Динамика развития ипотечного кредитования в Кемеровской области

Наиболее распространенным механизмом развития рынка жилья является ипотечное кредитование, но рост объема ипотечных кредитов зависит от огромного количества факторов, таких как платежеспособность населения, процентная ставка и уровень прозрачности доходов россиян.

Ипотечное кредитование является инструментом обеспечения экономического роста в стране, в первую очередь за счет создания рынка недвижимости – основного актива государства. Нужно также отметить, что одновременно с увеличением объемов ипотечного кредитования растет и рынок строительства, таким образом развитие ипотеки – приоритетное направление в социально-экономической политике.

В 2014 году экономика России находилась под воздействием целого комплекса негативных внешних факторов: санкций и снижения цен на нефть, что привело к девальвации курса рубля и росту ставок на финансовых рынках. Банки были вынуждены повышать ставки и по депозитам, и по кредитам.

В 2015 году в России была внедрена программа ипотеки с государственной поддержкой, которая должна не только стимулировать строительство доступного жилья, но и помогать гражданам в решении жилищных вопросов. Программу возглавил самый крупный банк – Сбербанк РФ. Процентная ставка от 11, 9% явилась наиболее приемлемой в условиях сложнейшей экономической ситуации в стране.

Эксперты рынка подвели итоги 3 квартала 2015 года на рынке ипотечного кредитования: в третьем квартале можно говорить о фиксации рынка в определенной точке: падение остановлено, но сил для бурного роста пока еще нет. В августе ЦБ в очередной раз понизил значение ключевой ставки, текущий показатель равен 11%. За 9 месяцев 2015 года наблюдается пятое понижение ставки, а за счет запущенной весной программы государственной поддержки ипотеки на приобретение квартир в новостройках, ипотечный рынок удалось удержать на плаву, даже с учетом глубокого проседания сделок на вторичном рынке [6].

В период 2010 - 2013 гг. в России наблюдается значительный рост ввода жилой недвижимости [2]. Однако в Кемеровской области динамика не столь выражена (таблица 1).

Таблица 1 - Динамика ввода жилой недвижимости за 2010 - 2014 гг по Кемеровской области[5].

Год	Ввод жилья, тыс. кв. м.	Изменение
		Тыс. кв. м.	%
2010	1003	-	-
2011	1083	80,00	7,98
2012	1087	4,00	0,37
2013	1091	4,00	0,37
2014	1099	8,00	0,73

В 2010 году в Кемеровской области было введено 1003 тыс. кв. м., а в 2012 году ввод жилья составил 10087 тыс. кв. м. В 2013 году он увеличивается всего на 0,37%.Значительный прирост ввода жилой недвижимости был в 2011 году, с тех пор темпы ввода снизились. В 2014 году прирост увеличился с 0,37% до 0,73%, но уже в 2015 году за первые три квартала ввод недвижимости составил 421 тыс. кв.м., что показывает отставание данного сектора в развитии.

В таблице 2 рассмотрена динамика обеспеченности населения Кемеровской области жильем за 2011-2014 гг.

Таблица 2 - Динамика обеспеченности населения Кемеровской области жильем, за 2010 - 2012 гг. [5].

Год	Обеспеченность населения жильем, кв. м/чел.	Изменение
		кв. м/чел.	%
2010	22,0	-
2011	22,4	0,4	1,8
2012	22,7	0,3	1,3

Динамика обеспеченности населения Кемеровской области жильем снижается, что свидетельствует о необходимости развивать жилищные программы, адаптировав их к местному рынку покупателей жилья. Так как за 2013-2014 гг. данные не предоставлены, то возможно обращение к другому показателю - коэффициенту доступности жилья (КДЖ), который представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Показатель «коэффициент доступности жилья» в 20112014 гг. в Кемеровской области

Показатель	2011	2012	2013	2014
Среднегодовой КДЖ, лет	3,18	3,14	3,04	3,05

По результатам таблицы можно сделать вывод, что в 2013 году показатель достиг своего наименьшего значения, а в 2014 г. увеличился на 0,33%.

Для объективизации необходимо сравнить цены на первичном и вторичном рынке жилья области за 1 м2.

Таблица 4 - Динамика средних цен в Кемеровской области на первичном рынке жилья за 2010 - 2014 гг. [3]

Год	Средняя цена, руб. за 1 кв. м	Изменение
		Руб.	%
2010	35641
2011	36219	578	1,62
2012	39091	2872	7,93
2013	39588	497	1,27
2014	38721	-867	-2,19

Таким образом, в Кемеровской области средняя цена на первичном рынке жилья поднялась в 2011 году, а с 2012 года наблюдается устойчивая тенденция к снижению цен. Вероятно, это связано с недоступностью ипотечного кредитования определенными социальными слоями населения, таким образом, первичное жилье (более дорогое) становится все менее востребованным.

В 2015 году на конец II квартала цена на первичном рынке 39 792 руб. за за 1 м2, что незначительно выше, чем итоговый показатель за 2014 г.

