Факторы и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Актуальность развития ипотечного жилищного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы большего числа населения России. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. Именно быстрое появление собственного жилья позволяет молодым семья планировать детей и заниматься в дальнейшем частным предпринимательством. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование своих детей, путешествия в дальние страны [1]. В свою очередь, ипотечные кредиты на жилую недвижимость помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, портфель активов, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риски по кредитам и депозитам юридических лиц.

Но, учитывая столь важную экономическую и социальную роль развития ипотечного жилищного кредитования, российский рынок имеет проблему в виду отсутствия доступа к ипотеке для многих семей, а также слабую динамику отдельных финансово-экономических показателей данного сегмента. Таким образом целью научной статьи выступает анализ текущего состояния ипотечного рынка России, определение фундаментальных факторов, влияющих на него и проблем, которые тормозят сие развитие.

Данной проблеме посвящены отдельные законопроекты, государственные программы развития ипотечного жилищного кредитования, кроме того, вопрос об развитие ипотечного рынка постает среди многих отечественных ученных, как Мазунов А.А., Логинов М.П., Моисеева В.А., Прокофьев К.Ю., Кулакова А.Ю., Грудцын Г.О. и многие другие экономисты.

Ипотечное жилищное кредитование - это совокупность экономикоправовых отношений, возникающих при выдаче кредита под залог недвижимого имущества, которое остается в руках должника и служит обеспечением денежного требования кредитора - залогодержателя, с возможностью последующего рефинансирования данного кредита[2].

Анализируя текущее состояния ипотечного жилищного кредитования в России, мы заметим, что существует многочисленное количество различных проблем, которые тормозят общенациональное развитие данного сектора. Таким образом, необходимо выделить основные проблемы, решение которых будет предложено в конце статьи. К основным проблемам, тормозящих развитие ипотечного кредитования жилой недвижимости являются [2; 3]:

• -    высокая процентная ставка по ипотечным кредитам;

• -    высокий объем дополнительных расходов, связанных с нотариусами, риелторами и ипотечными посредниками;

• -    ограниченный выбор объекта недвижимости, который одобряется кредиторами;

• -    ограничение финансовых возможностей заемщиков, что обусловлено уровнем личных доходов населения России, включая зарплаты;

• -    малое количество объектов недвижимости в отдельных регионах и завышенная рыночная цена;

• -    неразвитая система рыночной инфраструктуры жилищного строительства;

• -    высокая частота финансовых кризисов;

• -    девальвация российского рубля;

• -    слабая нормативная и законодательная база.

Таким образом, мы видим, что у нас формируется проблемы, как социально-юридического характера, так и финансово-экономического. Кроме того, проблемы возникают, как со стороны внутренней среды ипотечного жилищного кредитования (банковские проценты на ипотеку, высокие цены на объекты недвижимости и т.д.), так и со стороны внешней среды ипотечного жилищного кредитования (нестабильность экономики, девальвация рубля и т.д.).

Исходя из этого, мы можем сделать выводы о том, что основные фундаментальные факторы, влияющие на развитие ипотечного жилищного кредитования, делятся на такие подгруппы:

• -    факторы денежно-кредитного рынка;

• -    факторы экономической конъюнктуры;

• -    факторы государственной политики;

• -    факторы развития строительного и девелоперского бизнеса.

Особенно стоит обратить на такие факторы, как денежно-кредитная политика Банка России, от которой зависит уровень процентной ставки на различные кредитные продукты, включая жилищную ипотеку, а также на экономическую динамику личных финансов населения страны, где от уровня личных доходов и профицита/дефицита между личными доходами и расходами зависит покупательная способность и общий спрос на ипотечное жилищное кредитование.

На рисунке 1 отображена динамика уровня процентной ставки на ипотечное кредитование и объем выданных ипотечных жилищных кредитов физическим лицам России.

Рис. 1. Данные по ипотечным жилищным кредитам, включая средневзвешенную ставку на рынке России [4].

Сравнивая средневзвешенные ставки на ипотечном рынке, мы можем отметить, что в России они намного выше, чем в странах с развитой экономики. Например, максимальная ставка на ипотечные жилищные кредиты в Австрии 6%, Великобритании - 6,5%, США - 7,5%, Франции -5%, Швейцарии - 2,8%[3].

Для решения существующих проблем, а также для устойчивого развития ипотечного жилищного кредитования в России целесообразно осуществление таких мероприятий:

• -    расширение инфраструктуры рынка недвижимости в жилищной сфере;

• -    проведение налоговых мероприятий по снижению бремени для участников рынка ипотечного жилищного кредитования;

• -    обеспечение жилищными объектами малоимущих категорий граждан;

• -    удешевление жилищного строительства;

• -    обеспечение законодательных возможностей эмиссии облигаций с ипотечным покрытием российскими коммерческими банками в форме балансовой секьюритизации (для чего требуется существенная доработка закона об ИЦБ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в настоящий момент ипотечное жилищное кредитование является важным вопросом для развития социального и экономического благополучия россиян. Тем не менее на пути развития ипотечного жилищного кредитования все еще остаются нерешенные проблемы, а для их решения необходимо принятие пакета стратегических мероприятий, инструментов и действий правительства РФ.