Анализ современного состояния доступности жилья в России и Республике Башкортостан

Решение проблемы обеспечения населения жильём зависит, прежде всего, от платёжеспособности потребителей на рынке, которая, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен на жильё. Приватизация и реформы привели к развитию рыночных отношений в сфере жилищного строительства. Одним из преимущественных направлений политики правительства РФ является обеспечение жителей доступной жилой недвижимостью эконом- класса, так как потребность в жилье является одной из основных для населения [3, с. 49].

В настоящее время мы наблюдаем значительный разрыв между потребностями граждан и имеющимся жилищным фондом. Рост цен, недостаточный объем жилищного строительства, быстрые темпы выбытия жилищного фонда из-за ветхости и аварийного состояния значительно усложняют ситуацию обеспеченности и доступности жилой недвижимости населению. Исследование уровня доступности жилья населению, выявление факторов, влияющих на его повышение, необходимо для разработки эффективной государственной политики решения жилищной проблемы и повышения качества жизни населения.

В последние годы термин «доступность жилья» стал в нашей стране общеупотребимым, хотя и не закреплен законодательно. Палий В.М. трактует «доступность жилья» как приемлемую долю стоимости за приобретение жилой недвижимости в совокупном доходе семьи. Доступность жилья - это та цена, которая не причиняет покупателю ущерба [5, с. 73]. В отечественной литературе и статистике под доступностью жилья понимается возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и/или заемных средств.

Обеспечение граждан жильем требует развития жилищного фонда. В России с 2010 года наблюдается ежегодный рост «ввода площадей жилых домов и общежитий в городах и поселках городского типа». Достигнув максимального значения в 2014 году - 62 186 тыс. кв. м., в 2016 году произошло небольшое снижение - 61 979 тыс. кв. м. [6]. По регионам РФ в 2016 году максимальное значение отмечено в ЦФО - 18 776 тыс. кв. м., а минимальное - в ДФО - 1 718 тыс. кв. м. [6].

Показатель «число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» в РФ демонстрирует незначительные колебания в период с 2011 года по 2016 год. Наибольший удельный вес «числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» среди регионов РФ в 2016 году приходится на ПФО - 24%, то есть 633 405 семей, а наименьший - на ДФО - 5%, а именно120 887 семей. Самое большое количество семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в ЦФО, отмечается в г. Москве и Московской области, а наименьшее - в Орловской области [6].

Данные по «числу семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия» в РФ показывают убывающую динамику начиная с 2013 года. Причиной этому послужил экономический кризис. Максимальное значение в 2016 году зафиксировано в ПФО - 33 498 семей, а минимальное в СКФО - 4 139 семей. На 2016 год наибольшее количество семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия в рамках ЦФО, является Московская область, после неё - Брянская и Тульская, а наименьшее число отмечается в г. Москве [6].

Основным показателем, характеризующим доступность жилья в настоящее время, является «коэффициент доступности приобретения жилой недвижимости». Он рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра к средним годовым совокупным денежным доходам семьи, состоящей из 3-х человек [8].

Коэффициент доступности жилья существенно различается по регионам страны. По показателю отношения стоимости квартиры и дохода семьи, доступность жилья в РФ имеет тенденцию роста. В 2010 году семье из 3 человек для приобретения стандартного жилья требовалось накапливать все свои доходы 4,3 года, а в 2016 году - 3,5 лет, то есть в среднем на 10 месяцев меньше [8]. Наибольший показатель демонстрирует ЦФО в 2016 г. -4,0. Лидерами по доступности жилой недвижимости являются СКФО и УФО (в 2015 г. - 2,5), то есть с разницей в 1,6 раза.

В ЦФО в 2015 году наименьшее количество лет для покупки жилья потребовалось жителям Курской и Смоленской областях, где соответствующее значение равно - 2,3, а наибольшее значение коэффициента - в г. Москве - 5,1. В I квартале 2016 года снижение ставок по ипотечным кредитам оказало положительное влияние на доступность жилья, одновременно началось восстановление объемов выдачи ипотеки. В результате по итогам данного периода в стране коэффициент доступности жилой недвижимости составил 4,0 [8].

