Анализ состава арендной ставки на примере оценки офисных помещений с использованием доходного подхода

Сегодня благодаря имеющимся учебникам по оценке недвижимости оценщики имеют четкое представление об укрупненном составе арендной ставки, то есть о тех расходах, которые несет собственник объекта недвижимости и которые он обязательно включит в арендную плату [1]. Это условно-постоянные, условно-переменные расходы и расходы на замещение. Условно-постоянные расходы, включающие налоги и страховку объекта, как правило, легко определяются оценщиком, так же как и расходы на замещение, которые обычно принимаются по неким строительным нормам и справочникам или рассчитываются оценщиком как расходы на ремонт и замену короткоживущих элементов. В основном затруднения возникают при определении составляющих условно-переменных расходов. Укрупненно их можно разделить на коммунальные платежи и эксплуатационные расходы.

Коммунальные платежи включают оплату по следующим статьям:

• •    электроэнергия,

• •    водоснабжение и водоотведение,

• •    горячее водоснабжение,

• •    теплоснабжение.

Эксплуатационные расходы включают оплату по следующим статьям:

• •    охрана,

• •    услуги связи,

• •    уборка помещений,

• •    уборка территории и вывоз мусора,

• •    СЭС и дезинфекция,

• •    содержание лифтов,

• •    техобслуживание и работа с арендаторами.

При расчете величины арендной ставки оценщику необходимо знать соотношение составляющих величин арендной ставки между собой, особенно если нужно рассчитать не общую арендную ставку, а очищенную от каких-либо ее составляющих или если искомые арендные ставки объектов-аналогов приводятся в средствах массовой информации без учета отдельных составляющих (коммунальные платежи, оплата связи, электроэнергия и т. д.).

Таким образом, вопрос о составе арендной ставки и соотношении между собой ее составляющих можно считать актуальным.

Опыт проведения экспертизы многих отчетов об оценке недвижимости показал, что сегодня оценщики принимают состав арендной ставки без проведения анализа, в процентном отношении от эффективного валового дохода, опираясь на данные переводной литературы по оценке или используя некий процент из приведенных в учебниках задач. Отдельные оценщики получают данные о расходах на содержание объекта от собственников недвижимости.

Используя опыт работы с крупными естественными монополиями, специалисты компании ООО «Сибирский оценщик» провели анализ имеющихся данных по различным структурным подразделениям монополии в части состава арендной ставки. В ходе работы были проанализированы данные о коммунальных платежах и эксплуатационных расходах в 16 городах Российской Федерации:

• 1)    Москва,

• 2)    Санкт-Петербург,

• 3)    Нижний Новгород,

• 4)    Иркутск,

• 5)    Челябинск,

• 6)    Воронеж,

• 7)    Ростов-на-Дону,

• 8)    Саратов,

• 9)    Хабаровск,

• 10)    Чита,

• 11)    Красноярск,

• 12)    Калининград,

• 13)    Ярославль,

• 14)    Екатеринбург,

• 15)    Самара,

• 16)    Новосибирск.

Поскольку мегаполисы Москва и Санкт-Петербург по различным параметрам (концентрация капитала, промышленности, доходы населения, арендные ставки, розничные цены и т. д.) существенно отличаются от многих городов России, они были изъяты из общего списка. Из оставшихся 14 городов были выделены города-миллионники:

• 1)    Нижний Новгород (1,25 млн чел.);

• 2)    Челябинск (1,13 млн чел.);

• 3)    Ростов-на-Дону (1,09 млн чел.);

• 4)    Красноярск (0,97 млн чел.);

• 5)    Екатеринбург (1,35 млн чел.);

• 6)    Самара (1,16 млн чел.);

• 7)    Новосибирск (1,47 млн чел.).

Затем оставшиеся города с численностью населения меньше одного миллиона (средние города) были объединены в отдельную группу:

• 1)    Иркутск,

• 2)    Воронеж,

• 3)    Саратов,

• 4)    Хабаровск,

• 5)    Чита,

• 6)    Калининград,

• 7)    Ярославль.

