Автоматизация оценки стоимости типовых залогов. Основные инструменты и тренды

В настоящее время в банковской среде и оценочной сфере, как и в других отраслях экономической деятельности России, наблюдается всевозрастающий запрос на цифровую трансформацию внутренних технологических процессов. За счет цифровой трансформации обеспечиваются автоматизация рутинных ручных операций кредитных организаций, перевод большого числа клиентских сервисов в онлайн с целью экономии временны ́ х и финансовых ресурсов клиентов, повышения уровня их лояльности. Этот тренд активно поддерживается в том числе на государственном уровне, что является важным посылом для внедрения в банках высокотехнологичных IT-систем и программных продуктов. Национальные цели и стратегические задачи развития Российской Федерации в этой области изложены в указах Президента Российской Федерации от 9 мая 2017 года № 203 «О Стратегии развития информационного общества в Российской Федерации на 2017–2030 годы» (далее – Стратегия развития) и от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», а также в распоряжении Правительств а Российской Федерации от

28 июля 2017 года № 1632р, утверждающего программу «Цифровая экономика Российской Федерации».

В соответствии со Стратегией развития в цифровой экономике ключевым фактором производства являются данные в цифровом виде, обработка больших объемов которых и использование результатов их анализа по сравнению с традиционными формами позволяют существенно повысить эффективность различных видов производства и технологий.

Для повышения эффективности и качества оценки имущества также используются большие объемы данных в цифровом формате, доступные пользователю благодаря развитию интернета, а вместе с ним и сайтов – агрегаторов ценовой информации о продаже и об аренде всех видов имущества 1.

Благодаря большому количеству и высокой скорости получения ценовой информации на указанных сайтах, ее публичности, прозрачности и доступности широкому кругу пользователей появились современные инструменты по автоматизации процесса оценки самых массовых объектов на рынке – сначала квартир и машин, затем и отдельных видов коммерческой недви- жимости. Такие объекты в банках принято относить к типовым залогам, то есть наиболее часто встречающимся предметам залога, обладающим высокой ликвидностью и спросом на рынке. Главными отличительными чертами типовых залогов являются развитость вторичного рынка и быстрая оборачиваемость.

К слову, если говорить об оценке стоимости нетипового залога, то есть актива, требующего индивидуального подхода и более глубокого анализа, то сегодня в кредитном процессе стоимость таких залогов чаще всего определяется с привлечением независимых оценщиков или посредством самостоятельного расчета банковскими служащими. Представляется, что в отношении нетиповых залогов это совершенно оправданно. Важно помнить о том, что нетиповые залоги часто имеют весьма высокую рыночную стоимость и цена ошибки может быть достаточно высока.

Развитие IT-технологий, рост вычислительных мощностей и объема хранилищ данных позволили перейти от вспомогательной функции автоматизации отдельных процессов в оценке к полностью автономным сервисам, позволяющим получить оценку типового залога за несколько минут без физического участия оценщика. Работа подобных сервисов невозможна без следующих ключевых составляющих:

• 1)    наличие больших массивов данных об объектах, предлагаемых на рынке для продаж или аренды, и хранилищ этих данных. Современные решения позволяют работать как со структурированными данными в хранилищах, так и с большими данными (Big Data), представляющими собой структурированные и неструктурированные массивы данных большого объема;

• 2)    наука о данных (Data Science) – изучение проблем анализа, обработки и представления данных в цифровой форме, что позволяет создавать инструменты машинного обучения;

• 3)    инструменты машинного обучения, позволяющие выявлять зависимости по

результатам анализа массивов данных и строить по ним различные модели, в том числе модели оценки типового имущества.

Оценка типовых залогов хорошо поддается автоматизации с высоким уровнем достоверности результатов, ведь на рынке представлено большое количество качественной ценовой информации о них. При этом в современных условиях процесс оценки типовых залогов уже не представляется целесообразным без использования специального программного обеспечения, заменяющего основные ручные операции, например по подготовке отчетов, на автоматизированные.

Если не вдаваться в подробности и программные коды, то создание модели оценки типового залога осуществляется поэтапно, а именно:

• •    накапливается большой объем данных с ценами предложений/сделок с исследуемыми объектами с использованием публичных источников информации, а также с рыночными стоимостями исследуемых объектов по ранее выпущенным оценкам оценочных организаций или сотрудников залоговых подразделений банков;

• •    полученный массив информации автоматически обрабатывается по заранее заданным критериям (очищается от «мусора» и крайних значений, раскладывается в единый структурированный вид);

• •    проводится анализ базы данных, выявляются зависимости стоимости от тех или иных переменн ы х (ценообразующих факторов), выделяются значимые и незначимые переменные, оцифровываются выявленные зависимости между ними;

• •    с использованием инструментов машинного обучения строится автоматизированная модель, позволяющая с заданной достоверностью определять стоимость типовых залогов без участия человека.

