Цена в квадрате

Источники: рис. 1 — «Азбука жилья»; рис. 2 — «Пересвет-Инвест».

Интересы и потребности

11 мая 2012 года министр МЧС Сергей Шойгу официально сменил на посту губернатора Московской области Бориса Громова, возглавлявшего околостоличный регион с 2000 года. Не вдаваясь в детали правления Громова, отметим некоторые итоговые цифры по возведению жилья в городах Подмосковья, кстати — весьма высокие.

Согласно докладу министра строительства правительства Московской области Павла Перепелицы от 17.02.2012 на расширенной коллегии Минмособл-строя, всего в период 2000–2011 годов в области построено 70,7 млн кв. м жилья, что составляет более 33% от всего имеющегося на сегодня жилого фонда области. В последние шесть лет (с 2005 года) Московская область регулярно выходила на 1 место в РФ по вводу жилья: ее доля составляет 13–14% от всей сданной жилплощади.

Объем выполненных работ и услуг по виду деятельности «строительство» в 2011 году составил 287,3 млрд руб., или 114% к уровню 2010 года.

По итогам 2011 года введено 8,3 млн кв. м жилья (+10,5% к 2010 году), что соответствует требованиям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Построено более 1 кв. м жилья в расчете на одного жителя региона.

Ложкой дегтя в бочке меда в данной ситуации является положение с обманутыми дольщиками. Елена Николаева, зампредседателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству , заявила в СМИ, что самая сложная ситуация с дольщиками наблюдается в Самарской и Московской областях: 5,857 и 5,8 тыс. человек соответственно.

Согласно программе «Мероприятия по стимулированию развития жилищного строительства в Московской области на 2011–2015 годы», в 2012 году должно быть завершено строительство 7,9 млн кв. м жилья. В рамках этой программы подготовлен Перечень крупных проектов комплексного освоения и развития территорий области в целях жилищного строительства, куда включено около 90 проектов, общей площадью 5757 га и вводом жилья 35,8 млн. кв. м.

Однако факт ухода по причине истечения срока полномочий губернатора Громова и избрание Шойгу дало риелторам и аналитикам пищу для размышлений о перспективах застройки Подмосковья.

Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ– Девелопмент» (ГК «МИЦ») : «Говорить о том, что со вступлением в должность нового главы Подмосковья изменится регламент работы девелоперов, не стоит. Область имеет долгосрочные планы развития градостроительного комплекса. Хочется думать, что эти намерения будут реализовывать с учетом интересов и потребностей Московского региона, его населения».

Олег Репченко, глава портала IRN.RU , также считает, что революции в области не предвидится: «Скорее всего, Шойгу не будет затевать тотального пересмотра строительных инвестконтрактов по примеру столичного мэра, который сразу после вступления в должность инициировал их ревизию и уже через год руководства (к концу 2011 года) отменил строительство 8,2 млн кв. м недвижимости. В этом нет необходимости, так как градостроительная ситуация в Подмосковье кардинально отличается от московской: низкая плотность застройки вполне позволяет осуществлять строительство и далее.

Кроме того, формулировка, с которой убирали Лужкова — «в связи с утратой доверия президента», — поставила под сомнение всю деятельность Юрия Михайловича на посту мэра. Фактически Сергея Собянина назначили руководить Москвой именно для того, чтобы он покончил с политикой своего предшественника, в том числе в градостроительной сфере. Громов, по крайней мере официально, уходит мирно, после окончания очередного срока. Но даже если Шойгу на год–два все-таки заморозит стройки, это может пойти на пользу подмосковному рынку жилья, так как спасет его от затоваривания. В такой ситуации отсутствие новых проектов сыграет на руку строительным компаниям, дав им возможность распродать построенное, не снижая стоимости метра.

ДИНАМИКА ОБУСЛОВЛЕНА КОЛЕБАНИЕМ КУРСА ВАЛЮТ

СТАТУС НОВОЙ МОСКВЫ СПОСОБСТВУЕТ РАСШИРЕНИЮ ГРАНИЦ СПРОСА

Рис. 1. Динамика индекса потенциального спроса на рынке новостроек Московской области, %

IV I II III IV I II III IV I 2009          2010                  2011          2012

Рис. 2. Динамика цен на первичном рынке Московской области, 2008–2012 годы

: тыс. руб./кв. м ^^^^ $/кв. м 3000                                                                           80

II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2008             2009             2010             2011       2012

РИА-НОВОСТИ

Более того, назначение нового губернатора, которому надо проявить себя на незнакомом поприще, может дать толчок в решении проблем, которые беспокоят строительный бизнес: в первую очередь развитие дорожной сети, которое Шойгу уже назвал одной из своих приоритетных задач на посту руководителя региона.

Плохая транспортная доступность жилых проектов в Подмосковье остается головной болью застройщиков. Потенциальных покупателей, приходящих в ужас от перспективы тратить на дорогу в офис и обратно по четыре–пять часов в день, далеко не всегда удается соблазнить даже относительной дешевизной подмосковного «квадрата».

