Доходный подход в оценке недвижимости

Деятельность инвесторов, работающих с недвижимостью, как и в любой другой сфере инвестиций, направлена на получение максимального дохода от своих активов. С этой точки зрения, при оценке стоимости недвижимости особняком стоит доходный подход, позволяющий оценить недвижимость как сумму доходов, которую оцениваемый объект может принести в будущем [1].

При использовании доходного подхода к оценке недвижимости эксперт производит прогноз будущей доходности объекта оценки. Важным моментом здесь является определение и анализ рисков, связанных с доходностью объекта. Негативное влияние этих рисков может спровоцировать падение уровня доходов и, соответственно, снижение стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход базируется на основных принципах оценки недвижимости и факторах стоимости. Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.

Информационная база оценки недвижимости доходным подходом включает:

– данные риелторских агентств;

– данные информационных агентств;

– данные управляющих компаний;

– данные периодических изданий;

– данные собственника оцениваемого объекта;

– договоры аренды имущества;

– бизнес-планы;

– досье оценщика.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

• 1)    метод капитализации дохода – первый метод капитализации;

• 2)    метод дисконтированных денежных потоков – второй метод капитализации.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если, по мнению оценщика, прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться, то оценку следует проводить методом дисконтированных денежных потоков; если же ожидаемые доходы будут стабильными либо стабильно изменяющимися, можно использовать метод капитализации доходов. Предполагается, что результат оценки не зависит от используемого метода, поскольку выбор определяется не субъективным решением оценщика, а объективными факторами.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости (С рд ) будущих стабильных доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации:

Срд = Дп ,

Рк где Дп – периодический доход;

Р к – коэффициент капитализации, который определяется на основе анализа рыночных данных и учитывает безрисковую ставку процента, ставку премии за риск неликвидности, ставку премии за неудачу в инвестиционном менеджменте и ставку премии за прочие дополнительные риски.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на последовательном приведении каждого дохода или группы доходов со своими ставками дисконтирования к величине, равной сумме их текущей стоимости. Уравнение дисконтированных денежных потоков имеет вид:

Срд =   Д ¹   +    Д ² ₂+ Д ³ ₃+ ... + Д n ,

(1 + Р1)   (1 + Р2)2   (1 + Рз)3       (1 + Pn ) n где  Срд – стоимость объекта;

• Д 1 , Д 2 , …, Д n – доход или денежные поступления за определенные периоды;

• Р 1 , Р 2 , …, Р n – ставки дисконта за определенные периоды. Доход последнего периода должен включать и сумму, полученную от перепродажи имущества, то есть стоимость реверсии, или терминальную стоимость.

Методика оценки рыночной или иной стоимости объектов недвижимого имущества состоит из последовательного определения:

• 1)    потенциального валового дохода;

• 2)    потерь от неполной загрузки объектов недвижимости и недосбора арендных платежей;

• 3)    действительного валового дохода;

• 4)    операционных расходов, связанных с эксплуатацией оцениваемых объектов, которые подразделяются на условно-постоянные и условно-переменные;

• 5)    прочих доходов за минусом прочих расходов;

• 6)    чистого операционного дохода;

• 7)    текущей стоимости объектов оценки первым или вторым методом капитализации [2].

В процессе оценки последовательно определяется потенциальный, действительный и чистый валовой доход, генерируемый недвижимостью. Если известна площадь оцениваемого объекта недвижимости и ставка арендной платы за 1 м2, то потенциальный валовой доход определяется путем нахождения произведения указанных величин. Расчет арендуемой площади осуществляется на основании анализа текущих договоров аренды. При этом определяются постоянная и временная недозагрузки. Примерами типовых операционных расходов могут служить: административные и управленческие расходы, непредвиденные расходы, расходы на содержание технического персонала, охрана, ресепшен, расходные материалы, внутренняя уборка, сменные коврики, уборка прилегающей территории, малярные работы, вывоз мусора и снега, мойка окон и фасада, техобслуживание и уборка кровли, дезинсекция, дератизация, униформа.

В рамках доходного подхода различают следующие виды ставок капитализации: общая, для собственного капитала, для заемного капитала, для земли и для улучшений. При этом коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала.

Общая ставка капитализации может быть определена с помощью следующих методов:

• –    анализа рыночных аналогов;

• –    коэффициента покрытия долга;

• –    связанных инвестиций по финансовым компонентам;

• –    связанных инвестиций по физическим компонентам;

• –    Эллвуда;

• –    Хоскольда;

• –    Инвуда;

  – Ринга.

Ставка дисконтирования при втором методе капитализации определяется:

• –    методом рыночной экстракции (рыночного анализа);

• –    методом кумулятивного построения;

• – методом инвестиционной группы;

  – моделью оценки капитальных активов.

Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования выражается формулой:

Ск = Сд – Кп, где Ск – ставка капитализации;

С д – ставка дисконтирования;

К п – коэффициент, учитывающий ежегодный прирост или уменьшение стоимости недвижимости за период между приобретением объекта недвижимости и его предполагаемой перепродажей на рынке.

На рыночную стоимость недвижимости в процессе оценки в рамках всех трех подходов оказывают влияние различные факторы. Основными из них являются следующие:

– экономические;

– научно-технические;

– политические;

– социальные;

– культурные;

– демографические;

– природные;

– географические;

– экологические.

К экологическим факторам относятся: механическое, физическое, химическое, тепловое, световое, шумовое, электромагнитное и радиационное загрязнение.

Главный недостаток доходного метода оценки недвижимости состоит в сложности прогнозирования будущих результатов и затрат. Только опытный оценщик с высокой степенью точности может определить долговременные перспективы объекта оценки и его доходность. Учитывая все факторы, способные повлиять на окончательную стоимость оцениваемой недвижимости, будет определено, интересен ли данный объект недвижимости для инвестора и готов ли инвестор пойти на такие риски.

Ссылки: