Формы стратегического партнерства государства и бизнеса в региональной жилищной политике

Система расселения населения и объектов жилья, их дислокации на территории региональных и муниципальных социальноэкономических систем имеет сетевой характер и, соответственно может моделироваться и анализироваться с учетом основных положений сетевой концепции. Модель развития регионального рынка доступного жилья предусматривает рассмотрение нескольких уровней.

Сетевой уровень модели заключается в анализе местоположения основных участков застройки на территории региона или муниципальном образовании, в которых доля жилья-эконом класса будет составлять не менее 25 ÷ 30%.

В качестве основного метода получения и отражения аналитической информации данного уровня целесообразно использовать технологию геоинформационных систем (ГИС) как совокупность аппаратно-программных средств персонала и алгоритмических процедур, созданная для цифровой поддержки, пополнения, управления, манипулирования, анализа, математико-картографического моделирования.

Институциональный уровень модели развития регионального рынка доступного жилья позволяет систематизировать совокупность институциональных структур, обеспечивающих надлежащие функционирование и развития рынка доступного жилья.

Стратегический уровень модели заключается в использовании программно-целевого метода, реализуемого в виде стратегических документов развития регионов и муниципальных образований (стратегий, государственных программ регионального уровня и пр.) [1].

После проведения аналитических мероприятий, структурирующих информацию на институциональном и стратегическом уровне модели, появляется возможность внести обобщенные сведения в сетевой (картографический) уровень модели, что позволяет в наглядной форме представить характеристики рынка доступного жилья и сравнить по нескольким параметрам возможности развития данного рынка по отдельным территориям региона.

В связи с актуальностью решения задачи установления баланса между спросом и предложением на данный тип жилья, а также региональной и местной специфики, нами предложен системный механизм решения проблем обеспечения населения доступным жильем и установления целесообразного баланса между спросом и предложением на данный тип жилья, с учетом особенностей развития социально-экономических систем и соответствующих используемых стратегий развития региональных рынков доступного жилья.

Данный механизм представлен в виде агрегированной (укрупненной) алгоритмизированной схемы (рис. 1) с последующим пояснением по поводу отдельных операторов (структурно-институциональных элементов) данного алгоритма, а также ряда характеристик, не представленных на схеме (миссия или назначение механизма, индикаторы, используемые для мониторинга реализации механизма и оценки его эффективности и др.).

Приведем соответствующие пояснения к схеме, представленной на рис. 1.

правовой защиты всех стников жилищного рынка территории

Органы исполнительной власти разных уровней (федерального, регионального, местного)

Реализация программ и проектов развития региональной и местной экономики, в т.ч. кластеров, индустриальных парков, малого предпринимательства и т.д., способствующих росту благосостояния населения

Бизнес-структуры ционирование институтов поддержки населения в приобретении жилья

Строительные (девелоперские) компании

Банки, фонды и иные кредитные и инвестиционные организации

Другие институциональные структуры обеспечения рынка жилья (риэлторы, брокеры и т.д.).

Институт жилищной ипотеки

Институт потребительской кооперации (жилищные кооперативы различного типа)

вторичного рынка жилья

Федеральные

Региональные

Местные ние объектов инфраструктуры (инженерной, энергетической, транспортной, социальной)

оительство доходных домов (аренда)

роительство и эксплуатация различных форм доступного жилья дание институтов ведомственного жилья и маневренного фонда (в т.ч. на базе аренды)

селение

Рисунок 1 – Схема алгоритма функционирования системного механизма решения проблем формирования региональных рынков доступного жилья

Предложение доступного жилья

Спрос на доступное жилье

Характеристики спроса на доступное жилье:

• -    очередь на улучшение жилищных условий (доля в числе семей и домохозяйств, динамика изменений и т.п.);

• -    очередь на социальное жилье;

• -    потребности в жилье разного

типа и т.п.