Масштабное строительство и реконструкция дорог могли бы приблизить Подмосковье к Москве, существенно повысив привлекательность областного жилья. Однако подвижки в этой сфере невозможны без тесного сотрудничества властей обоих регионов».

А вот мнение Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» : «Смена власти в регионе всегда вызывает временные «перебои» в работе органов управления, которые связаны с естественными причинами: ревизией текущей ситуации в регионе, выстраиванием новой системы власти. Разумеется, инвестиционно-строительный комплекс, как главнейший доходоприносящий ресурс Подмосковья, будет подвержен изменениям и пересмотру.

Игроки рынка, чьи проекты находятся на ранних стадиях разработки, отложат более активные действия до определения новых правил игры, а те, кто вот-вот должен выйти на строительные площадки, будут пытаться сделать это как можно быстрее. Все это может сказаться на объемах ввода жилья в Подмосковье, снизив их в переходный период, однако — с учетом больших объемов строительства и высокого уровня спроса на жилье в Московской области — не вызовет сбоев с наличием доступных для приобретения объектов недвижимости. Наличие высокой конкуренции на рынке жилья Подмосковья также должно сдержать ценовой рост».

Пограничная история

В конце декабря прошлого года Совет Федерации утвердил корректировку границ, согласно которой столица получит 148 тыс. га новых территорий — за счет земель на юго-западе области до границы с Калужской областью. Изменение границ вступит в силу 1 июля текущего года.

Всего к Москве перейдет 21 муниципальное образование, в том числе Троицк и Щербинка, а также 19 городских и сельских поселений (в том числе и сельское поселение Роговское, которое непосредственно граничит с Калужской областью, но сам Подольск остается областным). Также к столице отойдет часть территории на западе области, в Одинцовском и Красногорском районах (без присоединения городов-сателлитов Одинцова и Красногорска),

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \ а к Подмосковью — участок площадью 1,4 га в столичном микрорайоне Куркино, где располагается региональный центр МЧС (см. подверстку к карте).

Планируется, что на новые московские территории переедет часть федеральных и столичных госучреждений, что должно повысить рейтинг и близлежащих областных ареалов, так как перевод чиновников за МКАД наверняка будет сопровождаться серьезным развитием транспортной и социально-бытовой инфраструктуры этих мест. Данные планы сподвигли активизацию спроса на жилье в приграничных районах Новой Москвы (рис. 1). Артем Ржавский : «Среди ярких тенденций на рынке новостроек Подмосковья прошлого года стоит отметить повышение в связи с расширением границ Москвы потенциального спроса на квартиры в области.

Предложение многоэтажных новостроек в городах Подмосковья разнообразно и пополняется ударными темпами из года в год.

Индекс такого спроса, определяемый количеством обращений со стороны желающих приобрести квартиры в возводимых домах, по итогам декабря 2011 года повысился на 16,9% относительно декабря 2010 года».

Ценовая динамика

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» : «За 2011 год цена метра на первичном рынке жилья Подмосковья в долларах снизилась на 1,8% (за счет преобладания квартир в новостройках, находящихся на начальных этапах строительства), а в рублях — выросла на 3,1% (за счет повышения курса доллара в конце года).

К концу февраля этого года 1 кв. м предлагали в среднем по 69,2 тыс. руб., или $2346 (см. рис. 2). Цены за месяц выросли на 2,5% в долларах, в рублях снизились на 0,9% за счет более низкого курса доллара.

Минимальная стоимость подмосковной «однушки» за год практически не изменилась: на расстоянии не более 30 км от МКАД — 1,5–1,7 млн руб. в зависимости от стадии строительства и общей площади квартиры (в Щелкове, например, предлагают малогабаритное жилье от 28 кв. м — ЖК «Богородский», данные базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» , а в Железнодорожном полноценная «однушка» 38 кв. м стоит 1,7 млн руб. — мкрн. Новое Павлино, данные «Пересвет-Инвест» ). Для сравнения: цены на самую дешевую однокомнатную квартиру в столице — в Зеленограде или Новой Москве (в Коммунарке) — начинаются от 3,3 млн руб. (срок сдачи — 2014 год). Из наиболее бюджетного уже готового к заселению жилья в новостройке Москвы на сегодня — однокомнатная квартира в монолитном доме ЖК «Загорье» (Восточное Бирюлево) по 5,1 млн руб. (данные «МИЭЛЬ-Новостройки» ).

Как и в 2010 году, в 2011-м во многих ареалах, даже приближенных к Москве, отмечается отрицательная ди- намика цен. Так, по причине чрезмерного «перегрева» первичного рынка еще с докризисных времен и превалирования проектов на начальных этапах строительства продолжается снижение рублевых цен в Красногорске (–7,2%), Химках (–6,6%), где стоимость жилья практически столь же высока, как в расположенных внутри МКАД спальных районах столицы, и в Раменском (было –3,8% в позапрошлом году, снизилось еще более чем на 6% в прошлом). Рост 2010 года в 2011 году сменился падением в Балашихе (–11%), Мытищах (–0,5%), Домодедове (–6,8%).

