Формирование системы управления в жилищно-коммунальном хозяйстве в регионах
Автор: Зажогина Оксана Николаевна
Журнал: Петербургский экономический журнал @gukit-journal
Рубрика: Региональная экономика
Статья в выпуске: 3 (11), 2015 года.
Бесплатный доступ
В статье рассмотрены вопросы формирования договорных отношений в области жилищно-коммунального хозяйства, что будет способствовать повышению эффективности хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию жилищного фонда. Обоснована необходимость конкурсного привлечения управляющих и подрядных организаций.
Договорные отношения, жилищно-коммунальное хозяйство, хозяйственная деятельность, муниципальное образование, управляющая организация, конкурс, муниципалитет, жилищный фонд
Короткий адрес: https://sciup.org/140128940
IDR: 140128940
Текст научной статьи Формирование системы управления в жилищно-коммунальном хозяйстве в регионах
Формирование договорных отношений между собственником жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными организациями, поставщиками коммунальных услуг и потребителем коммунальных услуг будет способствовать еще более глубокой дифференциации круга обязанностей владельца жилищного фонда и хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию, заказчика и производителя, производителя коммунальных услуг и гарантии законных прав потребителя жилищно-коммунальных услуг.
В том случае, если круг обязанностей заказчика и поставщика осуществляет один хозяйствующий субъект (что существует во многих регионах), то, как правило, нет такой организации, которая бы была заинтересована в качественной реализации муниципального заказа в поставленные сроки, но располагающей действенными механизмами его осуществления.
Интересы данной организации не совпадают с интересами подрядных организаций. Это проявляется в том, что целью заказчика является формирование муниципального заказа и качественное его исполнение за минимальную плату. Цель поставщика состоит в извлечении максимума прибыли за счет выполнения меньшего объема работ. Данное обстоятельство способствует тому, что муниципальные предприятия могут удовлетворить собственные экономические интересы наиболее легким способом, т. е. выполнение не остро необходимых, а самых дорогостоящих видов работ [1].
Существующие во всех регионах структуры администрации в сфере жилищно-коммунального хозяйства (отдел или департамент ЖКХ) не имеют полной информации о состоянии жилищного фонда, располагают ограниченным штатом сотрудников и не в состоянии рационально устанавливать объемы и приоритеты реально необходимых видов работ.
Кроме того, им неподвластно осуществить полноценный мониторинг мероприятий по управлению и обслуживанию жилищного фонда и как следствие проводить коррекцию оплаты в зависимости от поставленного объема и качества предоставленных услуг.
Использование договорных отношений в сфере управления жилищным фондом будет способствовать налаживанию эффективной системы вертикального контроля и мониторинга работы данных структур, что будет содействовать эффективному выбору подрядных организаций на основе конкурсного отбора [2].
Внедрение договорного типа отношений благоприятно скажется на развитии конкурентных отношений между продавцом коммунальных услуг и потребителем, при которых формируются платные гражданско-правовые связи, которые налагают на стороны адекватные обязательства.
В случае, если договор отсутствует, у потребителя нет необходимой информации о надежности поставщика, о периодичности поставки услуг, их качественных и количественных характеристиках, на основании которых можно сделать заключение о качестве обслуживания и, если необходимо, предъявить претензии.
Данное обстоятельство приводит к тому, что нарушаются права потребителей жилищнокоммунальных услуг. Потребитель не в состоянии проводить мониторинг предоставляемых услуг, оценивать их качество и количество, осуществлять мероприятия, способствующие выполнению поставщиком взятых на себя обязательств.
При составлении договора между администрацией муниципального образования и управляющей организацией необходимо, чтобы в нем были отражены следующие позиции [3]:
-
• территория поручительства (перечень объектов и прилегающей местности), порядок выполнения каждой отдельной работы, производимой подрядчиком, и ее стоимость;
-
• регламент эксплуатации и санитарного содержания зданий и прилегающей местности для каждого здания;
-
• порядок предоставления коммунальных услуг;
-
• процедура корректировки режима эксплуатации и содержания и регламента предоставления коммунальных услуг;
-
• размер оплаты платежей населения и бюджета;
-
• правила оплаты (управляющая организация осуществляет сбор платежей с населения) и обязательства администрации по перечислению бюджетной составляющей;
-
• обстоятельства изменения размеров оплаты (инфляция, резкое повышение цен на энергоресурсы и др.);
-
• срок заключения договора (как правило, 3–5 лет), стимулирующий управляющую организацию на реализацию процессов по ресурсосбережению и применению инновационных технологий, предоставляющих возможность уменьшать собственные затраты;
-
• штрафные санкции за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств по управлению жилым фондом;
-
• обстоятельства расторжения договора, в которых должен быть предусмотрен порядок
определения и возмещения ущерба, нанесенного управляющей организацией жилищному фонду, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств;
-
• условия прекращения договора, предусматривающие порядок передачи жилищного фонда другой управляющей организации;
-
• адрес и телефон управляющей организации, телефон и адрес аварийно-диспетчерской службы управляющей организации.
При составлении договора особое внимание следует уделить активизации действий управляющей организации, направленных на снижение себестоимости производства коммунальных услуг, стимулирование привлечения инвестиций, получение собственной прибыли за счет ресурсосбережения.
Если поставщик жилищно-коммунальных услуг является монополистом на рынке, то администрацией муниципального образования устанавливаются тарифы, на основании которых производится оплата по существу поставленных услуг с обязательным использованием штрафных санкций в том случае, когда данная услуга не соответствует необходимым требованиям.
Проведение конкурсов является в наибольшей степени результативным рычагом развития конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Конкурс способствует эффективной селекции поставщиков и предполагает выбор такого поставщика, который может предложить набор качественных услуг по наиболее низкой цене.
Конкурсное привлечение подрядных организаций осуществляется во всех регионах. Вместе с тем администрации муниципальных образований всячески тормозят участие в конкурсах частных компаний. Данное положение дел обусловливается, как правило, тем, что муниципалитет стремится привлечь в подрядные организации муниципальные предприятия и не хочет отдавать финансовые средства другим частным организациям. Другой составляющей является то, что зачастую муниципалитет не имеет в достаточной мере финансовых средств для стопроцентной и в необходимый срок оплаты услуг частных подрядчиков. В связи с этим с целью получения опыта проведения конкурсов следует сначала проводить конкурсный отбор для ограничен- ных объемов работ, которые осуществляют только немуниципальные предприятия. Приобретение опыта в такого рода конкурсных отборах будет способствовать выявлению специфики проведения конкурсов [4].
Прежде чем объявлять конкурс для выбора подрядчика на обслуживание жилищного фонда, администрация муниципального образования должна осуществить мониторинг имеющихся потенциальных подрядчиков.
Кроме того, с ними следует провести ряд встреч и семинаров с целью разъяснения положений по специфике обслуживания жилищного фонда, объема работ и финансирования, возможностей оказания дополнительных услуг населению.
При проведении конкурсов на обслуживание жилищного фонда в муниципальном образовании необходимо соблюдать следующие наиболее важные принципы [5]:
-
• анонс о конкурсе должен быть публичным и включать необходимый минимум информации об условиях и объектах;
-
• положение о конкурсном отборе подрядчиков на обслуживание муниципального жилищного фонда и инженерной инфраструктуры должно быть обнародовано в местных СМИ;
-
• комплект документов обязан содержать цели, задачи и объемы работ, порядок и сроки оплаты, показатели оценки качества предоставляемых услуг, образец заключаемого договора;
-
• первостепенными объектами для конкурсного обслуживания должны являться ведомственное жилье, передаваемое в муниципалитет, затем районы новостроек и только после этого муниципальный жилищный фонд;
-
• после конкурса с победившим подрядчиком заключается договор на срок не менее 3-х лет.
Фундаментом взаимоотношений между заказчиком и подрядчиками является подписанный договор. Никакие другие распоряжения и указания администрации муниципального образования не имеют силу для подрядчиков, в том числе в отношении поступающих им финансовых средств и порядка и уровня оплаты его работников.
Прежде чем осуществлять деятельность по проведению конкурса на обслуживание жи- лищного фонда, администрации муниципального образования следует проработать ряд положений, среди которых следует выделить [6]:
-
• порядок обеспечения работой специалистов, обслуживающих жилищный фонд, который выставляется на конкурс;
-
• регламент использования служебного жилья в жилищном фонде, выставляемом на конкурс;
-
• порядок и время реализации аварийных заявок и обращений жильцов во время перевода работ по обслуживанию жилья к конкурсному подрядчику;
-
• процедура и условия передачи конкурсному подрядчику необходимых помещений;
-
• какие движущие силы и причины требуются подрядчикам, обслуживающим жилье, выставляемое на конкурс, в целях соблюдения необходимого качества услуг до прибытия выигравшего на конкурсе подрядчика.
Опыт проведения конкурсного обслуживания жилищного фонда позволяет муниципальным образованиям совершенствовать законодательную базу самих муниципалитетов, порядок координации жилищно-коммунального хозяйства и приводит к урегулированию финансовых потоков в данной области.
Следовательно, дальнейшими действиями в сфере повышения качества жилищно-комму- нальных услуг является конкурсное управление жилищным фондом. Муниципальное образование проводит мониторинг организаций, занимающихся обслуживанием жилищного фонда, и сравнительный анализ их деятельности. Такой мониторинг будет способствовать оценке эффективности деятельности потенциальных подрядчиков и установлению наиболее перспективной организации.
В ходе подготовки к конкурсному замещению подрядчика на обслуживание жилищного фонда администрация муниципального образования в обязательном порядке должна разработать процедуру аннулирования договора на управление.
В ходе процедуры конкурса следует провести мониторинг и выявить его слабые стороны. Конкурсный отбор подрядчиков на управление жилищным фондом должен быть предельно доступным для организаций любой организационно-правовой формы с целью ознакомления с новым видом рынка услуг.
Следовательно, формирование договорных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства на основе конкурсного отбора подрядных организаций будет способствовать созданию конкурентных отношений в отрасли и повышению эффективности хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию жилищного фонда.
Список литературы Формирование системы управления в жилищно-коммунальном хозяйстве в регионах
- Ерофеев Е. Л., Лукьянец А. А., Ротарь В. Г. и др. Управление коммунальным комплексом: задачи, методы, инструменты. Томск, 2011. 329 с.
- Авдашева С. Б., Курдин А. А., Мирошников И. С. и др. Пути развития системы управления жилищным фондом в России. М.: МАКС Пресс, 2011. 186 с.
- Кузнецова Г. Г. Особенности управления муниципальной коммунальной собственностью: монография. Ханты-Мансийск: Изд-во ЮгорГУ, 2010. 138 с.
- Баженов С. И. Стратегия участия органов местного самоуправления в регулировании развития жилищно-коммунального хозяйства. Екатеринбург: Изд-во Ин-та экономики УрО РАН, 2013. 157 с.
- Кузнецов И. А., Смолина Е. Э. Методологические аспекты муниципального управления жилищно-коммунальным хозяйством: монография. Тамбов: Изд-во ТамбовГУ, 2012. 217 с.
- Елькина Н. В. Совершенствование управления муниципальной социально-экономической системой. Иркутск: Изд-во Байкал.ГУЭиП, 2011. 111 с.