В отношении каждой из этих групп формировались информационные массивы по расходам на содержание офисных помещений. Каждая статья расходов (коммунальные платежи и составляющие эксплуатационных расходов) по всем городам одной группы рассматривалась в качестве выборки, которая была нормализована (то есть приведена к однородной с помощью коэффициента вариации 33%, эта величина коррелирует с пороговым значением коэффициента вариации, приведенном в постановлении Федеральной службы государственной статистики от 28 сентября 2004 года № 42).

После нормирования выборки [2] была сформирована усредненная выборка по расходам, рассчитаны значения эксплуатационных расходов и соотношение их составляющих между собой, то есть была сформирована структура эксплуатационных расходов.

На диаграммах (рисунки 1 и 2) приведены значения эксплуатационных расходов для офисных помещений в средних городах, при этом коммунальные платежи (КП) (рис. 1) указаны суммарно.

Рис. 1. Годовые эксплуатационные расходы для офисных объектов в средних городах

Как видно из диаграммы, наибольшую долю в эксплуатационных расходах занимает уборка помещений (36%), далее следуют услуги связи (30%), техобслуживание (13%) и охрана (15%). Незначительную долю в эксплуатационных расходах занимают СЭС и дезинфекция (1%), а также содержание лифтов (2%). Затраты на уборку территории и вывоз мусора составляют 3 процента от всей суммы эксплуатационных расходов на объект.

На рисунке 3 показано соотношение коммунальных и эксплуатационных расходов.

Таким образом, доля коммунальных расходов в общей сумме условно-переменных расходов составляет:

405 / (405 + 1 034) = 28%.

техобслуживание, содержание лифтов, 2% СЭС и дезинфекция, 1%

13% уборка помещ ений, 36%

услуги связи, 30%

Рис. 2. Структура эксплуатационных расходов для офисных объектов в средних городах

охрана, видеонаблюдение, сигнализация, 15%

уборка территории и вывоз мусора, 3%

Рис. 3. Соотношение годовых коммунальных и эксплуатационных расходов для офисных объектов в средних городах

При средней величине рыночной арендной ставки для офисных помещений среднего уровня 4 800 р./м2/год доля условно-переменных расходов составляет:

(405 + 1034) / 4 800 = 30%, в том числе:

• •    доля коммунальных расходов – 8 процентов;

• •    доля эксплуатационных расходов – 22 процента.

Для 7 городов-миллионников были получены получены данные, представленные на рисунках 4–6.

Таким образом, доля коммунальных расходов в общей сумме условно-переменных расходов составляет:

541 / (541 + 1 292) = 30%.

При средней величине рыночной арендной ставки для офисных помещений в городах-миллионниках 6 600 р./м2/год доля условно-переменных расходов составляет:

Рис. 4. Годовые эксплуатационные расходы для офисных объектов в городах-миллионниках

СЭС и дезинфекция, 1%

техобслуживание, содержание 16% лифтов, 1%  ,(^7

уборка помещ ений, 33%

уборка территории и вывоз мусора, 2%

Рис. 5. Структура эксплуатационных расходов для офисных объектов в городах-миллионниках

(541 + 1 292) / 6 600 = 28%, в том числе:

• •    доля коммунальных расходов – 8 процентов;

• •    доля эксплуатационных расходов – 20 процентов.

Интересно сопоставить результаты расчетов по средним городам и городам-миллионникам (см. рис. 7).

В большинстве случаев расходы в городах-миллионниках выше, чем в средних городах (см. рис. 8).

Общая величина условно-переменных расходов в городах-миллионниках также выше, чем в средних городах.

Рис. 6. Соотношение годовых коммунальных и эксплуатационных расходов для офисных объектов в городах-миллионниках

средние города города-миллионники

Рис. 7. Соотношение годовых эксплуатационных расходов для офисных объектов в городах с различной численностью населения

Структура коммунальных расходов анализировалась в двух городах-милионниках – Самаре и Новосибирске. Диаграммы (см. рисунки 9 и 10) показывают, что данные достаточно близки, что говорит о высокой степени достоверности информации.