Другим подходом к определению доступности жилья является расчет «индекса доступности приобретения жилой недвижимости». Он показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. м.[8]. В I квартале 2016 года в РФ индекс доступности жилья составил 99%. Это означает, что семья не имеет возможности приобрести квартиру с помощью ипотеки. Значение 2016 года существенно ниже 2015 года. В целом по России с 2011 года по 2016 год в этой части наблюдается положительная динамика. Данный подход к определению доступности жилья показал, что в 2016 году также лидерами являются СКФО и УФО. Отстающим регионом отмечен ЦФО. Наилучшее значение индекса доступности жилья в ЦФО в 2016 году показали Курская и Смоленская области - 162%, а самое низкое - в г. Москве - 73% [8].

Третий показатель, анализируемый Фондом «Институт экономики города» - «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств». Он рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.

С 2011 года по 2016 год в стране произошло увеличение значения рассматриваемого показателя с 23,6 до 30,8 [8]. В 2016 года в РФ доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, при помощи собственных и заемных средств составила 33,7, что больше показателя 2015 года - 30,8. Наименьшее значение в 2015 году отмечается у ЦФО, также как и в предыдущих подходах к определению доступности жилья.

Наибольшую долю семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, посредством собственных и заемных средств в ЦФО в 2016 году показала Смоленская область - 56,6, а наименьшую - г. Москва - 16,0 [8].

При расчете показателя коэффициента доступности жилья берется доход без учета текущих расходов семьи, поэтому реальное количество лет, необходимое для приобретения квартиры соответствующего типа, значительно больше. Картина доступности жилья по регионам страны получилась разнородная: наиболее доступными являются СКФО и УФО, а наименее - ЦФО.

Рассмотренные методики определения доступности жилья субъективны в силу условностей используемых в расчетах среднестатистической семьи и привязки к усредненным нормативным показателям. Вышеприведенные способы определения доступности жилой недвижимости имеют ряд недостатков: не учитывают потребительские расходы граждан, изменение и дифференциацию доходов населения, варьирование стоимости жилья. Дальнейшие исследования следует посвятить совершенствованию методики определения доступности жилой недвижимости.

На современном этапе развития экономики Республики Башкортостан, и Российской Федерации в целом, особое внимание уделяется сфере жилищного строительства и ее реформированию, так как она является одним из наиболее важных и необходимых направлений в области социально -экономических преобразований. Развитие рынка жилья и обеспечение его доступности для населения необходимо, в первую очередь, для того, чтобы решить ряд социальных проблем и создать необходимые условия для комфортной жизнедеятельности человека. Государство, решая существующие проблемы в области жилищного строительства, создает эффект мультипликатора, благодаря которому начинают развиваться смежные с ней социальная и экономическая сферы.

Рынок жилищного строительства в РБ в настоящее время находится в состоянии стабильного и качественного роста. Так в 2015 году республика заняла пятое место (3,2 %) по объему жилищного строительства среди субъектов РФ и 1 место (15,9 %) в Приволжском федеральном округе [9].

Общая площадь жилых домов на одного человека в кв. м в Республике Башкортостан стабильно возрастает. Так с 2010 года данный показатель вырос 2,9 кв. м, то есть на 13,5 %. Самый значительный рост общей площади жилых домов на 1 человека, относительно предыдущего года был отмечен в 2015 году и составил 0,7 кв. м. (2,9 %).

Таким образом, на первый взгляд в Республике Башкортостан наблюдается достаточно благоприятный уровень жилищной обеспеченности. Однако для того, чтобы более качественно определить уровень доступности жилищных условий в регионе, необходимо его рассчитать. Согласно данным, полученным в таблице 1, можно сделать вывод, что в течение последних 6 лет жилье для населения Республики Башкортостан становится все более доступным.

Данные, полученные с помощью индекса доступности жилья ООН-ХАБИТАТ, свидетельствуют о том, что в 2011 году среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья требовалось 13,9 года. В 2016 году данный показатель составил 9,47 года. Таким образом, время, необходимое семье для покупки жилья сократилось на 4,43 года.

Таблица 1 - Показатели доступности жилья в Республике Башкортостан за 2011-2016 гг.

Методики	2011	2012	2013	2014	2015	2016
Индекс доступности ООН-ХАБИТАТ	13,90	12,67	11,57	10,56	9,91	9,47
Коэффициент доступности ООН-ХАБИТАТ	0,07	0,08	0,09	0,09	0,10	0,11
ФЦП «Жилище»	4,62	4,13	3,78	3,45	3,24	3,10
Д.К. Празукина и Т.Ю. Овсянниковой для первичного рынка жилья	1,75	1,70	1,65	1,61	1,59	1,60
Индекс доступности ООН-ХАБИТАТ с учетом материнского капитала	5,06	4,77	4,46	4,18	4,07	3,86
Коэффициент доступности ООН-ХАБИТАТ с учетом материнского капитала	0,20	0,21	0,22	0,24	0,25	0,26

К сожалению, в настоящее время не существует идеальной методики расчета показателя доступности жилищных условий для населения. Многие ученые предлагают модифицировать уже существующие методологии расчета данного показателя с учетом различных факторов. Так, З.Ф. Ибрагимова и Г.И. Япарова-Абдулхаликова предлагают модифицировать существующую методику ООН-ХАБИТАТ, включив в нее возможность использования денег, полученных за счет средств материнского капитала [3, с. 48].

Для наглядности сравним индекс доступности жилья ООН-ХАБИТАТ с учетом использования материнского капитала и без него. Согласно данным, полученным в ходе расчета первого показателя, мы выяснили, что в 2016 году в Республике Башкортостан время, необходимое семье для покупки жилья составило 9,47 года, в то время как материнский капитал позволил сократить его до 3,86 года, то есть почти на 6 лет.

Согласно коэффициенту доступности ООН-ХАБИТАТ в 2011 году среднестатистическая семья имела возможность за один год приобрести 0,07 доли в квартире, в 2016 году данный показатель достиг уровня 0,11 доли. Коэффициент с учетом использования материнского капитала показывает, что в 2011 и 2016 гг. среднестатистическая семья имела возможность за один год приобрести 0,2 и 0,26 доли в квартире, соответственно.

Таким образом, проведенный анализ наглядно показывает, что с учетом использования средств материнского капитала многим семьям удалось значительно уменьшить время, которое необходимо потратить на приобретение собственного жилья.

Однако текущие положительные изменения на рынке жилья Республики Башкортостан являются недостаточными. Организацией объединенных наций установлен минимальный стандарт жилищной обеспеченности, обеспечивающий комфортную жизнедеятельность граждан, который составляет в среднем 30 кв. м. На одного жителя Европы приходится 32,2 кв. м [4, с. 17], в Республике Башкортостан данный показатель в 2015 году составил 24,4 кв. м. [2]. Таким образом, согласно стандартам ООН, в среднем по РБ отмечается недостаточная жилищная обеспеченность граждан примерно на 6 кв. м.

Подводя итоги, стоит отметить, что проблема улучшения жилищных условий населения в настоящее время является одной из наиболее важных в Республике Башкортостан. Состояние жилищного фонда, наличие доступного и комфортного жилья для всех групп населения отражает саму степень социально-экономического развития страны и региона, уровень жизни населения, а также социальный климат в обществе.

По нашему мнению, оптимальная стратегия государства по развитию рынка жилищного строительства, а также повышения уровня доступности жилья и ее качественная реализация позволят создавать и стимулировать развитие максимально благоприятных условий жизни для всех слоев населения.