Целевые программы разного уровня поддержки населения в сферах предоставления жилья, субсидий для разных категорий населения

Миссия (назначение) системного механизма – обеспечение населения доступным жильем с комфортными условиями проживания и наличием полноценной инфраструктуры (инженерной, энергетической, транспортной, социальной) на основе систематизации, в необходимых случаях, переключения финансовых по- токов с заранее установленных на новые, актуализированные в процессе удовлетворения спроса населения, целевые статьи затрат.

Необходимость формирования ведения (отслеживания изменений) стратегической (факторной) базы данных [2, 3], касающихся отслеживания изменений, происходящих в сис- теме функционирования рынка жилья в конкретном административно-территориальном образовании для своевременного предоставления аналитической и прогнозной информации в структуры органов власти, ответственных за общие вопросы развития жилищного рынка, на основе которой могут приниматься обоснованные решения по внесению необходимых коррективов в программы, проекты и другие меры в сфере развития рынка доступного жилья.

Взаимодействие органов власти с бизнес-структурами целесообразно осуществлять на основе договоров (соглашений), лежащих в основе различных форм государственно-частного и муниципально-частного партнерства (ГЧП и МЧП). Использование детальной информации, полученной из содержания стратегических баз данных, характеризующих текущую ситуацию и прогноз изменений на перспективу в отношении различных аспектов рынка жилья, позволит обеспечить результативность подобного партнерства в части формирования полноценного рынка жилья различного типа в регионе, избежать финансовых потерь сторонам соглашений.

Управление финансовыми потоками, основная проблема которого заключается в разных источниках финансирования и разных механизмах (бюджетном и внебюджетном) их регулирования и отчетности за целевое использование, заключается в необходимом отслеживании целесообразности затрат на соответствующих этапах развития рынка доступного жилья и принятие обоснованного решения (не нарушающего положения Бюджетного кодекса РФ) о переключении финансовых потоков на новые актуализированные объекты и статьи расходов. Регулирование подобных действий и принятий решений зависит от уровня возникших коллизий и учета законодательных ограничений, хотя общий эффект, заключающийся в решении социально-значимой задачи обеспечения населения доступным жильем с соответствующей минимизацией финансовых потерь. Воссоздание институтов ведомственного жилья и маневренного фонда рассматривается в качестве мер, которые могут частично компенсировать дефицит жилья, особенно в регионах и муниципальных образованиях с интенсивно развивающейся экономикой и активным миграционным притоком трудовых ресурсов.

Индикативные показатели (индикаторы) достижения целей реализации механизма целесообразно представить в виде системы сбалансированных показателей, в которой к первой группе показателей будут относиться те, которые характеризуют динамику роста доступного жилого фонда и соответствующего роста жизненного уровня населения (в том числе, снижение доли населения с уровнем доходов ниже минимального потребительского бюджета; рост покупательских способностей населения и т.п.); вторую группу составят характеристики баланса спроса и предложения на рынке жилья эко-ном-класса и иных форм жилья, динамику изменения данного баланса, третью группу – характеристики изменений в очереди на улучшение жилищных условий и очереди на получение социального жилья (темпы изменения состава очереди, выбытие из очереди, как при получении жилья, так и при позитивном изменении потребительских установок и т.д.). Остальные показатели, характеризующие уровень взаимодействия в системе, выполнение программ, договоров и т.п. следует рассматривать в качестве дополнительных.

Для успешной реализации представленного выше системного механизм решения проблем обеспечения населения доступным жильем необходимо обеспечить должный уровень координации между основными субъектами рынка жилой недвижимости, как на этапе выработки стратегических документов территориального развития (генерального плана, стратегии социально-экономического развития), так и в процессе текущей деятельности по реализации программ, планов, проектов и функциональных действий. В связи с этим возникает задача централизации ряда функций, в том числе информационного обеспечения, в соответствующих профильных структурах исполнительной власти территории. Вместе с тем, целесообразно сформировать координационный совет региона, в состав которого вошли бы представители всех основных участников, выделенных на рис. 1, что позволило бы своевременно разрешать возникшие противоречия, вносить необходимые коррективы в процесс функционирования данного системного механизма.