Арендный менеджмент и маркетинг в управлении муниципальной недвижимой собственностью

На современном этапе арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования муниципальной недвижимой собственности. Выступая стабильным источником доходов местных администраций, аренда представляет собой универсальную модель управления недвижимостью, помогающую, с одной стороны, стимулировать экономический рост и предпринимательскую активность в муниципальном образовании, а с другой – позволяющую осуществлять мониторинг и контроль ее эффективного использования.

Несмотря на достаточное количество комплексных исследований аспектов функционирования институтов аренды недвижимости, по-прежнему остается много вопросов, связанных с их развитием на муниципальном уровне. Анализ практики свидетельствует о преимущественно затратном характере объектов муниципальной недвижимой собственности, постоянном увеличении расходов, связанных с ее модернизацией, эксплуатацией и ремонтом. Изношенность объектов либо их нахождение в непригодном для использования состоянии часто приводит к сдаче в аренду или продаже по минимальным ценам (еще хуже, когда объект совсем не используется до своего полного разрушения). Целесообразность передачи в аренду недвижимости, не вовлеченной в хозяйственный оборот по экономическим причинам, очевидна, так как неиспользуемые собственником в текущей хозяйственной деятельности объекты не приносят дохода, или же, как правило, убыточны (затраты на ремонт, коммунальное обслуживание, охрану и прочее невозможно исключить). Стабильность получения дополнительного дохода в долгосрочном периоде, возможность использовать объекты в будущем для развития собственной хозяйственной деятельности обусловливают преимущества аренды как формы управления муниципальной недвижимостью. Применение управляющими органами принципов арендного менеджмента и маркетинга должно обеспечить эффективную реализацию оперативных управленческих решений по увеличению текущих доходов и уменьшению экс- плуатационных расходов на основе пообъектного управления, публичности, установления экономически обоснованных арендных платежей, сбалансированности прав и ответственности сторон договора.

К сожалению, в российских реалиях органы, реализующие (в рамках предоставленных им полномочий) управление муниципальной недвижимой собственностью (в городах это администрация города в лице департамента по управлению муниципальным имуществом совместно с профильными управлениями), чаще стремятся получить непосредственные, распорядительные – «доходные» – полномочия (право распоряжения коммерчески выгодными объектами) и передать «затратные» (например, социального назначения), нежели найти наиболее эффективный вариант использования недвижимости.

Рассмотрим особенности функционирования арендного рынка на примере городского округа «Город Воронеж» – одного из крупных промышленных, научных и культурных центров страны, административного центра Воронежской области (площадь территории городского округа составляет около 600 кв.км – 1,2% территории области). В городском округе успешно развивается малый и средний бизнес. По итогам 2010 г. число субъектов малого предпринимательства в расчете на 10 тыс. населения составило 540, а к концу 2014 г. по прогнозным оценкам значение данного показателя будет равняться 570,9. По состоянию на 1 января 2012 г. на территории городского округа ведут хозяйственную деятельность 25552 малых (с учетом микро-) предприятия, 26757 индивидуальных предпринимателей и 183 средних предприятия. За 2011 г. увеличилось общее количество субъектов малого предпринимательства на 2,3% по сравнению с 2010 г., а число малых (включая микро-) предприятий – на 5,1%, но значительно сократилось число средних предприятий (на 20,8%) в связи с изменениями налогового законодательства на федеральном уровне.

На территории городского округа реализуются долгосрочные муниципальные целевые программы развития предпринимательства, функ- ционирует система поддержки, включающая в себя районные объединения предпринимателей, коммерческие и некоммерческие организации, фонды и др. При главе городского округа «Город Воронеж» действует Координационный совет по развитию малого предпринимательства, способствующий более тесному диалогу с бизнес-сообществом и преодолению административных барьеров.

На 1 января 2012 г. на территории городского округа было зарегистрировано 40,1 тыс. предприятий и организаций, в том числе 3,8 тыс. предприятий, осуществляющих промышленные виды деятельности (в первую очередь предприятия обрабатывающих производств); 3,9 тыс. предприятий строительства; 17,2 тыс. предприятий, осуществляющих торговлю, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования. Торговая сеть городского округа «Город Воронеж» на 1 января 2012 г. насчитывала около 3 тыс. стационарных предприятий (прирост сети к уровню 2010 г. составил 2,2%), свыше 2 тыс. объектов мелкорозничной сети. По состоянию на 1 января 2012 г. на территории городского округа функционировало 18 рынков (10559 торговых мест) и 17 постоянно действующих ярмарок по продаже продовольственных и непродовольственных товаров (3446 торговых мест) [1].

