Анализ влияния удобства расположения квартир на их стоимость по городу Москва

В настоящее время остро стоит проблема покупки квартиры перед населением, тем более в Москве. Средняя цена на недвижимость в столице в 4.5 раза выше, чем в среднем по России. Кроме того, в различных районах Москвы цены варьируются, причем различия в стоимости значительные. В связи с этим, хотелось бы провести анализ стоимости квартир и определить факторы, влияющие на их цену. Так от чего же зависит такой разброс цен и как выбрать район, стоимость квартиры в котором бы лучше всего соответствовала удобству проживания? Чтобы разобраться в данном вопросе мы изучили средние цены на квартиры в различных районах Москвы и сравнили их с качеством и удобством проживания в районах.

Удобство проживания – это субъективный фактор, и мы не можем оценить его в количественном выражении. Для этого были выделены несколько показателей, описывающих комфортабельность района. Так, для такого большого города, как Москва, очень важным является время в пути от дома до работы, но, так как жители пользуются и общественным, и личным транспортом, мы исследовали время, необходимое, чтобы добраться от центра района до нулевого километра, и на своей машине, и на общественном транспорте, куда входят автобусы, троллейбусы, маршрутное такси, трамваи и метро.

Другим показателем, характеризующим удобство района, было выделено количество образовательных учреждений. Наличие школы в непосредственной близости от места проживания является сравнительным преимуществом и говорит о развитой образовательной инфраструктуре. А чем больше школ в районе, там большее количество домов будут находиться рядом с ними.

И последний показатель, выбранный для оценки удобства – количество медицинских учреждений, таких как поликлиники, больницы и травм пункты. Он описывает развитость и доступность инфраструктуры здравоохранения, а говорить о важности этой сферы не приходится.

Данные, выбранные для анализа по перечисленным факторам, представлены в таблице 1.

Таблица 1.

№

Район

Цена

Время     в пути    до

Время    в пути    до

Кол-во образова-

Кол-во медицинских

		за м2	центра  на личном транспорте, х1	центра  на обществен ном транспорте, х2	тельных учреждений, х3	учреждений, х4
1	Якиманка	359734	10	20	6	19
2	Тверской	426221	10	21	19	40
3	Замоскворечье	246067	9	19	10	20
4	Арбат	426030	4	23	5	12
5	Красносельский	312490	14	13	11	19
6	Пресненский	257638	15	29	37	35
7	Мещанский	302389	10	28	13	20
8	Южнопортовый	169734	12	24	12	11
9	Южное Тушино	155030	28	41	17	6
10	Таганский	243318	17	23	23	37

Для оценки зависимости между факторами был использован г xy коэффициент корреляции:

yx - У • x =   Cov (x, y)^X^ y    4 Var ( x )Var ( У )

Ниже представлена матрица коэффициентов парной корреляции, с помощью которой мы выявляли зависимость стоимости от исследуемых факторов и зависимость между самими факторами.

	Цена за м2	Время     в пути    до центра   на личном транспорте, х1	Время     в пути     до центра   на общественном транспорте, х2	Кол-во образовательных учреждений, х3	Кол-во медицинских учреждений, х4
Цена за м2	1	-0,742091	-0,705695	-0,241898	0,560162
х1	-0,742091	1	0,824208	0,326659	-0,51044
х2	-0,705695	0,824208	1	0,227545	-0,56528

х3	-0,241898	0,326659	0,227545	1	0,35654
х4	0,560162	-0,51044	-0,56528	0,35654	1

Проводя анализ выбранных факторов, можно отметить, что средние по району цены на квартиры в наибольшей степени зависят от времени нахождения в пути до центра города. Причем зависимость эта отрицательная. То есть, чем ближе квартира к центру, тем дороже она будет стоить. И это не может показаться удивительным, ведь самые «элитные» жилые комплексы расположены в непосредственной близости с историческими памятниками в старом городе. Так, самыми дорогими районами являются Остоженка, Тверской район, Китай-город, Арбат и др. Эти районы как раз и составляют центр города. В них хорошо развитая развлекательная инфраструктура. Но действительно ли они удобны для проживания, если близость к центру города единственный фактор, влияющий на столь высокую цену?