Таблица 5 - Динамика средних цен в Кемеровской области на вторичном рынке жилья за 2010 - 2013гг. [3]

Год	Средняя цена, руб. за 1 кв. м	Изменение
		Руб.	%
2010	36411	-	-
2011	34609	-1802	-4,95
2012	39601	4992	14,42
2013	40953	1352	3,41
2014	41987	1034	2,52

Таким образом, в целом за исследуемый период наблюдается снижение цен на рынке жилья в 2011 году по сравнению с 2010 годом и их рост в 2012 году, незначительные изменения в 2013 и 2014 году. Однако, если по России на первичном рынке жилья цены превысили уровень 2010 года, и на вторичном его еще не достигли [2], то в Кемеровской области, наоборот, на вторичном рынке жилья цены растут и уже превысили уровень

2010 года, а первичный рынок сохраняет тенденцию к падению цен.

По состоянию на II квартал средняя стоимость квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке составила 42 467 руб. за 1 м2, что значительно выше аналогичной цены на первичном рынке жилья (на 2675 руб. или 6,7%)

В таблице 6 представлена динамика среднедушевых доходов населения в Российской Федерации в период за 2010 - 2013 годы [4].

Таблица 6  - Динамика среднедушевых доходов населения в

Кемеровской области за 2010 - 2013 гг. [3]

Год	Доход, руб. в мес.	Изменение
		Руб.	%
2010	15341
2011	16666	1325	8,64
2012	18511	1845	11,07
2013	19697	1186	6,41

В Кемеровской области рост среднедушевых доходов наблюдается в 2012 году – 11,07%, но в 2013 году – падение на 1186 руб. или 6,4%.

Падение среднедушевого дохода в Кемеровской области в 2012 на 11,07% согласуется с падением цен на жилье первичного рынка 2013 г. и их роста на вторичном рынке жилья в 2012-2013 гг. Таким образом, можем сделать вывод, что среднедушевой доход является фактором, формирующим спрос на жилье.

В таблице 7 приведем общие показатели по состоянию ипотечного кредитования в Кемеровской области за период 2010 -2014 гг.

В Кемеровской области в 2013 году было выдано всего на 2 529 шт. ипотечных кредитов больше, чем в 2012 году. Падение количества выданных ипотечных кредитов именно в 2013 году согласуется с общими тенденциями на рынке недвижимости Кемеровской области.

Таблица 7  – Общие показатели ипотечного кредитования в

Кемеровской области [5]

Показатель\Период	2010	2011	2012	2013	2014
Объем выданных ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, млн руб.	4 653	9 014	16 374	21 860	29370
Количество выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, шт.	4 688	8 976	14 374	16 903	19250
Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, %	13,6	11,9	12,3	12,5	12,3

Таблица 8 – Темпы роста по показателям ипотечного кредитования в Кемеровской области

Показатель	Темп роста
	2011/2010	2012/2011	2013/2012	2014/2013
Объем выданных ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, млн руб.	193,72	181,65	133,50	134,35
Количество выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, шт.	191,47	160,14	117,59	113,89

Как мы видим, объем выданных ипотечных кредитов в млн. руб. непрерывно растет, хотя в 2013 году прирост составляет всего 5 486 млн.руб. (для сравнения, в 2012 году этот прирост был равен 7 360 млн. руб. и в 2014 составил 7510 млн.руб.), а количество выданных ипотечных кредитов в 2013 году растет меньшими темпами (всего на 17,6% и на 13,9% -в 2014 г., в то время, как в 2012 году тем роста ставил 60%). Средневзвешенная ставка в 2013 году на 0,1% больше общероссийской, а в 2014 г. – на 0,2% меньше общероссийской. Таким образом, можем сделать вывод, что в 2013 году рынок как жилья, так и ипотечного кредитования Кемеровской области значительно снизил темпы роста и, хотя отвечает в целом общероссийским тенденциям, тем не менее, можно диагностировать застой и тенденцию к падению.

В Кемеровской области реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» представлена в таблице 9 [7].

Таблица 9 – Объем освоения национального проекта в Кемеровской области, млн. руб.

	2011	2012	2013	2014	2015
Плановое	9 760	10 375	11 560	25 201	17 798
Фактическое	9 945	17 040	21 370	26 155	9 973

В таблице 10 представлена динамика количества заключенных договоров, демонстрирующая снижение выданных ипотечных кредитов ОАО «АИЖК КО» и резкое уменьшение договоров с молодыми семьями (таблица 10) [8].

Таблица 10 – Заключено договоров по ипотечному кредитованию в Кемеровской области, шт.

	2011	2012	2013	2014	2015
ОАО «АИЖК КО»	1 239	1 381	868	947	458
в   том   числе   с молодыми семьями	636	719	420	408	191

Банки России

8 942

15 150

15 633

17 490

7 455

Таким образом, с 2013 года рынок ипотечного кредитования в Кемеровской области находится в состоянии рецессии, и дальнейшее его развитие зависит не только от снижения ставки, но и увеличения среднедушевых доходов населения.