Вышеперечисленные факты свидетельствуют об устойчивом росте малого и среднего предпринимательства в городском округе, а также деятельном участии органов власти в создании необходимых условий для его становления и развития. Наращивание объемов производств и предоставления услуг всегда требует наличия свободных площадей для размещения новых хозяйствующих субъектов. В такой ситуации логично предположить проблематичность нахождения таких площадей и постоянно высокий спрос на них со стороны предпринимателей. Администрация городского округа, являясь самым крупным собственником ликвидного имущества, выступает наиболее выгодным арендодателем (обеспечивает стабильность договоров, сдерживает рост цен и их дифференциацию), способным успешно корректировать условия арендного рынка. На практике же часто складывается иная ситуация, и предприниматели в силу различных причин (коррупцио-генность органов власти, завышенные арендные ставки, плохое техническое состояние сдаваемых объектов, невозможность заключения договоров на необходимый срок, отсутствие гарантий и т.д.) предпочитают частных арендодателей.

Несмотря на положительную динамику по сдаче в аренду нежилых помещений в городском округе, наметившуюся в последние годы, тревогу вызывает ряд обстоятельств (см. табл.):

• 1)    наличие большого объема свободных площадей, а следовательно, и затрат, связанных с их содержанием;

• 2)    колебание объема площадей по периодам, которое говорит о превалировании краткосрочных договоров и частой смене арендаторов;

• 3)    продолжительные временные отрезки, на которых объем свободных площадей остается неизменным, свидетельствующие о недостаточной работе уполномоченных органов власти по их реализации.

В то же время большой объем свободных площадей при их коммерческом использовании является важным ресурсом в развитии экономического потенциала города и средством повышения доходов его бюджета. Реализация такого стратегического ресурса предъявляет повышенные требования к органам власти, обеспечивающим управление муниципальной недвижимостью. В условиях рыночной среды эффективность менеджмента зависит от своевременной идентификации потребностей заинтересованных лиц и последующего реагирования на них. Компании растут и развиваются, в конкурентной борьбе одни сменяют другие, появляются новые участники рынка, ищущие лучшие условия для размещения производств (торговые площади, офисы, автостоянки и т.д.). В настоящий момент управляющим органом потенциальный или реальный арендатор не рассматривается как «необходимый и выгодный клиент», а построение с ним партнерских отношений – как залог получения гарантированных доходов.

Для рационального и эффективного управления муниципальной недвижимой собственностью в долгосрочном периоде необходимо построение справедливых и сбалансированных коммерческих взаимоотношений между представителями муниципального и частного секторов. Основной проблемой широкого привлечения частных инвесторов является наличие ограничений действующего законодательства, не отражающего в полной мере права и обязанности частных операторов в отношении муниципальных органов власти и наоборот (гарантии, разделение рисков, решение конфликтных ситуаций) [2].

Объем площадей нежилых помещений (площадь наземная / площадь подвала), предлагаемых для сдачи в аренду, в разрезе районов городского округа «Город Воронеж», кв.м

Источник: составлено автором по данным Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа «Город Воронеж». – URL :

В условиях постоянного бюджетного дефицита муниципальных образований главная задача арендного менеджмента может быть сформулирована как максимальное повышение доходов от использования недвижимости. Для частичного решения проблем, связанных со сдачей в аренду муниципальной недвижимости, необходимо:

• 1.    Провести институционализацию арендных соглашений с оценкой деятельности арендаторов (анализ существующих договоров, опций и дополнительных соглашений для реструктуризации и выявления недобросовестных арендаторов, с последующим расторжением договоров) и удержать имеющих положительные результаты в

• 2.    Организовать мониторинг арендных отношений, предусматривающий:

использовании имущества. Для этого необходимо оказание арендаторам дополнительных комплексных услуг в зависимости от условий договора (осмотр, уборка, коммунальные услуги, модернизация технических, эксплуатационных и инженерных характеристик, развитие инфраструктуры). Перечисленные и другие дополнительные услуги должны предоставляться строго на основе разработанных в соответствии с конкретным объектом недвижимости и его арендным договором стандартов, включающих определенные сроки осуществления регламентных работ, нормативы расхода ресурсов и требования к качеству исполнения работ, согласованные сторонами. Возмож- но применение скидок, налоговых льгот, дифференцированных арендных ставок для различных групп арендаторов и направленности их деятельности.

