Формирование арендной платы земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Земля, всегда была главным показателем, определяющим благосостояние народов. Недаром, отец английской политической экономии, Ульям Петти, говорил, что труд есть отец богатства, а земля – его мать.

Пользователь земли не обязательно является ее собственником. В обычном понимании - это арендатор. В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные лица [1].

Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается плата собственнику - арендная плата [1].

Арендные отношения являются одним из самых эффективных средств использования земельных участков в нашей стране. Из-за того что, земельный рынок еще не достаточно развит, арендные отношения занимают важное место в перераспределении земли, ее рациональном и бережном использовании.

В нашей стране существует много способов взимания арендной платы за земельные участки. При этом, размер арендной платы определяется либо, исходя из оценки кадастровой стоимости, либо – рыночной, в зависимости от различных ставок и применяемых коэффициентов на территории местонахождения земельного участка.

Очень важно при разработке методики арендной платы земельных участков, находящихся в государственной собственности исходить из достоверной информации о предоставлении земельных участков в аренду, рыночных ставках арендной платы и реальных доходах арендаторов. Создание единой системы земельного кадастра и кадастра недвижимости решает проблему построения рыночных моделей арендной платы земельных участков.

Методики расчета арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, как правило, принимают за основу кадастровую стоимость или базовую ставку рассчитанная, исходя так же из кадастровой стоимости. При этом расчет производится путем умножения этой базовой ставки на корректирующие коэффициенты, учитывающие вид арендатора, зоны градостроительной ценности и т.д. Обычно понижающие коэффициенты применяются в целях для поддержки социально-значимых видов использования земельных участков (больницы, аварийные службы), также для поддержания инвестиционной привлекательности использования земель поселений (садоводство, огородничество).

С нашей точки зрения, получается, что система формирования арендной платы земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности не соответствует рыночным отношениям, в соответствии с которыми доход, который приносит арендатору земельный участок, не учитывается при определении размера арендной платы. Соответственно методики, в основе которых лежит базовая ставка, рассчитанная из кадастровой стоимости, противоречат экономической сущности арендных отношений на землю.

Рыночные отношения, в первую очередь, это свободная конкуренция разных видов деятельности. Существенная разница арендных платежей земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования земли не позволяют существовать этой конкуренции. Следовательно, что аренда земельного участка не должна зависеть от вида разрешенного использования земельного участка, а определяться его местоположением. Два рядом расположенных участка не должны содержать большую разницу в арендной плате, т.к. это нарушает экономическую связь между размером арендной платы и его рыночной стоимостью.

Необходимо подчеркнуть, что кадастровая стоимость очень быстро увеличивается. В результате повышения кадастровой стоимости очень сильно снизилась инвестиционная привлекательность аренды земельных участков. А это опять же снижение доходов в бюджеты городов. Предпринимателям выгоднее стало приобрести земельные участки, затем через судебное регулирование снизить кадастровую стоимость и платить низкий земельный налог. Проблема существует, и ее необходимо решать.

На наш взгляд, необходимо учитывать следующие критерии для формирования арендной платы земельных участков:

• -    ставка арендной платы за один квадратный метр в год, должна учитывать рыночную стоимость земельного участка, т.к. именно она соответствует определенной степени коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и уровню развития инфраструктуры в соответствующей зоне градостроительной ценности территории;

• -    методика должна быть увязана со ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога должен быть выведен на согласованный уровень;

• 10. для определения арендной платы за земельные участки должна быть построена математическая модель на основе электронных геоинформационных систем.

Порядок формирования арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в муниципальной собственности рассчитывается исходя из Методик принятых на уровне субъектов РФ. Каждая методика индивидуальна. При выборе данной методики необходимо учитывать степень развития рынка земли и недвижимости. Ведь в нашей стране, в отличие от европейских стран, на данный момент сформировался лишь рынок недвижимости. От содержания принятой методики формирования арендной платы зависят не только поступления в бюджеты субъектов, но и соблюдение баланса между предпринимателями и государством.

Арендная плата земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности является одним из основных источников пополнения бюджета, и наиболее выгодный ,чем продажа, так как именно арендная плата представляет собой непрерывный доход в бюджеты субъектов РФ. Из этого следует, что справедливое регулирование арендных отношений на уровне субъектов РФ может сделать получение таких доходов более постоянными.