Государственные ипотечные агентства: российский и мировой опыт создания и развития

Решение задачи структурной модернизации российской экономики и переход на траекторию устойчивого экономического развития требует учета интересов всех участников на основе гармонизации экономических интересов всех субъектов рыночного хозяйства, и прежде всего населения, осуществляется инвестиционное развитие как рынка жилья, так и всей национальной экономики. Обязательным при этом является включение государства как экономического субъекта в процесс управления инвестиционно-финансовыми отношениями на рынке жилья, реализуемое в различных формах на федеральном, региональном и муниципальном уровнях российской экономики. Организация массового строительства жилья с помощью ипотечного кредитования представляет собой принципиально новый, разработанный специально для современных российских условий способ обеспечения доступности строительства или приобретения жилья для абсолютного большинства граждан России.

Дискуссионность выбора моделей развития ипотеки в России обусловлена тем, что использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной ипотеки в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы. Большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование в сентябре 1997 г. на государственной основе Агентства ипотечного жилищного кредитования как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция Агентства была разработана при активном участии специалистов из «Фанни Мэй», Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития США (USAID).

Механизм развития ипотечного рынка в странах с высокоразвитыми банковскими системами, например в США, базируется на центральных системообразующих институтах — федеральных агентствах «Фредди Мак» и «Фэнни Мэй», опирающихся на бюджетные ресурсы. Агентства располагают активами в размере соответственно 700 млрд и 900 млрд долл., в настоящее время объем выданных ими кредитов составляет 1,1 трлн и 1,5 трлн долл. Государственная национальная ипотечная ассоциация «Джинни Мэй» принадлежит федеральному правительству, общий объем выданных ею кредитов превышает 2 трлн долл. [3].

Основная задача российского Агентства ипотечного жилищного кредитования — способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами. Именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Для этого Агентство выпускает долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом формирует долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также содействуют повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность). Очевидно, концепция Агентства приближена к модели «Фанни Мэй».

Второй функцией Агентства являются стандартизация и унификации процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях [5].

Устойчивые позитивные тенденции деятельности АИЖК обусловливают удлинение сроков ипотечных кредитов, выдаваемых российскими банками, с 20 до 27 лет, что свидетельствует о перспективности деятельности данного института в направлении повышения эффективности рынка жилья и увеличения доступности жилья. Развитию ипотечного рынка способствовало бы создание крупных системообразующих ипотечных банков с государственным участием, выступающих в качестве «точки опоры» рынка ипотечных кредитов.

Пилотный проект Агентства осуществляется в Санкт-Петербурге, администрация которого оказывает всемерную поддержку развитию механизма ипотечного кредитования. Согласно концепции двухуровневой системы ипотечного кредитования выделяются следующие его этапы.

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита — выделение средств на покупку жилья — специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками. Так, в настоящее время сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок от 5 до 10 лет с ежемесячными обратными выплатами.

Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Андеррайтинг — это проверка банком платежеспособности клиента. Ее показателем является отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика, которое не должно превышать 35%, а отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс. долл. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика. Статистика стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует о том, что чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больше кредитный риск. Возрастает риск как неплатежа заемщика, так и того, что в случае обращения взыскания на предмет залога и реализации его с торгов банку не удастся компенсировать свои потери [1].

Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. После осуществления частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей, исходя из нового остатка ссудной задолженности.

Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуации или по другим индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, также ужесточает подход к выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному гашению.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком. Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме — три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное, полное досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.

На третьем этапе Агентство выпускает производные ценные бумаги (деривативы), обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998 г., ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных ресурсов [5].

Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. При этом государство выступает как активный экономический субъект в структуре механизма ипотечного кредитования, реализующий свою деятельность на федеральном уровне. Схема кредитования такова [1]:

• 1.    Коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры.

• 2.    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источником «длинных» денег.

Однако следует учесть, что данная модель эффективно работает в странах с устойчивой экономикой и развитой ипотечной инфраструктурой, которая не сформировалась на сегодняшний день в России. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выполняет системообразующую роль в создании ипотечного механизма в России. Агентство призвано решать следующие задачи [5]:

• —    подготовку требуемых стандартов и процедур по долгосрочному ипотечному кредитованию для банков, намеренных сотрудничать с Агентством;

— приобретение у коммерческих банков долгосрочных ипотечных кредитов, удовлетворяющих требованиям Агентства; выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения средств инвесторов, прежде всего долгосрочных.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию РФ функционирует по классическому американскому образцу.

В многообразных схемах ипотеки, применяемых в регионах России, активным субъектом механизма ипотечного кредитования выступают региональные органы государственной власти. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность — региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Это обусловлено значительным количеством семей, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения социального жилья [2].

В настоящее время около десяти регионов России в той или иной форме развивают на своей территории региональные программы ипотечного кредитования. В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды [4].

Ипотечная кредитная сделка состоит для клиента из двух этапов. Первый — подписание кредитного договора. В этом договоре устанавливаются срок и размер кредита, процентная ставка, порядок определения и размер ежемесячного платежа. Вторым этапом заключения ипотечной сделки является заключение договора купли-продажи и ипотеки. Это смешанный гражданско-правовой договор, который содержит элементы договора купли-продажи квартиры и договора ипотеки. Договор купли-продажи и ипотеки — трехсторонний, в нем участвуют продавец, покупатель (он же залогодатель) и банк-кредитор (он же залогодержатель).

Наиболее эффективные предложения по развитию ипотеки [1]:

• 1.    Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 5—7%, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают). Обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов и определенным законодательно основным видом деятельности — кредитованием граждан для строительства и покупки жилья. В рамках действующего законодательства таким институтом может стать кредитный потребительский кооператив граждан. Однако он имеет существенный недостаток — недостаточную защиту финансовых интересов его членов. Оптимальным решением будет являться развитие сети строительных сберегательных касс.

• 2.    Увеличение срока действия кредитного договора до 20-25 лет вместо существующих 10—15, а также сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях (БТИ, Комитет по управлению жилищным фондом, ГУЮ и др.).

• 3.    Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг. В качестве кредитных средств для инвестирования по ипотечным схемам можно использовать средства, являющиеся резервными для коммерческих банков и находящиеся в распоряжении Центрального банка РФ. Эти средства также будут выполнять свои резервные функции, но не в денежном выражении, а в объектах недвижимости.

• 4.    Субсидирование из федерального бюджета (за счет профицита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным со вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

• 5.    Разработка схемы дифференцирования процентных ставок для субъектов Федерации с целью их участия в рефинансировании. С точки зрения развития рынка жилья и жилищного строительства, проблема рефинансирования ипотечных кредитов является в настоящее время одной из самых актуальных и приоритетных. Созданное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные кредиты по ставке 15% годовых. Такая ставка приемлема только для 5—7% населения страны, уровень доходов которого позволяет брать достаточно дорогие кредиты.

Для успешной реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования и установления максимальной процентной ставки по кредитам необходимо рассчитывать среднестатистический доход семьи, причем в каждом регионе отдельно.