• 1)    определение единых стандартов заключения договоров аренды, продление действующих договоров на новых условиях;

• 2)    реорганизацию сдаваемых площадей и реализацию мероприятий по поиску и отбору потенциальных арендаторов;

• 3)    создание геоинформационных систем для автоматизации и структурирования данных об арендаторах, договорах и сроках исполнения обязательств;

• 4)    проведение электронных аукционов на право заключения договоров аренды с открытой формой подачи предложения о цене, совершенствование систем расчетов, возможность оплаты через электронные системы коммерции;

• 5)    разработку специальных интернет-сайтов с размещением на них всей необходимой правовой, экономической и справочной информации (например, «Личный кабинет арендатора»), где можно найти актуальные данные о состоянии расчетов по арендуемым объектам, а также распечатать платежные документы.

• 3.    Обеспечить рост доходности объектов недвижимости посредством пересчета арендных ставок (которые должны исчисляться исходя из кадастровой оценки объектов и рыночной конъюнктуры).

• 4.    Использовать следующую систему стимулов для скорейшего вовлечения в коммерческий оборот объектов недвижимости, требующих капитального ремонта (большая часть):

• 1)    снижение арендных платежей в процентном отношении от сметной стоимости произведенных ремонтных работ с последующим контролем его выполнения (недопустимость ситуаций затягивания сроков ремонта и использования фиктивных смет работ, не соответствующих рыночной стоимости);

• 2)    продление срока действия договора в зависимости от объема произведенных работ, возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора;

• 3)    страхование, льготное налогообложение объектов на период проведения работ.

Попытки органов власти реализовать экономический потенциал недвижимости часто остаются безуспешными по причине отсутствия четко обозначенной концепции – совокупности страте- гических подходов, правил, условий и процедур, в соответствии с которыми происходит сдача объектов в аренду. Одним из таких подходов является арендный маркетинг, подразумевающий реализацию мероприятий по укреплению своих позиций на рынке и привлечению новых арендаторов, в конкурентных условиях. Построенная на детальном исследовании рынка, маркетинговая стратегия основывается на преимуществах недвижимости, т.е. наличии качеств, которые являются исключительными чертами конкретного объекта и отсутствуют у других. Управление арендными отношениями затрагивает значительный спектр различных видов деятельности, от технической эксплуатации до создания индивидуальной «концепции развития» объекта, предусматривающей его позиционирование как товара с определенным набором характеристик и параметров, направленных на конкретный сегмент рынка с целевыми группами потребителей. В рамках такого подхода должен реализовываться ряд мероприятий, прежде всего направленных на учет рыночной конъюнктуры, потребностей и ожиданий заинтересованных лиц и доведение до них необходимой информации:

• 1)    осуществление пиар-кампаний инвестиционной привлекательности использования объектов недвижимости в экономической деятельности, с активным привлечением потенциальных арендаторов через прямые каналы (форумы, выставки, презентации, деловые поездки) и непрямые каналы (веб-сайты, рекламные материалы);

• 2)    применение в работе с постоянными и крупными арендаторами системы стимулов, накопительных скидок, оказания дополнительных консультационных услуг, включенных в стоимость арендной платы;

• 3)    создание условий для максимального приспособления объектов недвижимости к требованиям рынка: мониторинг структуры спроса и предложения, заблаговременная идентификация пожеланий для разработки альтернатив и возможности их предложения арендатору;

• 4)    воздействие на потребителей с помощью всех доступных видов маркетинговых коммуникаций с целью склонить их к сотрудничеству: индивидуализация работы и информирование потенциальных потребителей о наличии свободных объектов, их характеристиках, арендных ставках, времени, условиях проведения торгов и аукционов.

Эффективность предложенных комплексов мероприятий и целесообразность их применения оценивается на основе сравнения различных ва- риантов использования конкретных объектов недвижимости. Общим основанием для планирования и проведения любых мероприятий в рамках арендного менеджмента и маркетинга является определение реальной рыночной стоимости недвижимости, а главным условием отбора является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта.

Активно развивающиеся рыночные отношения предъявляют новые требования к деятельности органов власти по управлению муниципальной недвижимой собственностью. Арендный менеджмент и маркетинг являются важнейшими составляющими управленческой системы и позволяют обеспечить наиболее коммерчески выгодное использование объектов одновременно с построением стабильных, справедливых и сбалансированных договорных отношений с арендаторами.