Государственное регулирование земельных отношений в России

В процессе развития рыночной экономики, частной земельной собственности, новых форм хозяйствования выдвигаются некоторые проблемы по формированию российской модели землепользования и землевладения. В связи с увеличением количества собственников, владельцев, а также пользователей земельных участков стимулируется земельный оборот, расширяются сферы, изменяется характер управления земельными ресурсами. Формирование этих процессов во многом осуществлялось самопроизвольно, и часто с опережением законодательной базы. При этом незначительное внимание отводилось охране земли, а также ответственности землепользователей за ее применение. В процессе проведения органами государственного контроля ежегодных проверок в контексте соблюдения требований земельного законодательства, выявляют из них около две трети нарушений.

В стратегическом плане в процессе решения проблем земельных отношений в многоукладной экономике, достигнутой в стране, упор следует перенести из сферы прав собственности на землю в область устойчивого землепользования и прав сельскохозяйственных товаропроизводителей на результаты применения земельных ресурсов как объектов хозяйствования.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введены официальные ограничения прав на землю, чтобы сохранить окружающую среду и получить общее благо. Право собственности используется государством для максимизации своих монопольных доходов с земельных активов. Реализация общественных интересов в земельном законодательстве производится, в основной мере, за счет введения норм, которые касаются разрешенного применения и зонирования территорий, а также охраны земель и других.

С момента начала реформ гражданам передано в частную собственность до 100 млн. га пашни, но новым собственникам не удалось обеспечить ее надлежащее хозяйственное применение. Напротив, из хозяйственного применения выбыло около 30 млн. га сельскохозяйственных угодий, при этом 18 млн. га из них - пашни.

Главную причину неудач, которые связаны с земельной реформой, мы видим в противоречивости и непосредственности преобразований, а также одностороннего характера либерализации земельных отношений и упование на саморегулирующую роль рыночных механизмов. Результатом земельной реформы стало крупномасштабное перераспределение сельскохозяйственных угодий в зависимости от форм собственности и основных типов сельскохозяйственных предприятий, которые включают развитие крестьянских (фермерских) хозяйств, а также хозяйств населения.

Одним базовым законом невозможно в полной степени обеспечить регулирование земельных отношений и способствовать реальному повышению эффективности применения земельных ресурсов. Требуется научное осмысление проблем реформирования земельных отношений. До настоящего времени нет единого подхода к основам аграрной политики государства, не является отрегулированной нормативно-правовая база данной сферы. Возникает объективная необходимость в переориентации имеющейся государственной аграрной политики во внешнеэкономической сфере от роли главным образом получателя продовольствия к роли самодостаточного участника. Это означает, что необходимо осуществить не просто радикальные перемены в сфере аграрного комплекса и реформировать земельные отношения в нынешних условиях развития РФ, а требуется кардинальный поворот к свободе хозяйствования на земле.

Разработка и реализация единой концепции реформирования земельных отношений будет содействовать выводу государства на траекторию устойчивого роста, а также способствовать обеспечению продовольственной безопасности страны.4

Данные ФСГС России свидетельствуют, что в частной собственности находится 16,3% земли, в собственности РФ - 2,2%, в собственности субъектов РФ - 8,2%, в собственности муниципальных образований - 73,3%.

Решение земельного вопроса в РФ во многом может состоять в том, чтобы наибольшие земельные участки, которые являются пригодными для ручной и слабомеханизированной обработки за счет сил одной среднестатистической российской семьи, могли располагаться в личной собственности. Остальная же часть земли, которая является пригодной для сельскохозяйственного производства, а также земля, находящаяся в собственности муниципальных управлений городов и поселков, должна располагаться в «ответственной собственности». Права на нее нужно поделить между двумя независимыми владельцами, которые станут в качестве равноправных собственников их общего земельного участка. 5

При этом в качестве одного из совладельцев такой собственности должно быть государство в лице местной либо центральной представительной власти. Другим собственником может выступать любое

• ⁴    Развитие стратегии диверсификации интеграционного процесса в региональном АПК. Кокова Э.Р. / Вектор науки Тольяттинского государственного университета. 2013. № 1 (23). С. 184-187.

• ⁵    Актуальные проблемы земельных отношений в аграрном секторе Кабардино-Балкарской республики. Буздов З.З., Сарова Э.А. / Экономический анализ: теория и практика. 2009. № 26. С. 23-27.

физическое или юридическое лицо. Взаимоотношения между ними основываются на бессрочном договоре пользования совместной земельной собственностью на определенных условиях. Вопросы, касающиеся купли-продажи, дарения земли должны решаться совместно оба собственника.

Чтобы эффективно управлять земельным достоянием Российской Федерации, несомненно, нужен орган, осуществляющий общегосударственную координацию деятельности в данной области и занимающийся комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем. Целесообразно создание на принципиально новой концептуальной основе Службы по земельнонедвижимому экономическому ресурсу, занимающаяся институциональным, инфраструктурным и экономическим обеспечением процесса формирования нового земельного строя в России и комплексного освоения совокупного земельного ресурса. В составе такой службы должны быть соответствующие агентства, специализированные на оказании услуг по созданию полноценной информационной базы о земельном ресурсе, ее использованию в программах и проектах развития земельных объектов.

Далее требуется в единое целое сведение информации, объективно формирующейся на различном территориально-географическом основании, которая не синхронизирована во времени и, с разными возможностями приведения к общему экономическому «знаменателю». Для этого в следует организовать совмещенный по времени и месту комплексный мониторинг экономического пространства.

В последующем требуется разработка стандартов эффективности применения земельного ресурса. Для этого необходимо составление комплексных схем рациональной экономико-землеустроительной организации производственной структуры региональных социальноэкономических комплексов и оптимизации механизмов их функционирования. Подобными схемами не заменяются детализированные комплексные межотраслевые и отраслевые целевые программы, но они имеют вполне конкретное методическое преимущество.

Чтобы развивать добросовестную конкуренцию, требуется кредитная и финансовая поддержка малого и среднего предпринимательства, которое не имеет достаточный объем собственных средств для приобретения земельных участков и ориентировано на долгосрочное применение земельного ресурса, а также инвестирование капитала в мероприятия, направленные на сохранение полезных потребительских свойств земли. Поэтому требуется узаконить льготы по земельному налогу, способствовать активизации предоставления ссуд с целью приобретения земельных участков, а также дотаций государства на осуществление хозяйственной деятельности, разработка и реализация федеральных целевых программ повышения плодородия почв, строительства мелиоративных систем, дорог. Чтобы квалифицировано решить проблемы развития и определения перспектив применения земельного рынка России необходимо в значительной мере способствовать укреплению научного обеспечения управленческой деятельности в данной области.

Главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.