Анализ рынка жилой недвижимости в г.Кемерово

В настоящее время устойчивого определения рынка недвижимости в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они считают наиболее важным, что чаще всего предопределено целью анализа рынка недвижимости.

Так Волков Д.Л. определяет рынок недвижимости как экономикоправовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [2, с.32]. Определение автора является более обоснованным, с точки зрения рынка недвижимости как экономикоправового пространства, но не раскрывает подлинной достоверности и роли рынка в других сферах деятельности.

По мнению, Грабового П.Г., рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. [3]. Данное определение не полностью отражает все взаимодействия, которые возникают на рынке недвижимости, поэтому его нельзя принимать за основу.

Малкина М.Ю., Щупельникова Е.А характеризуют рынок недвижимости, как рынок, на котором продаются и покупаются объекты жилой недвижимости (индивидуальные жилые дома, квартиры, комнаты) [5, с.22]. Мнение авторов является достаточно простым для понимания, но не показывает всех участников рынка, сделок и операций с недвижимостью, методов государственного регулирования и т.д.

По мнению автора, рынок недвижимости – это система отношений, возникающая между покупателями и продавцами, с целью заключения договора купли-продажи такого специфического товара, как недвижимость.

За последние годы рынок жилой недвижимости Кемеровской области стал более развитым за счет действия компаний и агентств, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций, оценщиков, юристов.

Цены на недвижимость в г. Кемерово значительно различаются в зависимости от района [7]. Данные (февраль 2017г.) о средневзвешенной цене за м2 по районам города Кемерово, представлены в таблице 1:

Таблица 1

Средневзвешенная цена за м2 по районам г. Кемерово

Район	Цена за м²	Изменение цены, 2017г./2016г.
Заводский	46 161 руб.	-3%
Кировский	34 885 руб.	-6%
Ленинский	46 440 руб.	-6%
Рудничный	46 451 руб.	+1%
Центральный	49 168 руб.	-12%

По цене продажи квартир лидирует район Центральный, так как средняя цена предложения составляет 49 168 руб. за м2. Наиболее доступное жилье находится в районе Кировский, где м2 оценивается в среднем в 34 885 руб.

Также наблюдается различие цен за м2 между первичным и вторичным рынком недвижимости г.Кемерово. Являясь двумя частями одного рынка недвижимости первичный и вторичный рынки, конечно же, влияют друг на друга и, прежде всего это проявляется в ценообразовании (таблица 2,3).

Цены вторичного рынка, позволяют застройщику оценить насколько выгодно сегодня строить. Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит прибыли при создании объектов, то строительство нового жилья осуществляться не будет. Если растут затраты на строительство, то это приводит к росту цен на первичном рынке, что, в свою очередь, неизбежно ведет к росту спроса и цен на вторичном рынке.

Цена квартир и средневзвешенная цена за м2

Цена квартир и средневзвешенная цена за м2

Таблица 2

в новостройках г.Кемерово

Количество комнат в квартире	Средняя цена (руб/м2)	Средняя площадь (м2)	Средняя стоимость квартиры (руб)
Однокомнатные	41 237	38,1	1 587 158
Двухкомнатные	39 871	58,0	2 318 471
Трехкомнатные	43 231	87,3	3 853 590
Многокомнатные	47 546	143,7	6 812 321

Таблица 3

на вторичном рынке недвижимости г.Кемерово

Количество комнат в квартире	Средняя цена (руб/м2)	Средняя площадь (м2)	Средняя стоимость квартиры (руб)
Однокомнатные	44 702	32,9	1 490 806
Двухкомнатные	44 204	50,1	2 249 347
Трехкомнатные	44 558	69,4	3 160 637
Многокомнатные	45 258	92,9	4 386 007

На сегодняшний день нельзя переоценивать конкурентоспособность первичного рынка в городе Кемерово, так как доля первичного рынка очень мал. Удачно конкурировать с вторичным рынком ему пока не удается, вторичный рынок насыщен предложениями и более стабилен. На начало марта 2017г. на вторичном рынке продается около 9,2 тыс.квартир общей стоимостью около 22,5 млрд.руб [1].

