Аспекты конкурентного формирования предложения на объекты недвижимости

канд.т.н., доц. каф. СТиИГ

АСПЕКТЫ КОНКУРЕНТНОГО ФОРМИРОВАНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

В настоящее время количество фирм застройщиков растёт, а, следовательно, и предложение на недвижимость тоже движется в сторону увеличения, тем самым повышая конкуренцию на рынке недвижимости[1].

Предложение жилой недвижимости – это зависимость желаемых объектов её продажи, измеряемых в единицах жилой площади, от цены единицы жилой площади.

И так, рассмотрим подробнее процесс формирования предложения на недвижимость, как одну из главных составляющих рынка недвижимости.

Факторы, влияющие на формирование предложения жилой недвижимости, представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 - Факторы, влияющие на формирование предложения жилой недвижимости

Для более широкого понимания необходимо рассмотреть каждый фактор отдельно.

Цена и общедоступность факторов производства. Стоимость предложения на первичном рынке жилой недвижимости находится в зависимости от цен капитала, труда, земли, а кроме того предпринимательских способностей. При увеличении перечисленных выше факторов кривая предложения компании застройщика смещается вверх и в то же время в левую сторону, а это значит, то, что компания застройщик может по прежней цене предложить минимальное количество товара.

Улучшенные технологии. Новейшие технологии дают возможность уменьшить расходы производства единицы товара на рынке жилой недвижимости, свести к минимуму сроки строительства, а кроме того увеличить общедоступность жилья для разных слоёв населения.

Налоги и субсидии (дотации) на продавцов. Так равно как непрямые налоги рассматриваются производителями как вспомогательные расходы и повышают стоимость предложения, в таком случае и само предложение при этом падает. Воздействие прямых налогов на стоимость предложения считается опосредованным.

Цены на товары, сопряженные в производстве, т.е., цены на товары, создающие конкуренцию в изготовлении (продукты, для которых применяются одни и те же производственные площади, мощности и прочие средства) и цены на товары, сопутствующие друг другу в производстве (жильё и торговые или офисные площади, находящиеся в пределах одного здания) [2].

Внешние шоки предложения. Роль внешних шоков предложения могут играть как отраслевые кризисы, так и влияющие на финансовое состояние строительной отрасли макроэкономические кризисы.

Количество продавцов предоставленного товара (услуги). Здесь следует более точно определить следующее: на первичном рынке жилья продавцами выступают застройщики, которые или работают без помощи других, или, чаще всего, реализуют недвижимое имущество через посредников; а на вторичном рынке продавцами выступают домашние хозяйства, которые также чаще всего функционируют через посредников. Ужесточение строительных норм и законов, а кроме того условий лицензирования и сертификации может послужить причиной сокращения количества продавцов на первичном рынке недвижимости. В то же время проводимая в последние годы политика страны, сконцентрированная на снижении административных барьеров, приведет к проникновению в отрасль жилищного строительства компаний из смежных сфер, в частности занимающихся возведением промышленных объектов.

На сегодняшний день предложение намного превышает спрос, и с течением времени разница между ними только возрастает. Падение спроса можно оценить, анализируя динамику заключения договоров долевого участия в строительстве. По итогам 2016 года общее снижение относительно 2015 года составило 20%: с 846 753 в 2015-м до 679 197 в 2015-м. Если в 2015 году была явно видна сезонность заключения договоров, то в 2016-м она практически нивелировалась.

Таким образом, можно сделать следующий вывод. Предложение жилой недвижимости это довольно сложный процесс, так как спрос на недвижимость в настоящее время в несколько раз меньше предложения.

В экономической теории увеличение денежного предложения и удешевление денег на фоне поддержки платежеспособного спроса – единственный способ вывести экономику из дефляционной спирали. Если спроецировать данные методы на экономику строительной отрасли, то необходимо стимулирование спроса на недвижимость, а также повышение уверенности населения в уровне надежности добросовестных застройщиков. Одним из самых эффективных инструментов стимулирования спроса со стороны населения является субсидирование ипотеки до уровня 7–8%.