Договор уступки права недропользования как правовое основание размещения объектов недвижимости под землей

В последнее время значительно возрастает актуальность вопросов, связанных с правовым обеспечением подземного строительства и размещения капитальных объектов под землей. Во многом это обуславливается развитием технологий в области телекоммуникаций, которые требуют интенсивного строительства линейно-кабельных сооружений волоконно-оптических линий связи (ЛКС ВОЛС), обеспечивающих высокоскоростную передачу данных на большие расстояния. Необходимость масштабного подземного строительства указанных объектов формулирует актуальную задачу по разработке правовых основ данной деятельности. Разрешение при этом должны получить такие вопросы, как оформление прав на земельные участки, используемые для строительства, и оформление прав на недра, в которых размещается капитальное сооружение. Ряд аспектов правового оформления подземного строительства уже получал освещение в юридической литературе. Данная тематика являлась предметом изучения Д.В. Жер-накова [1], Е. Болтановой [2], А. Дмитриева [3].

В настоящий момент представляется обоснованным говорить об отсутствии единой концепции правового обеспечения подземного строительства. Применяемые договорные схемы чаще всего предполагают заключение договора аренды земельного участка на период строительства и его последующее расторжение (в том числе в связи с истечением срока) после окончания строительных работ. Дальнейшее размещение объекта в недрах земельного участка осуществляется без каких-либо правовых оснований, что, безусловно, нарушает требования действующего законодательства, в частности принцип платности недропользования.

Основная сложность организации надлежащей договорной работы в области подземного строительства состоит в самом характере объекта, который целиком размещается под землей. Земельный кодекс РФ, устанавливая в п. 3 ст. 6 легальное определение земельного участка, указывает, что он представляет собой «часть земной поверхности», однозначно исключая из его состава почвенный подземные сооружения, недра, недропользование, слой и недра [4]. Закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. №2395-1 формулирует понятие недр, определяя их как «часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя» [5]. Таким образом, очевидно, что подземные сооружения, в том числе и ЛКС ВОЛС, укладываемые на глубину одного метра и более, размещаются в недрах, что позволяет сформулировать более важный вывод: если объект целиком находится под землей и не имеет надземной части, то имеют место исключительно отношения недропользования. Землепользование в данном случае не осуществляется. Аналогичной позиции придерживается Д.В. Жернаков, который отмечает: «В случае же большой заглубленности подземного сооружения его правовой режим будет связан с режимом земельного участка достаточно слабо, правовой интерес может представлять только земельный участок, обеспечивающий доступ к подземному объекту» [6].

Представленные положения позволяют говорить о том, что заключение договора аренды земельного участка, равно как и сервитута, на весь период существования подземного сооружения не является обоснованным и юридически корректным, поскольку порождает избыточность прав. Договоры аренды и сервитута представляют арендатору/лицу, в интересах которого установлен сервитут, право пользования земельным участком, в то время как эксплуатация автономных подземных сооружений с пользованием земельным участком не связана. Анализ норм Земельного кодекса РФ и Закона РФ «О недрах» свидетельствует о том, что надлежащим правовым основанием для размещения объекта недвижимости под землей может являться договор недропользования. Соответствующее положение закрепляет п. 4 ст. 6 Закона РФ «О недрах», устанавливая такой вид пользования недрами, как «строительство и эксплуатация подземных сооружений» [7]. Однако очевидно, что сооружение небольших капитальных объектов на глубине, не превышающей пяти метров, на основании лицензии на пользование недрами нецелесообразно,

Договор уступки права недропользования как правовое основание размещения объектов недвижимости...

поскольку связано со значительными финансовыми и временными затратами.

Вместе с тем, право пользования недрами может возникать как на основании лицензии и договора о пользовании недрами, так и в силу закона. Ст. 19 Закона РФ «О недрах» устанавливает право собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов осуществлять пользование недрами для ряда определенных целей, в число которых входит и строительство подземных сооружений на глубине до пяти метров. Юридический интерес для собственника подземного сооружения представляет именно данное право, поскольку оно устанавливает правовые основания размещения объекта в недрах. Однако в силу озвученной нормы оно принадлежит собственнику, арендатору земельного участка, землепользователю или землевладельцу. Данное право недропользования, таким образом, является производным от права на земельный участок, имеет «вторичный» по отношению к нему характер. Значительный интерес в этой связи представляет собой возможность уступки данного права.

О допустимости перехода прав недропользования говорит ст. 1.2. Закона РФ «О недрах»: «Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами» [8]. Одно из ограничений такого оборота, например, закреплено в п. 17.1 указанного закона: «Право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом или иными федеральными законами» [9]. Анализ процитированных норм позволяет сделать вывод