Факторы влияния конъюнктуры рынка недвижимости на инновационные технологии в строительстве

Действия любой фирмы будут успешны в том случае, если она правильно оценит все условия, которые будут определять ситуацию на рынке в определенный момент времени, а именно конъюнктуру.

В настоящее время в отношении рынка недвижимости конкретного сформированного понятия как такового не существует. Поэтому, исходя из анализа мнений различных экспертов, можно сказать, что конъюнктуру рынка недвижимости представляют ситуации в производственной сфере недвижимости в условиях определенного времени и определенной территории во всех совокупностях и во всех рыночных проявлениях [1].

Оценку конъюнктуры рынка дает ряд показателей, которые определяются при помощи статистических данных, а также различных экспертных методов.

Для того чтобы принять решения в сфере инноваций, следует определить, насколько сбалансирован данный рынок, то есть определить соотношение спроса и предложения. Также следует знать, какова степень деловой активности, определить уровни конкуренции и коммерческого риска. Для определения перечисленных характеристик следует произвести расчет следующих групп показателей [2]:

• 1.    Объемы производства данного товара и его предложение рынку, которое предопределено для покупателей в соответствующий период времени. Этот объем можно оценить исходя из таких показателей, как:

• –    структура предложения, его динамика и объем;

• –    производственная мощность, которая подразумевает сырьевой и производственный потенциал;

• –    эластичность предложения, которая зависит от цен на ресурсы и конечную продукцию.

• 2.    В маркетинге принято различать следующие виды уровня спроса на товар:

  – реальный;

  – потенциальный;

  – формирующийся;

  – сложившийся;

  – сезонный;

  – угасающий.

Спрос оценивается исходя из таких показателей, как:

• –    структура спроса, его динамика и объем;

• –    потребительский потенциал, который подразумевает емкость рынка;

• –    эластичность спроса, которая зависит от цен на товар и доходов покупателей.

• 3.    Показатель пропорциональности рынка определяется уровнем спроса и предложения. Оценка параметра пропорциональности производится на основании соотношения рынков средств производства и потребительских товаров, раздела рынка среди продавцов, географической структуры рынка.

• 4.    Тенденции развития рынка измеряются при сопоставимости величин.

• 5.    Устойчивость рынка, его цикличность и колеблемость.

• 6.    Показатель деловой активности определяется количеством сделок, их динамикой и частотой, а также степенью загруженности мощностей.

• 7.    Показатель коммерческого риска оценивается экспертами. В области инновации риски делят на:

• –    научно-исследовательский;

• –    инвестиционный;

• –    риск случайных рыночных колебаний.

• 8 . Размеры рынка и уровень конкуренции.

В отношении рынка недвижимости было проведено заседание совета по инновациям, на котором эксперты исследовали риэлтерские и девелоперские компании. В результате эксперты разошлись во мнениях, поскольку инновации на данном рынке являются достаточно размытыми, – единого представления о значении размеров рынка не сложилось.

По окончании исследования была выявлена статистика, согласно которой 40 % экспертов связали инновации с улучшением потребительских качеств, 30 % сошлись во мнении, что данное понятие направлено на снижение финансовых издержек, 20 % считают, что проект называется инновационным в том случае, если компания, реализующая данный проект, должна иметь в своем портфеле похожие объекты.

В итоге инновации были разделены на 4 группы:

• –    инновации в строительстве;

• –    инновации в архитектуре;

• –    инновации в сфере услуг;

• –    инновации в территориальном развитии и инфраструктуры жилого комплекса.

Каждая строительная организация пытается внедрить какие-либо инновации. И хотя чаще всего эти нововведения не являются совершенно новыми, поскольку они уже используются в развитых странах, работы в таких направлениях ведутся.

К сожалению, одной из самых острых проблем строительства на сегодняшний день является постоянно растущая стоимость не только материалов, но и работ и той строительной техники, которая будет непосредственно задействована при выполнении этих работ. В связи с этим, казалось бы, должен произойти рост качества выполнения работ, но на самом деле тяга к экономии за счет оплаты труда рабочих ведет к спаду квалификации рабочих. В дальнейшем такой спад может непосредственно повлиять на качество зданий. В таком случае при вводе инноваций следует учесть тот факт, что вводимые технологии должны по минимуму зависеть от квалификации рабочих.

Применение инноваций возможно на всех этапах проектировки и строительства зданий и сооружений. Кроме того, инновации могут применяться в сфере взаимоотношений с клиентами, в маркетинге, рекламе и т. д.

Во всяком случае, все инновационные решения должны давать преимущество перед конкурентами, и чем выше уровень конкуренции на рынке, тем инновационная идея будет более актуальной. Именно конкуренция является рывком в инновационной деятельности, так как с ее помощью идеи проникают в компанию. Таким образом, происходит подражание какому-то новому продукту, возникновение новых технологических процессов и принятие новых управленческих решений [3].

Что касается инвестиций в недвижимость, то, разумеется, ставка капитализации будет значительно выше в объекты высокого качества, которые используют инновации в процессе строительства с дальнейшим обслуживанием и эксплуатацией. Таким образом, те объекты, которые обеспечат более высокую заполняемость, будут иметь более высокую ставку аренды и обладать высокой привлекательностью.

Как считает большинство экспертов, нестандартные концепции и уникальные идеи являются будущим. Именно такое будущее учитывает все самые важные и актуальные тренды, к которым в первую очередь сегодня относится стремление к улучшению качества жизни, вытеснение из жизни стрессов, связанных с образом жизни в городских условиях, тенденция к экологии и т. п. Например, одним из таких нововведений является строительство жилых массивов по «зеленым» стандартам, которые подразумевают пониженную степень расходования энергетических и материальных ресурсов на всем протяжении цикла жизни таких зданий начиная с момента выбора земельного участка до момента его сноса при повышении их качества. Такое строительство является экологическим, что играет немаловажную роль в жизни людей и города в целом [4].

На данный момент российский рынок недвижимости еще не готов к реальным инновациям, и сейчас стоило бы устремиться к его стандартизации. Использование европейских технологий сейчас будет уже новым шагом к новому уровню.

Подводя итог, можно сказать, что инновации в строительстве являются перспективой в будущем, а не реальностью. И несмотря на это, рынок, который растет с высокой скоростью, уже сейчас подталкивает всех его участников к различным идеям и поиску путей их воплощения [5].

Ссылки:

• 1.    Гончарова О.Ф. Конъюнктура регионального рынка недвижимости как фактор экономического роста региона [Электронный ресурс]. URL: http://www.e-rej.ru/Articles/2010/Goncharova.pdf (дата обращения: 20.05.2015).

• 2.     Бизнес-планирование инновационных проектов : учеб. пособие [Электронный ресурс]. URL: http://www.uni-

  ver5.ru/menedzhment/biznes-planirovanie-innovatsionnyih-proektov-uchebnoe-posobie-413/Page-20.html (дата обращения: 20.05.2015).

• 3.    Инновации в коммерческой недвижимости – назревшая необходимость или дань моде? [Электронный ресурс]. URL: http://www.rgkapital.ru/agentstvo_nedvizhimosti/publikacii/publikacii_otdela_kommercheskoi_nedvizhimosti/inno-vacii_v_kommercheskoi_nedvizhimosti/ (дата обращения: 20.05.2015).

• 4.    Инновации на рынке недвижимости: они есть или их нет : материалы круглого стола [Электронный ресурс]. URL: http://www.1rre.ru/news/doc/84088/ (дата обращения: 20.05.2015).

• 5.    Инновации в коммерческой недвижимости …