоимости административных и торговых объектов, определенной с использованием различных подходов, близки. Это свидетельствует о том, что рынок административных (в большей степени офисных) и торговых объектов находится в близком к равновесному состоянию, а решение об инвестициях в строительство таких объектов должно приниматься отдельно в каждом конкретном случае.

Производственные объекты выставляются на продажу по цене, которая существенно ниже затрат на их воспроизводство (около 40 процентов), что позволяет сделать вывод о неэффективности вложения средств в строительство производственных объектов (табл. 3): проще и дешевле купить, чем построить!

Выполненный анализ свидетельствует, по мнению автора, о том, что в рассматриваемом году в Омском регионе более активно функционировал посреднический и торговый бизнес, а производственная сфера находилась в «упадке». Другими словами, производственные объекты не были востребованы и выставлялись на продажу по ценам, которые были значительно ниже их действительной стоимости (табл. 3).

Таким образом, в процессе выполненного анализа рынка недвижимости определены уровень и изменения во времени цен предложения на объекты недвижимости в зависимости от их функционального назначения. Это позволяет прогнозировать стоимость объектов недвижимости в будущем (рынок недвижимости инертен, и прогноз возможен как минимум на квартал и более), а также рассматривать инвестиционные проекты в отношении нового строительства объектов различного назначения. Помимо этого, анализ рынка недвижимости дает возможность не только получить данные о рыночной стоимости различных типов объектов, но и в некоторой степени судить об экономическом положении региона в целом.

Таблица 3

И > so

00

о о in o'

04 SO 6

Os ^ 1—н

о SD in

со OS OS о"

o'

о

'i? SO'

о оГ

04 ^

so r-H o'

со 04 o'

in 't СО о

SO 00 6

04 О о

in

so

о

00

00

<м

in

so

о

О

't

о

oh

8 ^ % .

00 о

1—н 1—н

OS о"

о

so о

so о"

у o'

so о"

so о"

in o"

о"

О

04 o'

СО О

3 3 ^ ^ 8 8 .

о

о

о

о

о

о

о

о

о о

о

о

о

О

О

о

'З И * 8 ^ .3 И 8 \ = = ^

SO

о 04

о4 со

't in

00

so Tf

o4 co

о SD

^t 00

CN

04

о 't

о so

о

SO 04

1—1 г-н

8 3 8 *6 * s 51 О1 8 о 3 § « ^ 8 5

in

о о in

О о со

о о о) in

о о so

о о in

о О О co

о о о со

о о 04 СО

о о со

in 04 04 СО

о о 04 г-Н

о о 04

о о 04 т-Н

О О SO

о in о г-н

3

8 5 И <е & 8 \ S 8 3, 8 *0

't

о о о of-

о о о4 oh

о о oh

о о о in

in

о о со -t

о о SD 't

о о 1—1 in

о о 't in

о in 00

О о ■й" 04

О о so 04

о о OS 04

О О О со

in 04 04

g 8 ! ^ 8 8  . 3 8 ^ S 8

со

to 8 to 3

о о SD

о о in SO

о о со

о о

о к о у cd со

О о SO SC

О о о

о о 0S

о о со 00

о к о У й и м

to 3 3

О о со

О о

О о 04 in

о о in in

О о У й со

8 8

8 S3 S to

и

н

н

н

о О ч о

to

н

н

н

о И Ч о

to s to

н

н

н

н

(D о

8

04

&

&

и

to

Ри

to о

Он и

8 го £

3

04

со

to i>>

сч

со

3 0 £■

04

со

йГ

^ 8

г-Н

г-н

04

co

Дополнительная информация

• 1.    Чем больше данных о реальных ценах предложения и продажи используется при анализе рынка недвижимости, тем точнее будет результат анализа.

• 2.    В результате выполненного анализа получены средневзвешенные значения цен предложения для рассматриваемой совокупности объектов. Сравнивая цены предложения конкретных объектов при определенных параметрах и (или) потребительских качествах (размер площади, местоположение, техническое состояние и т. д.) и времени экспозиции объекта до совершения купли-продажи со средневзвешенными значениями, можно судить, завышена или занижена цена предложения на конкретный объект недвижимости.

• 3.    В процессе практического анализа в будущем (то есть в случае дальнейшего развития рассматриваемого подхода при анализе рынка недвижимости) следует выделять потребительские качества (размер площади, местоположение, техническое состояние или износ и т. д.) объектов недвижимости различного назначения и определять количественно их (потребительские качества) влияние на стоимость объектов. Другими словами, имея данные о средневзвешенной стоимости объектов недвижимости определенного назначения и внеся соответствующие поправки на потребительские качества конкретного оцениваемого объекта, можно экспертным путем (быстро!) определить его реальную стоимость.

* * *

Об изменениях в земельном законодательстве ¹

• 3    октября 2004 года Федеральным законом № 123-ФЗ (далее – Закон) были внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Основанием для внесения изменений явились следующие обстоятельства. Во-первых, религиозные организации были отстранены от решения вопросов, связанных с использованием земли и подготовкой соответствующих решений, в том числе касающихся предоставления земельных участков для нового строительства (такое право было оставлено только за гражданами и общественными объединениями).

Далее. Большинство канонических подразделений Русской Православной Церкви, других религиозных организаций на территории Российской Федерации использовали земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с нормами земельного законодательства на праве постоянного пользования земельные участки предоставлялись только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все остальные юридические лица были обязаны в срок до 1 января 2004 года (в настоящее время – до 1 января 2006 года) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию.

Таким образом, по мнению законодателя, нормы земельного законодательства находились в противоречии со статьей 22 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях», согласно которой передача религиозным организациям земельных участков, относящихся к храмам и другим объектам религиозного назначения, осуществляется безвозмездно.

Кроме того, статьей 21 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях» и постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2001 года № 490 «О порядке передачи религиозным организациям находящегося в федеральной собственности имущества религиозного назначения» также предусмотрена возможность бесплатной передачи в собственность религиозным организациям движимого и недвижимого имущества религиозного назначения (в том числе зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками).

Следовательно, предлагаемые изменения были призваны устранить имеющиеся противоречия между земельным законодательством и законодательством о религиозных организациях (объединениях), четко определить статус земель, уже находящихся в пользовании религиозных организаций, сформировать общие для региональных законодателей принципы в сфере регулирования оборота земель религиозных организаций, обеспечить их право на участие в решении земельных вопросов.

Продолжение на с. 55