Единый налог на недвижимость как инструмент повышения эффективности управления земельными ресурсами (на примере Неклиновского района)

Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельно-имущественных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области отношений, органы местного самоуправления планируют использование объектов недвижимости, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату.[3]

Для выполнения органами местного самоуправления своих основных функций, в том числе организация и предоставление населению соответствующих услуг, необходима достаточно устойчивая материальнофинансовая база [2]. Однако в нашей стране земельные и имущественные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах эти налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета.

Целью исследования является разработка приоритетных направлений совершенствования процессов управления объектами недвижимости в Неклиновском районе.

Неклиновский район - один из самых крупных среди всех муниципальных образований не только Юго-Западного района, но и всей Ростовской области в целом, как по территории и по численности населения, так и по экономическому потенциалу. Общая площадь Неклиновского района составила 214,4 тыс.га. Преобладающие почвы - черноземы обыкновенные, теплые, кратковременно промерзающие, мощные, глинистые.

На территории Неклиновского района насчитывается 60 групп почв с баллами бонитета от 1 до 81. Средневзвешенный балл бонитета сельскохозяйственных угодий - 62 балла. В таблице 1 представлено распределение земельного фонда района по категориям земель. Как видно, наибольший удельный вес в структуре земельного фонда Неклиновского района занимают земели сельскохозяйственного назначения (86,9%).

Как известно, в соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) основными формами платы за землю являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и плата за аренду земли. Помимо них как своего рода взимание платы за землю можно рассматривать сборы, пошлины и иные платежи за сделки с землей. [1]

В настоящее время активно обсуждается вопрос о введении налога на недвижимость физических лиц, который бы объединил налог на имущество и налог на землю физических лиц.

Необходимость реформирования этого налога вызвана прежде всего тем, что подход к налогообложению имущества физических лиц устарел. Налоговой базой в действующем налоге является инвентаризационная стоимость имущества — величина, имеющая мало общего с реальной (рыночной) стоимостью недвижимости. Методика, по которой производилась такая оценка, была разработана еще в советское время. Кадастровая стоимость рассчитывается методом массовой оценки, но при этом основана на анализе рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. Конечно, она может не учитывать конкретные особенности того или иного объекта недвижимости, однако отражает уровень рыночных цен.

Недостатки действующих налогов на имущество и земельного налога, в частности, неполный учет и недостоверная оценка недвижимости в целях налогообложения, отсутствие унификации налогообложения объектов недвижимости, привели к утрате фискальной роли недвижимого имущества в налоговой системе.

Единый налог на недвижимость по ее рыночной стоимости введен в большом количестве регионов России еще в 2015 году. Предполагается введение единого налога на недвижимость, который консолидирует налог на имущество организаций, земельный налог и налог на имущество физических лиц. Принятие данного налога откладывается с 2004 года, именно в 2004 году налог прошел первое чтение. С тех пор разработка «Налога на недвижимость» откладывалась до сегодняшнего дня.

Применяемая тактика по введению единого налога на недвижимость обеспечивает умеренное, постепенное проникновение нового налога на всей территории России, без каких-либо нарушений, потрясений «налогового климата». Ставка по единому налогу не будет превышать 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. Сравнительный анализ суммы земельного налога и налога на недвижимое имущество с суммой единого налога на недвижимость на примере кадастрового квартала в Неклиновском районе показал, что в результате перехода на исчисление налога из кадастровой стоимости сумма налога увеличится в 2,88 раза, что в свою очередь благоприятно отразится на формировании бюджетов органов местного самоуправления, так как единый налог в 100% размере остается в бюджете муниципального образования

Как и всегда в любой реформе, в любом нововведении есть две стороны, плюсы и минусы. Положительными моментами введения единого налога на недвижимость является то, что объединение таких налогов, как земельного и налога на имущество, должны снизить и сократить расходы на администрирование налога, при создании общей базы по объектам недвижимости с указанием их технических характеристик, будет разработан единый реестр, способствующий повышению управления и развития территории, появится более надежный, постоянный источник отчислений в местный бюджет на основе принципа справедливого распределения налогового бремени. С появлением постоянных поступлений в местный бюджет возможна реализация проектов по улучшению жизни граждан города, финансирования различных объектов инфраструктур.

В результате введения единого налога на недвижимость, также возможно возникновение серьезных проблем, таких как:

• -    увеличение дополнительных расходов семейного бюджета может привести к социальному недовольству граждан, к снижению уровня жизни;

• -    возможен рост предложений на рынке квартир, вследствие введения налога произойдет увеличение содержания квартиры, что будет невыгодно большинству граждан;

• -    одновременно произойдет снижение спроса, приобретение недвижимости будет происходить лишь в крайней необходимости, способ выгодного вложения средств будет исчерпан;

• -    возможна стагнация вторичного рынка, уменьшение сделок купли-продажи, аренды и т. д.;

• -    отказ от строительства, особенно квартир, домов с большой жилой площадью. Новое жилье не будет востребовано из-за высокой конкуренции и низкого спроса, вследствие этого рыночная цена за 1 квадратный метр упадет, строительство приостановится;

• -    произойдет замедление темпов развития малоэтажного строительства из-за высоких цен и больших затрат на материалы;

• -    как следствие перечисленных выше пунктов — рост безработицы, снижение развитие и роста такой отрасли, как строительство, потеря интересных высокодоходных проектов.

• 2 .Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ [с изм. от 05.01.2012] "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 2003. -№4, ст. 3822.

• 3 . Нови И.Н. Управление земельными ресурсами. // уч.пособие. ТИУиЭ.Таганрог.2015.

По мнению авторов, эффективнее всего было бы включить данный налог в стоимость оплаты коммунальных услуг, и брать с энергобыта, газовиков, теплоэнерго и водоканалов, без повышения тарифов на данные услуги. Также необходим «справедливый», прозрачный налог. Многие налоги воспринимаются как тяжелое бремя. Когда вы тратите деньги и не видите результата, всегда возникают сомнения в целесообразности данных выплат. Налог на недвижимость должен быть прозрачен. Граждане смогут следить за целевым использованием их денег (благоустройство территории, ремонт дорог и т.п.), то социальная напряженность при сборе налога будет сведена к возможному минимуму. Самая объективная мера любой недвижимости — это площадь в квадратных метрах, все остальное субъективно.

Введение местного налога позволит совместить цели развития и застройки поселений, обеспечивая согласование интересов органов местного самоуправления, застройщиков, собственников жилья, но все это требует эффективного сложения средств, подготовительных работ, исследований, анализа и разработок. Высокие ставки налога на недвижимость могут оказать существенное влияние на стоимость жилых помещений, на соотношение спроса — предложения за счет повышения объема продаж квартир или домов большого метража.