Инвестиционно привлекательными на этом фоне выглядят новостройки Новой Москвы — Троицка, Щербинки (+11,4 и 10% соответственно), а также в отдаленном от МКАД и известном адекватностью ценовой политики местных застройщиков Подольске («квадрат» по 68 тыс. руб., +8% за год — за счет продаж на более близких к стадии готовности дома этапов строительства).

В 2011 году почти отыгралось позапрошлогоднее падение цен на 11% в Пушкине (+10% по итогам прошлого года), с минуса на плюс поменялись цены в Щелкове (+10,7%).

Фактор резкого изменения ценового тренда из года в год, поясняет Олег Репченко , мотивируют таким явлением, как волатильность. Как отмечает аналитик в исследовании «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?», «нечто подобное уже происходило во второй половине лета — начале осени 2011 года на рынке столичного региона. Из-за перетока средств с финансовых рынков в недвижимость рынок активизировался, во многих сегментах цены подросли примерно на 10%. Однако ажиотаж продлился лишь три месяца, до конца сентября, и уже в октябре все опять заглохло. Девелоперы, ранее поднявшие на 5–10% цены на свои объекты, в рамках новогодних акций анонсировали скидки на те же 5–10%».

В условиях постоянно растущей инфляции, ведущей в том числе и к падению доходов населения (из-за сложной макроэкономической обстановки), любое удорожание фактически нивелируется в среднесрочной перспективе. «То есть через несколько лет квартиры в Москве и области будут стоить примерно столько же, сколько и сейчас, — считает г-н Репченко . — Но при инфляции, скажем, около 15% в год (сложным процентом) сохранение цены — это, по сути, неявное снижение реальной стоимости в 1,5 раза. Таким образом, в обозримом будущем рынок ожидает постепенное сдутие «пузыря», возникшего в 2005–2008 годах и пока еще не сдувшегося окончательно».

Краткосрочную перспективу этого года оценивает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки» : «При относительной стабильности общеэкономической ситуации на рынке новостроек области в этом году можно ожидать роста цен — в основном в городах, расположенных в пределах 3–5 км от МКАД, где уже озвучены планы по открытию станций метрополитена.

Если произойдет дестабилизация экономической ситуации, вторая волна кризиса, что приведет к ухудшению благосостояния населения и снижению спроса, — может случиться падение цен на треть. Предпосылки для

Перечень муниципальных образований, передаваемых Московской областью Москве с 1 июля 2012 года : городские округа Троицк, Щербинка; муниципальные районы: Ленинский (городское поселение Московский; сельские поселения Внуковское, «Мосрент-ген», Сосенское, Воскресенское, Десеновское, Филимонковское), Наро-Фоминский (городские поселения Киевский, Кокошкино; сельские поселения Новофедоровское, Первомайское, Марушкинское), Подольский (сельские поселения Рязановское, Щаповское, Краснопахорское, Кленовское, Михайлово-Ярцевское, Вороновское, Роговское).

Новые границы

ГП – городское поселение

СП – сельское поселение

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОСТРОЕК В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В МАРТЕ 2012 ГОДА, ТЫС. РУБ. ЗА 1 КВ. М (В СКОБКАХ – ИЗМЕНЕНИЕ ЗА ГОД)

Столбов

КАЛУЖСКАЯ

Московское малое кольцо

85 (–7,2%

СП релковско

СП Успенское

СП Лаговское

СП Ильинское

СП Ершовское

СП Любучанское

65,2 (6,3%) ГП Селятино

СП

СП Барвихинское

Горское

Красногорск

Рублево

Звенигород

Одинцово

Жаворонки

Голицыно

Кокошкино

Внуково

Первомайское

Апрелевка

Щербинка

Новофедоровс

Подольск кое

Климовск

Львовский

Чехов

СП новское

Троицк

СП Марушки

СП ихайлово-Ярцевск

СП Краснопахорское

Москва

Присоединение территории будет происходить после принятия решения органов власти двух субъектов Федерации:: Москвы и Московской области

Коммунарка

СП есеновское

ФОТОБАНК ЛОРИ

последнего есть уже сейчас: наблюдается инфляция, уровень дохода населения не растет, покупательская способность снижается. Если кризис затронет рынок ипотеки, то возможно существенное падение цен по ряду проектов, которые находятся в активной стадии строительства и финансируются в основном за счет денежных средств покупателей, в том числе и через ипотечные кредиты. В Москве благодаря дефициту предложения значительного снижения цен на первичном рынке не произойдет, а вот в области за счет больших объемов строительства и предложения — вполне возможно».

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty , считает, что застройщики Подмосковья достаточно опытные — и кризис им не страшен: «С тем, что велика вероятность дефолта и что на рынке жилья Московской области надувается «пузырь», не согласен. Во-первых, девелоперы стали намного осторожнее после кризиса 2008 года и досконально планируют и просчитывают каждый проект. Во-вторых, Подмосковье отличает стабильный спрос. Поэтому реальных предпосылок для обвала рынка я не вижу».

Источники: «Азбука жилья», ГК «МИЦ», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Пересвет-Инвест», Penny Lane Realty, Urban Group и собственные расчеты редакции.