Анализ рынка вторичной жилой недвижимости мегаполиса

Автор: Шурунова В.В.

Журнал: Экономика и социум @ekonomika-socium

Статья в выпуске: 8 (51), 2018 года.

Бесплатный доступ

Статья посвящена изучению рынка вторичной жилой недвижимости мегаполиса. В качестве мегаполиса был выбран город Новосибирск и проанализированы цены в зависимости от класса жилья, технологии строительства, планировки и количества комнат.

Рынок недвижимости, жилая недвижимость, цены предложения жилой недвижимости

Короткий адрес: https://sciup.org/140239606

IDR: 140239606

Текст научной статьи Анализ рынка вторичной жилой недвижимости мегаполиса

Как известно развитие рынка недвижимости связано с развитием территорий, на которых расположены объекты недвижимости. Особую актуальность развитие рынка недвижимости принимает в условиях мегаполисов, поскольку сбалансированность соответствующих сегментов рынка связана с экономикой таких крупных городов.

Развитие городского пространства невозможно без гармоничного сочетания различных типов функционального назначения объектов коммерческой недвижимости. Помимо традиционных форматов объектов коммерческой недвижимости важным является изучение новых форм использования существующих зданий и строительства новых. В условиях урбанизации возникает своего рода конкуренция объектов коммерческой недвижимости, которую необходимо анализировать для каждого мегаполиса и агломерации [1, с. 2337 – 2338].

Рынки недвижимости мегаполисов развиваются в различных сегментах, кроме важного значения коммерческой недвижимости, особое место среди сегментов рынка недвижимости городов занимает рынок вторичного жилья. В работе остановимся на анализе рынка вторичной жилой недвижимости мегаполиса на примере города Новосибирска.

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке [2].

При анализе рынка важное значение имеет рассмотрение классификации объектов. В литературе [3] описываются различные способы классификации объектов недвижимости. В частности выделяется трехуровневый подход, который позволяет изучать объекты от общих признаков к частным.

Трехуровневый подход к классификации недвижимости, который позволяет выделить необходимый для исследования тип объектов [3]. Классификация основывается на изучении параметров от общих к частным.

Первый уровень позволяет выделить здания из всей недвижимости, второй уровень позволяет выделить объекты с точки зрения использования. Для примера объектов, рассматриваемых в данной работе – это жилая недвижимость. И далее третий уровень – это факторы, определяющие ценность анализируемых объектов.

Для анализа вторичного рынка жилой недвижимости использовались цены предложения соответствующих объектов в городе Новосибирске. Информационным источником послужили сайты предложений жилья, в частности ресурс «НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ» (источник [4]).

Анализ зависимости цены предложения и класса вторичной недвижимости. Данные представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Анализ зависимости цены от класса жилья

Класс жилья	Районы	Цена предложения, руб./м².
Эконом-класс	Советский, Ленинский, Первомайский	39 000
Комфорт-класс	Кировский, Калининский	62 000
Бизнес-класс	Дзерджинский, Железнодорожный, Октябрьский	80 000
Элит-класс	Центральный, Заельцовский	94 000

Можно сделать вывод, что элит-класс превышает эконом-класс почти в 2,5 раза. Наиболее существенный отрыв, превышающий 1,5 раза наблюдается между эконом-классом и комфорт-классом.

Следующий параметр – материал стен, из которого сооружен дом. Анализ показан в таблице 2.

Таблица 2 – Анализ цен по структуре строительных технологий, р./м2

Районы	Монолитные	Кирпичные	Панельные
Дзержинский	75 747	86 721	59 770
Железнодорожный	52 202	75 980	66 038
Заельцовский	82 000	95 620	65 254
Калининский	62 069	70 552	63 333
Кировский	45 676	47 605	61 290
Ленинский	72 697	72 143	56 667
Октябрьский	52 222	60 127	55 385
Первомайский	45 609	55 820	52 980
Советский	55 000	80 000	68 966
Центральный	88 861	85 333	64 035

Из таблицы 2 можно сделать вывод, что наиболее дорогой материал для сооружения дома является кирпич, средней цены является монолит, немного уступает в цене панельные дома.

Следующий параметр, который можно выделить для классификации квартир – это планировка. Данные анализа приведены в таблице 3.

Таблица 3 – Анализ цен в зависимости от планировки, р./м2

Районы	Свободная	Изолированная	Смежная
Дзержинский	54 559	64 065	47 727
Железнодорожный	48 258	53 601	44 444
Заельцовский	69 672	59 839	54 286
Калининский	57 520	62 532	52 889
Кировский	55 172	46 988	59 720
Ленинский	56 314	80 979	60 748
Октябрьский	54 523	52 222	54 206
Первомайский	45 100	47 247	44 118
Советский	66 232	69 231	65 323
Центральный	82 300	93 333	70 796

В данной таблице показано, что планировка – изолированная является самой дорогой планировкой. Свободная и смежная планировка находится практически на одном ценовом ряду.

Далее представлен анализ цен по классификационной характеристике количество комнат квартире. Результаты приведены в таблице 4.

Таблица 4 – Анализ цен по классификационной характеристике количество комнат квартире, р./м2

Районы	1-ые квартиры	2-х квартиры	3-х квартиры
Дзержинский	72 761	80 176	60 694
Железнодорожный	52 202	94 891	85 696
Заельцовский	47 761	61 966	43 678
Калининский	53 333	47 385	62 532
Октябрьский	52 222	60 016	60 146
Советский	57 391	68 750	56 154
Кировский	56 000	52 133	47 049
Ленинский	38 485	55 625	56 070
Первомайский	65 012	51 750	48 611
Центральный	68 120	95 012	62 000

Разница между ценами обусловлена разными факторами, во-первых, цены зависят от места положения данного жилья, разной планировки, как самой квартиры, так и дома вцелом, так же это может быть жилой комплекс, с дополнительными условиями. Например, охраняемая территория, парковки и т.д. Так же может быть связано площадью квартиры, что 3-х комнатная по площади, как и 2-х комнатная. Так же влияют внутренние факторы, такие как: бетонированные стены, кирпича или стены из панели. В большинстве районах 2-х комнатные квартиры имеют наибольшую цену, это квартиры из дорогих жилых комплексов, оснащенных определенными условиями.

По результатам проведенной работы можно сделать вывод, что сегмент рынка вторичного жилья активно развивается в условиях мегаполиса. Для города Новосибирска характерен значительный разброс цен на вторичное жилье в зависимости от его классификационных характеристик.

Список литературы Анализ рынка вторичной жилой недвижимости мегаполиса

Гарина С.А. Конкуренция объектов коммерческой недвижимости в условиях урбанизации (на примере города Новосибирска)//Российское предпринимательство. -2017. -Том 18. -№ 16. -С. 2337-2344. - DOI: 10.18334/rp.18.16.38217
Стерник Г. М. Оценка недвижимости на основе методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка . -Режим доступа: masters.donntu.org
Гарина С.А. Трехуровневый подход к классификации недвижимости//Труды Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (Сибстрин). 2003. Т. 6. № 3. С. 134-138
НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ: ресурс для операций с недвижимостью в Новосибирске . -Режим доступа: https://realty.ngs.ru

Статья научная