Долгосрочный прогноз развития рынка строительства и продажи жилой недвижимости в Москве

29 сентября 2014 года состоялась очередная аналитическая конференция Московской Ассоциации Риэлторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». Два года назад на аналогичной конференции был предсказан переход ценовых трендов рынка жилой недвижимости Москвы от восстановительного роста к стагнации в связи с ожидаемой остановкой роста макроэкономических показателей. На следующей конференции, в августе 2013 года, этот прогноз был подтвержден итогами первого полугодия, и был сделан расчет основных показателей рынка строительства и продажи жилья до 2017 года.

В связи с продолжающейся неопределенностью динамики развития мировой экономики, в условиях турбулентности внешней среды рынка недвижимости расчет проводился при трех сценариях динамики макроэкономических показателей – оптимистическом, пессимистическом и реалистическом.

В качестве наиболее вероятного был принят стагнационный сценарий (названный реалистическим). Это было единодушное мнение всех докладчиков – участников конференции, а главное – специалистов ряда ведущих центров макроэкономического анализа и прогнозирования. Однако в это время руководство страны не согла- шалось с мнением ведущих макроэкономистов об ожидаемом переходе экономики к стагнации, и в проект бюджета на 2014 и последующий годы был заложен в качестве базового сценарий роста экономики (хотя и небольшими темпами). В связи с этим в 2013 году нами был проведен расчет показателей развития рынка жилья города Москвы до 2016 года при маловероятном сценарии роста макроэкономических параметров (названном оптимистическим) и при еще менее вероятном рецессионном (пессимистическом) сценарии. Лишь в октябре 2013 года под давлением фактических данных статистики руководство страны признало, что Россия вступает в достаточно длительный период замедления роста валового внутреннего продукта (далее – ВВП) и основных макроэкономических показателей. Вместе с тем утверждалось, что перехода к снижению экономики (рецессии) не произойдет. Соответствующий вывод получил политическое оформление в Послании Президента Российской Федерации от 12 декабря 2013 года.

«Несмотря на успехи экономики США и ЕС по преодолению кризиса, экономисты активно обсуждают new normal – модель посткризисного роста, которую характеризуют более низкие темы, чем это было в 1990–2000-е годы.

Материалы статьи были изложены на аналитической конференции Московской Ассоциации Риэлторов, проходившей 29 сентября 2014 года (название ассоциации приведено в орфографии, принятой в официальных документах организации. – Прим. ред. ) [1].

Для России вопрос о новой модели роста встал в практическую плоскость, поскольку темпы экономического роста упали до беспрецедентно низкого уровня, причем это торможение уже нельзя объяснить исключительно или даже преимущественно внешними факторами. Основные элементы механизма торможения в современной российской экономике:

• •    доминирование в обеспечении роста ВВП потребительского спроса (формируемого доходами населения) над инвестициями (формируемыми прибылью предприятий);

• •    низкий уровень накопления в структуре использования доходов;

• •    низкая эффективность рынков, препятствующая перетоку труда и капитала в наиболее эффективные секторы;

• •    низкая эффективность государственного регулирования, препятствующая формированию условий для долгосрочных инвестиций и обеспечению эффективности государственных расходов.

На этом фоне существуют определенные социально-экономические риски перехода к новой модели роста, а именно:

• •    риск неадекватной реакции властей и населения на нынешнее торможение (выражающийся в непризнании объективной реальности и попытке принятия искусственных и неадекватных мер для ускорения роста либо в восприятии низких темпов роста экономики и доходов как исторической неизбежности);

• •    риск неэффективной бюджетной политики стимулирования спроса, в том числе повышение заработной платы в бюджетном секторе с целью качественного обновления кадрового состава, искусственное сдерживание безработицы, без повышения производительности труда и конкурентоспособности предприятий;

• •    риск чрезмерно высокого и растущего уровня потребительского кредито-

• вания, с учетом того, что расходы на обслуживание долга домашних хозяйств уже достигли 12 процентов от располагаемых доходов и превысили уровень в США.

С экономической точки зрения сущность новой модели роста состоит в переходе от политики стимулирования спроса к политике стимулирования предложения. Это предполагает создание условий, благоприятных для роста производительности отечественного производства: низкая инфляция и на этой базе низкие процентные ставки, снятие институциональных барьеров, понятные и прозрачные правила игры, предсказуемая и стабильная макроэкономическая и бюджетная политика. В этой ситуации государство берет на себя развитие технической и социальной инфраструктуры, включая эффективные финансовые рынки, гибкий рынок труда (включая миграционную политику), обеспечение высокого качества человеческого капитала (образование и здравоохранение)».

