Анализ рынка жилья в России

Вопрос, касающийся жилищной политики, в наше время стоит очень остро, так как она представляет собой составную часть социальноэкономической политики страны, которая является комплексом взаимоувязанных целей, принципов, программ, механизмов и инструментов государственной, муниципальной и общественной деятельности, содействующих улучшению жилищных условий граждан и предпринимательству в жилищной сфере.

Одной из задач государства является обеспечение жильем российских семей. Из года в год оно старается выделять средства для семей, которые стоят в очереди на получение жилья. Но в настоящее время это весьма сложно сделать, поэтому многие семьи самостоятельно ищут пути и средства для решения жилищной проблемы. До 2020 года власти надеются решить проблему обеспечения жильем за счет увеличения выделяемых денежных средств, высоких темпов жилищного строительства и улучшения разрабатываемых жилищных программ. Это делается для того, чтобы в будущем обеспечить им разные категории граждан: военных, малоимущих, сирот, многодетные семьи, молодые семьи. Также одними из вариантов помощи со стороны государства являются субсидирование первого взноса при получении ипотечного кредита, снижение процентной ставки. За счет этого спрос на жилищном рынке увеличивается, доступность жилья повышается.

Согласно данным Федеральной службы государственной статистики в январе-сентябре 2017 года введено в эксплуатацию 677,9 тыс. квартир общей площадью 46,4 млн.м2, что составило 93,6% к соответствующему периоду предыдущего года (в январе-сентябре 2016 года было введено 49,5 млн.м2 жилья, 94,5% к январю-сентябрю 2015 года).

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 11,5% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае – 6,9%, Санкт-Петербурге – 4,8%, Ленинградской области – 4,3%, Республике Татарстан – 3,7%, Республике Башкортостан – 3,4%, Ростовской области – 3,3%, Москве – 3,0%, Свердловской области – 2,6%, Новосибирской области – 2,2%, Самарской области – 2,0%, Нижегородской области – 1,9%.

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в январе-сентябре 2017 года наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с январем-сентябрем 2016 года в Новосибирской области – на 24,3%, Москве – на 20,1%, Республике Башкортостан – на 12,5%,

Свердловской области – на 4,6%, Ростовской области – на 2,5%, Республике Татарстан – на 2,2%, Краснодарском крае – на 2,1%, Московской области – на 0,9%.

В январе-сентябре 2017 года индивидуальными застройщиками введено 146,2 тыс. жилых домов общей площадью 19,3 млн.м2, что составило 91,1% к январю-сентябрю 2016 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России – 41,6%; в республиках Алтай, Тыва, Чеченской Республике, Белгородской и Тамбовской областях – от 83,1% до 88,5%.

Одними из возможных причин получения таких цифр можно назвать снижение доходов населения, в связи с чем вместо покупки собственного жилья семьи предпочитают арендовывать его из-за страха перед ипотечным кредитом.

Рассмотрим предпочтения потенциальных покупателей на квартиры в 2015 и 2016 годах и сравним их. Данная информация представлена в табл. 1.

Таблица 1. Структура предпочтений 2015-2016 гг.

Исходя из данных табл. 1, видно, что предпочтения потребителей значительно изменились. Спрос на однокомнатные квартиры в 2016 г. снизился на 25% и увеличился на двухкомнатные квартиры на 15% , трехкомнатные на 10%. Это связано с тем, что в 2016 году произошло снижение цены за м2, в связи с чем увеличился интерес населения к двухкомнатным и трехкомнатным квартирам.

На вторичном рынке жилья средняя цена на жилье в 2016 году снизилась. Согласно проведенной аналитике в России отмечается небольшое увеличение цены в размере 0,6% в первом квартале. Во втором же квартале цены уменьшились на 3,7%. В третьем квартале цены на жилье увеличились в размере 0,3%, что является незначительным [2].

С января по ноябрь 2016 года в Москве произошло снижение цены предложения вторичных квартир на 4,3%, в Подмосковье — на 4,9%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 1,1% и 0,4% соответственно. Сильнее всего средняя цена предложения за м2 на вторичном рынке снизилась в Крыму — на 9,0%, Мордовии и Калужской области — на 8,3%. Но стоит отметить регионы, в которых цена предложения за м2 жилой площади выросла. Это такие регионы как: Чеченская Республика — на 10,1%, Адыгея — на 1,6%, Краснодарский край — на 1,0% [3].

Если проанализировать динамику средневзвешенной цены 1 м2 без учета элитной недвижимости за последние два года, то в 2015 году средняя стоимость уменьшилась на 3,2%, а за тот же период 2016 года незначительно скорректировалась на 1,6%. Многие высказывали предположения о том, что в 2017 году существует возможность продолжения сценария 2016 года, которые в последствии оправдались [7]. Общая величина спроса на жилье по сравнению с 2015 годом увеличилась в 1,8 раз.

В 2017 году рынок жилья по сравнению с предыдущими годами имеет привлекательные условия для покупки жилья, заключающие в его широком выборе, доступных ипотечных ставках и выгодных ценовых условиях. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ М.А. Мень сообщил, что к концу 2017 года введено порядка 76 млн. м2 жилья. За 10 месяцев текущего года уже построено 53,3 млн. м2 жилья, из них 30,6 млн. м2 – многоквартирные дома, 22,7 млн. м2 – индивидуальные жилые дома. 2018 год станет неплохим по общему объему жилья и сможет выйти на 80 млн. м2. Многоквартирные дома, по прогнозам главы Минстроя, вырастут до 50-55 млн. м2. Это произойдет потому, что вводиться будут те дома, разрешения на строительство которых получались в 2016 году [1].

Вместе с тем министр обратил внимание на то, что 2018 год будет в некотором смысле переломным. Дело в том, что июльские нормы 214-ФЗ и 218-ФЗ, которые вступают в силу, будут, с одной стороны, усложнять административную работу, а с другой – систематизировать ее и во многом защищать участников долевого строительства. Но это потребует определенной перестройки в отрасли.