Факторы, влияющие на среднюю стоимость квадратного метра готового жилья на примере города Архангельска

В конце 2014 года цены на рынке недвижимости в очередной раз достигли пиковых значений. Произошло это неожиданно, вопреки ожиданиям специалистов. Вся страна в ожидании того, что будет происходить с ценами на жилье дальше. Люди запуганы и не знают что им делать с их жилищными вопросами.

Чтобы разобраться с нынешней ситуацией на рынке, определить тенденции и понять, что стоит ожидать, была исследована ситуация на рынке недвижимости за последние 4 года на примере Архангельска. Цель исследования – определить факторы, влияющие на среднюю стоимость квадратного метра готового жилья.

Для исследования использовались данные по всем квартирам, рекламируемым через агентства недвижимости. В данном анализе отдельно рассматриваются 1-комнатные, 2-комнатные и 3-4-комнатные квартиры, но не учитываются деревянные дома и комнаты.

Прежде всего стоит разобраться с тем, насколько корректен популярный термин «Средняя стоимость кв.м по городу».

Рисунок 1 – Динамика изменения средней стоимости кв.м в зависимости от района и количества комнат

Информация показывает, что средние стоимости кв.м готового жилья зависит от количества комнат и от районов, в которых находится жилье. Это подтверждает, что показатель «средняя стоимость кв.м жилья по городу», который часто используется в аналитических статьях в СМИ, некорректна.

Стоит отметить, что несмотря на то, что в последнем рассматриваемом периоде продолжается рост средней стоимости кв.м, фактически с января цены пошли на убыль. Это не отражается в представленных таблицах по той причине, что в декабре был небывалый спрос на недвижимость и цены поднялись до пиковых показателей. В работе рассматриваются май и ноябрь каждого года, поэтому в таблицы данный «скачок» цен не попал.

Соотношение спроса и предложения

Для рыночной экономики характерно ценообразование на основе взаимодействия спроса и предложения. Исследуем, распространяется ли это на рынок недвижимости.

Ведущие специалисты риэлторских компаний считают что спрос на рынке готового жилья находится примерно на одном и том же уровне (за исключением резких непродолжительных скачков, вызванных быстрыми изменениями экономической ситуации в стране). Поэтому необходимо исследовать изменения предложения на рынке готового жилья.

В ходе исследования было предположено, что соотношение спроса и предложения непосредственно влияют на среднюю стоимость кв.м. Тогда, учитывая что спрос находится примерно на одном и том же уровне (как было сказано выше), уменьшение предложения объектов готового жилья будет вызывать увеличение средней стоимости кв.м готового жилья , а увеличение предложения объектов готового жилья будет вызывать уменьшение стоимости кв.м готового жилья.

Таблица 1 – Результат исследования влияния соотношения спроса и предложения готового жилья на среднюю стоимость кв.м готового жилья

№ пери -ода	Количество объекто в	н а	Среднюю стоимость кв.м объектов	Не подтве р-дилось	Подтвер -дилось	Всег о	Проце нт правил ь-ных	Процент правильных, скорректиро -ванный
1	2011 ноябрь	н а	2012 май	1	11	12	0,92	0,92
2	2012 май	н а	2012 ноябрь	4	8	12	0,67	0,67
3	2012 ноябрь	н а	2013 май	9	3	12	0,25	-
4	2013 май	н а	2013 ноябрь	1	11	12	0,92	0,92
5	2013 ноябрь	н а	2014 май	3	9	12	0,75	0,75
6	2014 май	н а	2014 ноябрь	2	10	12	0,83	0,83
7	2014 ноябрь	н а	2015 май	8	4	12	0,33	-
			Всего	28	56	84	0,67	0,82

В 67% рассмотренных случаев утверждение подтвердилось. Если не считать периоды №3 и №7 (в эти периоды средняя стоимость кв.м достигала пиковых значений вопреки здравому смыслу), то утверждение подтверждается в 82% случаев.

На основании этого можно сделать вывод о том, что влияния соотношения спроса и предложения готового жилья на среднюю стоимость кв.м готового жилья является очень высоким.

Зависимость стоимости кв.м готового жилья от ипотечных продуктов.