Сегодня, после политических и макроэкономических шоков последнего года, можно окончательно утверждать, что период неопределенности, турбулентности в экономике закончился.

С одной стороны, события вокруг Украины заставили государство принять и признать негативные тенденции и риски в экономике и сосредоточиться на мерах по их нейтрализации. Готовящееся перераспределение бюджетных расходов в пользу оборонного сектора (с целью импортоза-мещения) и сокращение государственных расходов на экономику и социальную сферу закрепили новое понимание макроэкономической ситуации.

С другой стороны, политика изоляции России, санкционного давления не принесла ожидаемого Западом эффекта. Наоборот, это еще более сплотило наше общество, подтвердило устойчивость нашей политической системы, экономики и возможность ее развития.

годы

—♦  прирост ВВП: предыстория

^^^е ^^^е прогноз

—■  прирост номинальных доходов:

прогноз

предыстория

* доля теневых доходов: предыстория

• ■ ^™ прогноз

• ■е доля сбережений в доходах: предыстория ■ ■ ■ прогноз

Рис. 1. Долгосрочный экспертный прогноз макроэкономических параметров в Российской Федерации

В целом, на основании результатов исследований ряда институтов и центров (в том числе неопубликованных) мы сформировали (как единственный долгосрочный) сценарий развития макроэкономических параметров в Российской Федерации, влияющих на спрос и цены на рынке жилой недвижимости (см. рис. 1).

Ключевые макроэкономические показатели – исходные данные в математической модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и номинальных доходов населения. В 2014– 2015 годах ожидается незначительное снижение этих показателей, а в последующие два года – их падение до отрицательных значений (рецессия в экономике с переходом к кризису). С 2019 года предсказывается начало восстановления экономики и ее переход к устойчивому росту.

Важными исходными данными макроэкономического характера служат доля тене- вых доходов и доля сбережений в располагаемых доходах.

В последние годы эксперты говорят о снижении доли теневых доходов в общем объеме доходов населения. Причинами этого тренда (в целом положительного) можно назвать:

• 1)    со стороны верхнедоходного эшелона – более-менее настойчивая борьба с коррупцией, прежде всего на федеральном уровне, «национализация элит», в первую очередь государственных служащих и представителей законодательной власти федерального уровня, деофшоризация экономики, санкционные процедуры, введенные США и ЕС;

• 2)    со стороны среднедоходного эшелона – повышение эффективности налогового администрирования и налоговой нагрузки на малый и средний бизнес, что в условиях стагнирующей экономики привело к сокращению его объема.

Для рынка недвижимости это явление имеет негативный характер – спрос на рынке снижается даже в случае сохранения высоких официальных доходов. Принято, что доля теневых доходов относительно официальных будет продолжать снижение и к 2024 году относительно 2012 года понизится в два раза.

Доля сбережений в располагаемых доходах характеризует объем денег, который население имеет возможность использовать для дорогостоящих покупок, прежде всего недвижимости. В условиях низких темпов роста экономики и доходов населения этот показатель снижается в течение уже трех лет – население ищет способы сбережения накоплений и находит их преимущественно в недвижимости. Отметим, что в этот тренд включена и тенденция к перетоку спроса на недвижимость из России в зарубежные страны. В целом ожидается, что в 2024 году этот показатель сохранится на уровне 2013 года (16–17%) и по сравнению с 2010 годом будет ниже на 30 процентов.

Применительно к моделированию рынка жилой недвижимости Москвы все макроэко- номические и отраслевые показатели пересчитывались с учетом фактического уровня в 2012 году. Другие макроэкономические и рыночные исходные данные (расслоение населения по доходам, доля предъявленного спроса в зависимости от соотношения спрос/предложение, денежный объем предложения ипотечных кредитов и т. д.) сохранялись по данным базового 2012 года.

Расчеты проводились с использованием математической модели функционирования локального рынка жилья [4]. Результаты расчетов представлены на рисунках 2–5.

Полученные данные показывают 1, что в 2014 году продолжится стагнационная стадия на рынке жилой недвижимости Москвы. В краткосрочном периоде (февраль – апрель) склонность населения к инвестициям в жилье на фоне политических и макроэкономических событий последнего времени даже выросла. С учетом прогноза динамики доходов населения, а также возможного повышения стоимости кредитования застройщиков и населения в результате новых санкций США в ближайшие два года прогнозируется снижение спро-

■ предъявленный спрос населения (без ипотеки), млрд р.

