Преимущества и недостатки приобретения прав на жилые дома блокированной застройки

В настоящее время на рынке недвижимости находится в обороте такой термин, как таунхаус. Задачами авторов явилось исследование данного понятия, изучение основных преимуществ и недостатков приобретения, использования и прекращения прав на таунхаус.

Такой формат недвижимости пришел в Россию из США и Европы. Это были городские резиденции британской аристократии, возникшие там в 19 веке, и представлявшие из себя "встройку" в существующую застройку домов чиновников. В России дома этого типа появились во второй половине 1990-х годов. Преимущественно таунхаусы являются загородным жильем, но их можно встретить как в черте города, так и за пределами населённых пунктов [3].

Таунхаус (townhouse) в переводе с английского означает "городской дом". В настоящее время такой вид жилья в Европе и США преимущественно предназначен для среднего класса, а в России - это эконом-вариант загородного дома.

Такого понятия как "таунхаус" в российском законодательстве не существует. Поэтому наряду с термином «таунхаус» в статье, будет применяться другой термин, "жилой дом блокированной застройки".

Согласно ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования [1].

Таунхаус, являясь блокированной застройкой, может быть линейным или со смещением. Каждая секция которого - это отдельный дом (существует разделение на 2,3 и более домовладений), который может иметь гараж, подвал и обязательно имеет небольшой участок земли.

Киселёв Н.А. отмечает, что в настоящее время Бюро технической инвентаризации учитывает каждый блок как отдельную квартиру и, соответственно, дом блокированной застройки – как многоквартирный. В случае если земельный участок, на котором осуществлялось строительство, находится в собственности застройщика, то из него возможен выдел участка под отдельным блоком с передачей прав покупателю как на здание, так и на участок [4].

Рассмотрим особенности приобретения прав на таунхаусы. Привлекательным преимуществом для потенциального покупателя может быть наличие приусадебной территории, которая обычно является небольшой, от 2 до 5 соток. Перед заключением сделки следует обратить внимание на соответствие занимаемого домом земельного участка виду разрешенного использования. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) земельный участок должен относиться к категории "земли населенных пунктов" и иметь вид разрешенного использования "жилищное строительство", "малоэтажное строительство", "блокированные жилые дома". Если утвержден генплан муниципального образования, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов [2].

Итак, таунхаус в России является многоквартирным домом. Участок под ним оформляется в общую долевую собственность, понятие и основания возникновения которой, представлены в ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016). При долевой собственности в случае продажи и любых изменений на земельном участке могут возникнуть проблемы — потребуется разрешение всех владельцев долевой собственности. Это можно назвать недостатком такого объекта недвижимости, как таунхаус. Такой объект недвижимости нельзя приобрести в ипотеку по той же причине.

Также бывают случаи, когда застройщик не владеет землей, а только арендует ее, покупатель тоже сможет пользоваться землей только на правах аренды и будет платить арендную плату за участок, а по истечению срока аренды существует риск остаться без земли. Это так же недостаток приобретения таунхауса.

Поскольку юридически безупречный таунхаус – это многоквартирный дом, только блокированного типа, то застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и он обязательно должен действовать в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. В противном случае объект является самовольной постройкой и может пойти под снос.

Не смотря на все сложности при оформлении прав на такой вид недвижимости, в Пензенской области и в черте города Пенза существует огромное количество предложений по продаже новых или строящихся таунхаусов.

Пензенская область занимает довольно высокие позиции по активности участников рынка недвижимости в Приволжском федеральном округе. Активность участников рынка недвижимости непосредственно связана с кадастровым производством, так как предоставление сведений государственного кадастра недвижимости осуществляется по запросам заинтересованных лиц и зависит в том числе от количества совершаемых на определенной территории юридически значимых действий с объектами недвижимости [5].

Проведя анализ интернет-сайтов для размещения платных и бесплатных объявлений о товарах и услугах от частных лиц и компаний, а именно, рубрики «Недвижимость/Таунхаусы» можно сделать вывод, что в Пензе имеются предложения более 100 объектов недвижимости такого типа. Средняя цена одного квадратного метра таунхауса в г. Пенза составляет 30114 руб. в то время как средняя стоимость 1 кв. м. жилья на первичном рынке в г. Пенза и на вторичном рынке 41689 руб. и 39186 руб. соответственно [6]. Изучив все объекты недвижимости, находящиеся в черте города, можно сделать вывод, что около 40 % всех таунхаусов находятся на территории Первомайского района, 31% Ленинского района, а остальные 27 % распределились на другие районы города.

Мы попытались найти объяснение причин популярности таунхаусов. Невысокая стоимость, комфортные условия за городом или в черте города с небольшим участком. Таунхаусы дешевле по эксплуатации и могут иметь собственную охрану, что не всегда реально в многоэтажке.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что таунхаусы -относительно новый формат жилой недвижимости в России, имеющий свои достоинства и недостатки.