Анализ рынка жилой недвижимости города Рязань

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья, а жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень износа и качественные характеристики жилищных услуг. Жилью присуща высокая стоимость, обусловленная целым рядом его особенностей. Во-первых, жилье является товаром, обеспечивающим жизнедеятельность человека в течение длительного времени. Во-вторых, это технологически сложный и затратный продукт производства, долгосрочный и дорогой в использовании.

На самом деле существует целый ряд факторов, от которых зависит цена на жильё.

Основные из них:

• - базовые экономические механизмы (в частности, соотношение спроса и предложения);

• - общее состояние экономики в стране на текущий момент;

• - локальные территориальные особенности (стоимость земельного участка, положение дел в регионе);

• - технологичность строительства и качество получаемых в итоге зданий;

Стоит отметить, что любой объект недвижимости - товар. Как все другие товары, квартиры меняются в цене в зависимости от спроса и предложения.

В свою очередь, купить жилье в относительно малом областном центре на порядок легче, чем в городе-миллионере. Значение имеет уровень развития города, производственная и экологическая обстановка в нем. Так, в Рязани цены на жильё ниже относительно средних цен по России.

Проанализировав цены 1-комнатных и 3-комнатных квартир на рынке новостроек и вторичного жилья города Рязани, становится видно, что цены на вторичное жильё в Рязани ниже на: 11,9% по 1-комнатным квартирам и на 25,6% по 3-х комнатным квартирам. Если говорить о рынке новостроек, то тут цены ниже 24,3% по 1-к квартирам, и на 29% по 3-х комнатным квартирам.[1]

Таблица 1. Стоимость купли-продажи недвижимости в Рязани относительно средних цен в РФ

Для экономики в целом наиболее значим рынок первичного жилья, т.е., новостроек. Сравнительно не дорогое жильё в Рязани может говорить о хорошо развитой строительной индустрии. Доступная недвижимость может направить в город приток грамотного, работающего населения, что благоприятно скажется на развитии региона в целом.

Так же существует большое различие в цене на жильё не только в пределах страны, но и города.

Так, в Рязани самое популярное и соответственно самое дорогое жильё находится в границах центра города. Популярность эта объясняется тем, что раньше именно этот район был более остальных обеспечен социальной инфраструктурой. Коммерческие площади, построенные здесь в большом количестве в начале 2000х годов, навсегда определили за этим районом статус делового центра Рязани, что придаёт дополнительную ценность жилья в этом районе. На 2-м месте по ценам на недвижимость находится район Горроща связано это с тем, что строительство новостроек в данном районе происходит точечной застройкой( расселение старого и ветхого жилья, а также частного сектора). 3-е место делят Московский и Кальное, за ним следует недвижимость Дашково - Песочни - это самый массово застраиваемый спальный район города . Самое невостребованное жилье находится в районе Канищево, в связи с высокой загруженностью окружной дороги Канищево - Центр и городским канализационным коллектором.[1]

Таблица 2. Цены по районам г. Рязани за 1 квартал 2016 г.

Рынок недвижимости очень чувствителен к ипотечному, налоговому законодательству, законам о собственности и об операциях с недвижимостью. Стоит сказать, что в связи с экономическим спадом в 2015 г. количество сделок существенно сократилось, однако доля ипотечных сделок возросла и продолжает расти в 2016 г. Так, ипотечные программы стимулируют цены на рынке жилья, поскольку население получает недостающие денежные средства для совершения покупки и тем самым активизируется спрос на рынке.

■ Вторичный рынок, в %

■ Новостройки, в%

Проанализировав цены на квартиры первичного и вторичного жилья г.Рязани в период с 2009-2016 год, хорошо видно, что, несмотря на сильные колебания в течение 6 лет, цены 2015 года примерно равны ценам 2009 года, однако уже в 2016 г. наблюдается тенденция снижения цены. Это относится и к общему уровню цен и к ценам по видам жилья. стоимость жилья в новостройках увеличивается сильнее, чем стоимость вторичного жилья. В том числе такая картина наблюдается и в кризисном 2015 году. Во время экономического спада население старается вложить свои сбережения в недвижимость. В кризис покупатели предпочитают для сохранения денежных средств вкладывать в недвижимость (как правило, вторичное жилье). Однако, в 2015 г. и в начале 2016 г. более стабильный спрос был в новостройках в результате рефинансирования ипотечной ставки в новостройках и массовым акционным и дисконтным предложением застройщиков по своим строящимся объектам. Данные факторы объясняют повышение цен по новостройкам.

Во время экономического спада, население находится в неблагоприятном экономическом положении, люди не имеют больших накоплений – всё это влияет на спрос на недвижимость, а следовательно и на ее цены.