• предъявленный спрос населения (без ипотеки), млн кв. м предъявленный спрос нерезидентов (без ипотеки), млн кв. м

предъявленный спрос инвестров (без ипотеки), млн кв. м

* суммарный спрос (с учетом ипотеки), млн кв. м

Рис. 2. Прогноз спроса на рынке жилой недвижимости Москвы в денежном и натуральном выражении

¹ Напомним, что этот прогноз был сделан в августе 2014 года.

■ строительство: прогноз □ факт

• предложение: прогноз □ факт поглощение: прогноз      □ факт

Рис. 3. Прогноз объемов строительства, ввода, предложения, поглощения площадей на рынке коммерческого жилья Москвы

—в первоначальный спрос ♦  спрос с перетеканием

—в  поглощ ение            • поглощ ение: факт

*  предложение            О предложение: факт

•  средняя цена            □ средняя цена: факт

Рис. 4. Прогноз спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен на первичном рынке Москвы са, а в 2018 году его падение. Застройщики будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, поведут более консервативную политику, продолжат строить только наиболее коммерчески прибыльные объекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты (это наблюдается уже сегодня), в то время как объемы ввода растут вследствие строительного бума 2012–2013 годов. Через два-три года снижение объемов строительства выльется в уменьшение объемов ввода жилья.

Итак, в 2015–2016 годах прогнозируется рецессия на рынке жилой недвижимости Москвы: замедление темпов роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. Спрос сравняется с пред-

-в первоначальный спрос

-в поглощение

* предложение средняя цена

-♦ спрос с перетеканием

• поглощение։ факт о предложение։ факт в средняя цена։ факт

Рис. 5. Прогноз спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен на вторичном рынке жилья Москвы

месяц

■е I долгосрочный период      —•   II долгосрочный период

III долгосрочный период     - -X- - прогноз

IV долгосрочный период

Рис. 6. Индексы долларовых цен на рынке жилой недвижимости Москвы (фактические данные: июнь 1990 – сентябрь 2014 года, прогноз до 2024 года)

ложением на первичном рынке в 2015 году, а на вторичном – в 2016 году. В 2017–2018 годах расчеты показывают переход рынка в состояние кризиса: уменьшение спроса, строительства, предложения и ввода, превышение предложения над спросом, снижение объема поглощения, падение цен на первичном и вторичном рынках.

С 2019 года ожидается начало восстановительной стадии рынка.

За 20 лет новейшей истории российский рынок недвижимости пережил два долгосрочных цикла протяженностью около 10 лет (120 и 112 месяцев от нижней до нижней точки) и сейчас находится в середине третьего долгосрочного цикла (см. рис. 6).

Согласно прогнозу третий цикл продлится около 110 месяцев и завершится в 2018 году снижением рублевых цен на 15–20 процентов, а долларового эквивалента цен на 40–45 процентов. В четвертом цикле за 6 лет (до 2024 года) ожидается, что цены в долларовом выражении вырастут в два раза.

Прошло полгода после разработки представленного в статье прогноза. Последние месяцы характеризовались для экономики России и рынка недвижимости новым макроэкономическим шоком: падение цен на нефть (с 110 до 60 долларов за баррель), обвал рубля (доллар с 35 рублей вырос до 80 рублей, евро – с 49 до 100 рублей). Этот шок вызвал у населения «бегство от рубля» – ажиотажный спрос на товары длительного пользования, автомобили, квартиры. Прирост цен за год еще в ноябре составлял 4–5 процентов, по итогам декабря – 10–11 процентов.

Власти предприняли экстраординарные меры (повышение ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации до 17 процентов, серия законодательных актов по деофшоризации экономики, легализации возврата капитала, поддержка предпринимателей и банковской системы, ускорение импортозамещения). Удалось сбить спекулятивное давление на рубль, и он откатился до 60 рублей за доллар и 75 рублей за евро.

Президент Российской Федерации признал, что в ближайшие два-три года в экономике возможны отрицательные темпы роста.

Аналитики рынка недвижимости заговорили о том, что в 2015 году нас ждет падение спроса и возможно снижение цен на жилую недвижимость до 20 процентов. Однако некоторые из них считают, что застройщики повысят цены и даже называют цифры – до 20 процентов. По нашему мнению, сделанный ранее прогноз не требует корректировки ни в сторону понижения, ни в сторону повышения.