Согласно диаграммам наибольшую долю от общей суммы коммунальных расходов составляет электроэнергия (около 50%). Имея эти данные о соотношении видов коммунальных расходов, оценщики могут легко вычленить ту или иную их часть.

Также были рассмотрены соотношения операционных расходов и арендных ставок, представленные ведущими аналитическими агентствами Москвы и Санкт-Питербурга (табл. 1).

средние города         города-миллионники

Рис. 8. Соотношение усредненных годовых коммунальных и эксплуатационных расходов для офисных объектов в городах с различной численностью населения

электроэнергия, 53%

Рис. 9. Соотношение различных статей коммунальных расходов для офисных зданий в городе Новосибирске горячее водо- и теплоснабжение, 44%

вода и канализация, 5%

электроэнергия, 51%

Рис. 10. Соотношение различных статей коммунальных расходов для офисных зданий в городе Самаре

Таблица 1

Соотношение операционных расходов и арендных ставок, представленных ведущими аналитическими агентствами

Класс Арендная ставка, $/м2 в год Операционные расходы (условно-переменные), $/м2 в год Доля в составе арендной ставки, % Источник информации А 500–1 100 80–210 16–19 Knight Frank ( В+ 350–550 80–120 23–22 В- 200–395 50–80 25–20 Среднее 21 А 700–1 200 120–150 17–13 Портал В 450–850 80–125 18–15 Среднее 16 А 750 75–120 10–16 Blackwood ( В+ 520 50–90 10–17 В- 360 35–60 10–17 Среднее 13 А 800 135–140 17–18 Портал В 650 115-120 18–19 Среднее 18

Из приведенной таблицы видно, что в столичных городах доля эксплуатационных расходов в арендной ставке составляет до 21 процента.

Вывод

После проведенного анализа определились следующие данные по офисным помещениям в средних городах и городах-миллионниках:

• •    соотношение величины коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, их доля в общей сумме расходов по объекту;

• •    соотношение эксплуатационных расходов по их видам;

• •    распределение коммунальных платежей по их видам;

• •    процент содержания условно-постоянных расходов в величине арендной ставки.

Итоговые данные приведены в таблице 2.

Использование представленных разработок и результатов анализа в повседневной работе позволит оценщикам более точно и корректно определять величину рыночной арендной ставки с учетом ее составляющих. Учитывая, что величины арендных ставок, предлагаемые на рынке недвижимости, претерпевают изменения, практическое применение полученных результатов целесообразно в виде процентов.

Таблица 2

Итоговые значения долей составляющих арендной ставки в средних городах и городах-миллионниках

Показатель	Средние города	Города-миллионники
ДОЛЯ УСЛОВНО-ПЕРЕМЕННЫХ РАСХОДОВ В ВЕЛИЧИНЕ АРЕНДНОЙ СТАВКИ,%
Доля условно-переменных расходов в величине арендной ставки, расчетное значение (на основе анализа), в том числе: доля коммунальных расходов в величине арендной ставки	30	28
	8	8
доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки	22	20
СОСТАВ УСЛОВНО-ПЕРЕМЕННЫХ РАСХОДОВ
Среднее значение величины коммунальных платежей, р./м2/год	405	541
Доля коммунальных платежей в общей сумме расходов, %	30	28
Среднее значение эксплуатационных расходов, р./м2/год	1 034	1 292
Доля эксплуатационных расходов в общей сумме расходов, %	70	72
СТРУКТУРА КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ИХ ВИДАМ, %
Электроэнергия	–	52
Вода и канализация	–	6
Горячее водоснабжение и теплоснабжение (с учетом азоснабжения)	–	42
СТРУКТУРА ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ ПО ИХ ВИДАМ, %
Охрана, видеонаблюдение, сигнализация	15	17
Услуги связи	30	33
Уборка помещений	36	30
Уборка территории и вывоз мусора	3	2
СЭС и дезинфекция	1	1
Содержание лифтов	2	2
Техобслуживание	13	16