За годы существования в РФ ипотека прошла путь от чего-то очень страшного и непонятного до необходимого. Ипотека влияет как на спрос, так и на предложение объектов на рынке недвижимости. Очевидно, что чем доступнее ипотека. тем большее количество людей могут себе позволить приобрести жилье, следовательно динамика средней ипотечной ставки непосредственно влияет на спрос на объекты недвижимости. В свою очередь, количество людей, имеющих возможность купить новое жилье влияет на количество людей, собирающихся его продавать, ведь значительное количество людей в качестве первоначального взноса по ипотеке используют средства, которые планируют получить с продажи собственного жилья. Исходя из вышесказанного, доступность ипотеки непосредственно влияет на спрос на объекты недвижимости и косвенно влияет на предложение на рынке недвижимости.

В ходе исследования была рассмотрена взаимозависимость ипотеки и стоимости кв.м готового жилья. Были проанализированы средняя процентная ставка, количество выданных кредитов, общая сумма выделенных кредитов, доля сделок по покупке жилья по ипотеке и рассчитан средний размер кредита по России. Данные представлены в Таблице 2.

Таблица 2 – Данные по ипотечному кредитованию

Год	Средняя процентная ставка	Динамика, %	Количество выданных кредитов	Динамика, %	Общая сумма выданных кредитов, млн руб	Динамика, %	доля сделок по покупке жилья по ипотеке	Средний размер кредита	Динамика, %
2010	-	-	341 650	-	377 368	-	-	1104547	-
2011	11,9	-	580 805	70	717 000	90	15	1234494	11,76
2012	12,6	5,88	546 154	-5,97	1 032 000	43,93	20,5	1889577	53,06
2013	12,6	0,00	639 000	17,00	1 354 000	31,20	24,6	2118936	12,14
2014	12,5	-0,79	1 012 000	58,37	1 763 000	30,21	26,7	1742095	17,78

Данные по 1 кварталу 2015 года:

• -    количество выданных кредитов: 135 184 (на 32% меньше, чем годом ранее);

• -    объем выданных ипотечных кредитов в денежном выражении: 218,3 млрд руб (сократился на 35% в годовом исчислении)

  

Рисунок 2 – Динамика средней ставки по ипотеке в топ-30 банках, кредитующих население и Динамика доли сделок по покупке жилья по ипотеке

Основываясь на этих данных , можно заметить следующие тенденции:

• -    Незначительные изменения средней процентной ставки не влияют на среднюю стоимость кв.м (сравнивая с данными в Таблице 2)

• -    Резкие изменения средней процентной ставки сильно влияют на спрос, что сказыввается на средней стоимости кв.м жилья. В 4 квартале 2014 года ставки резко выросли, что сразу сказалось на доле сделок по покупке жилья по ипотеке (показатель упал на рекордные 1,4% по сравнению с предыдущим кварталом). Это, в свою очередь, повлияло на уменьшение спроса на ипотеку (значительно уменьшилось и количество выданных кредитов, и общая сумма выданных кредитов; средний размер кредита также уменьшился примерно на 7,3%). В связи с этим спрос на объекты недвижимости уменьшился, соответственно и средняя стоимость кв.м тоже начала уменьшатся.

• -    Средний размер кредита взаимосвязан со средней стоимостью кв.м жилья: с 2011 г. по 2013 г. показатели средняя стоимость кредита и средней стоимости кв.м росли, а в 2014 г. синхронно начали снижаться.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении стоит отметить, что термин «средняя стоимость кв.м по городу» является некорректной, так как средние стоимости кв.м готового жилья зависит от количества комнат и от районов, в которых находится жилье. Единственным фактором, непосредственно влияющим на среднюю стоимость кв.м готового жилья, является соотношение спроса и предложения.

Незначительные изменения средней процентной ставки по ипотеке не влияют на среднюю стоимость кв.м. Резкие изменения средней процентной ставки сильно влияют на спрос, что сказыввается на средней стоимости кв.м жилья. Средний размер кредита взаимосвязан со средней стоимостью кв.м жилья.

"Экономика и социум" №2(15) 2015