Автоматизированный алгоритм, сопоставляя ценообразующие характеристики оцениваемого объекта, подбирает из базы данных наиболее подходящие аналоги, автоматически рассчитывает стоимость объекта, внося необходимые корректировки к ценам аналогов.

В настоящее время в публичном доступе представлено достаточно автоматизированных инструментов по оценке квартир и легковых транспортных средств с различной степенью достоверности, доступных на специализированных сервисах поиска информации 2. При этом результат оценки одного и того же объекта на разных публичных ресурсах, использующих разные модели оценки, может существенно отличаться. Результат оценки в модели напрямую зависит от внутренних настроек, которые в нее были заложены заказчиком/правооб-ладателем при создании. Соответственно, важным этапом для внедрения той или иной модели оценки является ее тестирование заказчиком (пользователем) с последующей настройкой (кастомизацией) под свои требования к достоверности получаемых с помощью модели результатов оценки. В рамках тестирования сравниваются результаты оценки типовых залогов через модель на предмет сходимости с результатами ранее принятых заказчиком оценок этих же объектов, анализируются заложенные в модели настройки, перечень и размер используемых корректировок, источники наполнения баз данных и их достоверность. Чаще всего модель дорабатывается под требования конкретного заказчика и только потом внедряется в промышленную эксплуатацию в рамках действующих процессов.

Ключевые преимущества от внедрения автоматизированных моделей оценки типовых залогов выражаются в следующем:

• •    кратное сокращение времени на оценку – с 1–3 дней до нескольких минут/

часов в зависимости от вида оцениваемого имущества, что приводит к существенному сокращению срока «time to yes» в кредитном цикле банков по кредитам с обеспечением в виде типовых залогов;

• •    существенное снижение трудозатрат сотрудников оценочных организаций и банков;

• •    минимизация операционных ошибок (человеческого фактора) при определении стоимости типовых залогов и снижение рисков недостоверной оценки.

В итоге все перечисленное приводит к повышению лояльности клиентов как оценочных, так и кредитных организаций.

Важно отметить, что автоматизированные комплексы по оценке типовых залогов доступны ежедневно и круглосуточно, что также повышает привлекательность этого инструмента.

Сегодня, когда оценка квартир и автомобилей уже практически полностью автоматизирована, актуальным и наиболее перспективным направлением для автоматизации представляется оценка коммерческой недвижимости. Именно объекты нежилой недвижимости формируют бо́льшую часть залогового портфеля клиентов среднего и малого бизнеса в банках. Среди них можно выделить так называемые типовые объекты коммерческой недвижимости – наиболее часто встречающиеся и многочисленные объекты на рынке нежилой недвижимости. К ним в первую очередь относятся торгово-офисные помещения и помещения свободного назначения площадью до 300 квадратных метров, расположенные в крупных городах Российской Федерации с развитым рынком коммерческой недвижимости. По мере дальнейшего развития IT-технологий, повышения прозрачности рынка коммерческой недвижимости будут появляться новые возможности для совершенствования действующих сервисов по автоматизированной оценке типовых залогов, новые сервисы, а также будут расширяться зоны охвата их действия в том числе на другие виды имущества.

Для банков важно осуществлять мониторинг рынка сервисов по автоматизированной оценке типовых залогов, отслеживать появление новых и развитие имеющихся ресурсов, внедрять их для использования во внутренних процедурах либо разрабатывать собственные продукты в этом направлении (если это экономически целесообразно). На высококонкурентном рынке финансовых услуг стать лидером может только тот, кто максимально быстро внедряет новые продукты и услуги, оперативно реагируя на потребности клиента. Особенно это актуально при розничном кредитовании и предоставлении кредитов малому бизнесу, где используются конвейерные технологии кредитования, кредитные фабрики, коробочные продукты (то есть продуктовые решения, позволяющие максимально комплексно предоставлять услуги с минимальной потерей клиентом времени и ресурсов), и решающее значение имеют доступность и скорость получения кредита, в том числе оценки предлагаемого в обеспечение кредита залогового имущества.

РОСПРОМЭКСПЕРТИЗА

АО «РЕСПУБЛИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО СОДЕЙСТВИЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ»

предоставляет полный комплекс оценочных и юридических услуг с 1996 года

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Юридические услуги

• •    защита интересов собственников и арендаторов в административном и судебном порядке при некорректном определении кадастровой стоимости недвижимого имущества

• •    взыскание долгов с проблемных банков

• •    налоговые споры

• •    банкротство

• •    ведение арбитражных дел

• •    противодействие рейдерским захватам имущества (защита активов)

• •    исполнительное производство

Услуги по оценке

• ▼    оценка различных видов стоимости имущества и имущественных прав, в том числе:

• •    объектов недвижимости

• •    бизнеса и пакетов ценных бумаг

• •    объектов интеллектуальной собственности, включая ноу-хау

• •    земельных участков и объектов капитального строительства в целях уменьшения налогооблагаемой базы (замещения кадастровой стоимости)

• •    объектов для целей залога

▼ стоимостная экспертиза по определению суда