Стоит заметить, что влияние времени в пути на личном и общественном транспорте различны, и в большей степени оказывает влияние нахождение в дороге на личном транспорте. Так, время, необходимое, чтобы добраться до центра на личном транспорте объясняет стоимость на 55%, а на общественном – на 50%. Так же необходимо отметить по результатам исследования, что зависимость между временем в пути на личном и общественном транспорте хоть и сильная, но не абсолютная. Это объясняется разной загруженностью дорог на трассах, ведь пробки не образуются равномерно на всех дорогах Москвы, чаще всего они бывают в определенных местах.

Следующий фактор по значимости – это количество медицинских учреждений в районе. Здесь наблюдается прямая зависимость, а значит с увеличением числа больниц и поликлиник, увеличивается и стоимость на жилье. И это не удивительно, потому что любой человек заботиться о своем здоровье, и для него важно, чтобы он мог легко добраться до больницы, либо чтобы врач прибыл к нему в случае необходимости как можно быстрее.

Количество школ в районе слабо влияет на цены квартир. Кроме того, эта зависимость еще и отрицательная. То есть мы можем свидетельствовать, что в районах с более дорогой стоимостью квартиры, школ меньше, чем в «дешевых» районах. Это может быть связано с тем, что дорогие районы находятся преимущественно в центре, где выгоднее построить еще одно развлекательное заведение, чем школу. Данное предположение доказывает и прямая зависимость между расстоянием до центра и количеством школ.

Для более глубокого изучения значимости факторов был проведен регрессионный анализ, результаты которого отражены в таблице 2:

Таблица 2.

	Коэффициенты	Станд. ошибка	t–ста тистика	P   –зна- чение	Нижние 95%	Верхние 95%
Цена за м2	616802,1	88689,57	6,954618	2,73E-07	434142,5	799461,6
х1	-12575,7	4093,369	-3,07221	0,005073	-21006,1	-4145,24
х2	-65288,8	12037,05	-5,42399	1,25E-05	-90079,6	-40498
х3	-2029,71	1014,768	-2,00018	0,056456	-4119,67	60,23903
х4	-252,939	1033,583	-2,24472	0,808671	-2381,64	1875,766

Анализируя полученные результаты, видим, что наименьшее влияние оказывает такой фактор, как количество образовательных учреждений. Кроме того, параметр при данном факторе является неадекватным, так как доверительный интервал этого параметра включает в себя как положительные, так и отрицательные значения. Его следует исключить из рассматриваемой эконометрической модели.

Проведя отбор существенных показателей методом информационной емкости, было получено следующее: наибольшие результаты наблюдаются у факторов 1, 2 и 4, что еще раз доказывает необходимость исключения третьего фактора из модели.

Таким образом, была получена следующая линейная эконометрическая модель:

y = a0 +a1x1 +a2x2+ a4x4 + u

Проведя оценку данной модели методом наименьших квадратов была получена следующая регрессионная модель:

Y=586129,4 – 16854,1x1 – 64954,2x2 – 1247x4

Проведя проверку ее качества (значимости) было получено, что данная модель может использоваться для прогноза оценки стоимости жилья.

Итак, в наибольшей степени на стоимость квартир в Москве влияет расположение района по отношению к центру Москвы. Мы предполагаем, что в большей степени это связано с тем, что в центре намного меньше жилых комплексов, чем на окраине города, много финансовоадминистративных центров, где работают миллионы людей , а значит спрос на квартиры в центре намного больше, чем на окраине Москвы.

Мы считаем, что это связано с тем, что Москва является финансовым центром России, и ее население является самым многочисленным среди других городов нашей страны. Москва- город, в котором люди постоянно куда-то спешат, и поэтому транспортная доступность особенно важна для населения.