В целом среди субъектов, входящих в состав Сибирского федерального округа, Кемеровская область имеет общую тенденцию вместе с другими рынками недвижимости. В 2016 году рынок жилья субъектов Сибирского федерального округа(СФО) демонстрировал снижение средней стоимости м2 жилой недвижимости. Динамика средневзвешенной стоимости кв.м жилой недвижимости по субъектам СФО за 2016 год [4], представлена в таблице 4.

Таблица 4

Динамика средневзвешенной стоимости кв.м жилой недвижимости по субъектам СФО за 2016 год

Субъект	Средневзвешенная стоимость кв. м/руб.	Изменения с начала 2016 года
		Относительное, %	Абсолютное, руб.
Новосибирская обл.	52 797	-6,17	-3 474
Респ.Бурятия	42 012	-5,93	-2 649
Респ.Алтай	41 315	-5,15	-2 244
Кемеровская обл.	34 424	-4,14	-1 486
Алтайский край	37 699	-3,96	-1 555
Омская область	43 742	-3,88	-1 767
Респ.Хакасия	36 684	-3,86	-1 479
Респ.Тыва	50 564	-3,55	-1 858
Забайкальский край	43 679	-3,48	-1 573
Иркутская обл.	39 697	-2,34	-949
Томская обл.	46 920	-2,07	-990

Красноярский край

35 512

-1,67

-551

Рисунок 1

Средневзвешенная стоимость м2 за 2016 год, руб. в СФО

Средневзвешенная стоимость кв.м за 2016г.,руб. в Сибирском федеральном округе

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

■ Средневзвешенная стоимость кв.м за декабрь 2016г.,руб.

Лидером по снижению стоимости жилья среди всех субъектов СФО является Новосибирская область. Здесь по сравнению с началом 2016 года цена снизилась на 6,2%, что в абсолютном выражении составило 3,5 тыс. руб. и на конец года средневзвешенная стоимость кв. метра на рынке недвижимости получилась 52,8 тыс. рублей. [4] Также значительное снижение рынка жилой недвижимости зафиксировано в Республике Бурятия и Республике Алтай. Средняя стоимость квадратного метра в этих субъектах снизилась на 5,9% и 5,2%, что в абсолютном выражении составило 2,6 тыс. руб. и 2,2 тыс. руб. для каждого субъекта и в конце 2016 года средневзвешенная стоимость кв. метра получилась 42 тыс. руб. и 41,3 тыс. руб. соответственно по каждому субъекту. В Кемеровской области и Алтайском крае за 2016 год стоимость жилой недвижимости снизилась на

4% по каждому субъекту, что в абсолютном выражении составило 1,5 тыс. руб. и 1,6 тыс. руб. соответственно, и по состоянию на декабрь оказалась равной 34,4 тыс. руб. и 37,7 тыс. руб. Наименьшее изменение средней стоимости жилья за прошедший год наблюдалось в Томской области и Красноярском крае, где темп снижения составил не более 2%. В конце 2016 года средневзвешенная стоимость кв. метра в данных областях была равна 46 920 тыс. руб. и 35 512 тыс. руб. соответственно. В остальных субъектах Сибирского федерального округа произошло снижение средней стоимости жилой недвижимости в пределах 2-3%, а в абсолютном выражении интервал средней стоимости для данных субъектов составил от 550 рублей до 1,8 тыс. руб. [4].

Исходя из вышеизложенной информации, можно сделать вывод, что цены на жилую недвижимость в СФО снижаются. Данная ситуация на рынке недвижимости Кемеровской области выгодна только тем, у кого уже есть сбережения и они могут приобрести квартиру дешевле. Но для рынка недвижимости в целом это отрицательное явление. Из-за данной тенденции становится невыгодным инвестировать в строительство новых домов, именно поэтому предложение на вторичном рынке больше. Кроме того, снижение цен на жилье приводит к тому, что капитализация имущества граждан уменьшается, что неблагоприятно отражается на экономике всех субъектов, входящих в СФО.