Градостроительная политика в отношении исторических центров городов: выбор стратегий консервации, восстановления и развития

Важнейшей характеристикой современного города как сложной социальноэкономической системы является историческое время, в течение которого город существовал, развивался, менялся и приобретал не только сложившийся архитектурно-строительный каркас, состояние своей городской инфраструктуры, но и свое социально-экономическое и культурное значение. Вместе с тем, временной фактор касается и будущего, то есть перспектив развития города, его возможных траекторий развития, которые не только могут, но и должны быть отражены в стратегических документах, касающихся развития города [7].

Окраины города (его периферийные и новые районы), за счет которых город в основном прирастает, как правило, застраивается зданиями и сооружениями, в совокупности отражающими традиции и формы современной градостроительной практики. Поскольку имеющиеся на этих территориях объекты с исторической ценностью, чаще всего, немногочисленны, выделяясь «островками» на фоне более современных построек, наряду с природно-ландшафтными комплексами (в состав которых они могут быть вписаны), должны сохраняться и существовать в определенной гармонии с новыми постройками.

В отличие от окраин центр города несет более выраженный отпечаток прошлых эпох (особенно если он в основном совпадает с границами исторического центра города), создавая целостное впечатление о городе и, в значительной степени об его миссии. Иными словами, в своем идеальном состоянии за счет наличия зданий, сооружений, памятников, набережных и т.п., центр каждого города не только должен быть комфортным и привлекательным для населения, но и уникальным и узнаваемым.

Этот фактор придает значительную сложность решению задачи стратегического планирования преобразования и развития данной территории. Сложность обусловлена наличием существенных ограничений, касающихся не только возможностей нового строительства на данной территории, но и значительных затрат на реставрацию и сохранение имеющихся, а также на частичное восстановление утраченных построек (без таких издержек, которые вкладываются в понятие «новодел»).

В связи с этим, определение будущих перспектив развития центра города требует проведения предварительной системной экспертизы специалистами разного профиля (историками, архитекторами, реставраторами и т.д.).

Стратегии градостроительной политики в отношении исторических центров городов

Вместе с тем, следует учитывать, что развитие исторического центра городов не только связано с постоянно действующими и даже возрастающими затратами, необходимыми для поддержания его сохранности. Несомненная привлекательность центра, как места жилья, деловой офисной активности, рекреации и культурного времяпровождения горожан и гостей города (туристов) создает предпосылки для получения при должных условиях существенного экономического результата от использования данной территории. К числу таких условий, способствующих привлекательности центра города, относится сохранность архитектурного ансамбля и его гармонии с природно-ландшафтным каркасом территории центра; хороший уровень экологической обстановки, достигнутый в числе прочего за счет снижения транспортной нагрузки на центр и вывода ряда предприятий (как из центра, так и прилегающих к нему зон) на периферию и т.д.

Временная ось рассмотрения динамики развития города обуславливает необходимость использования механизма стратегирования в развитии данной территории [3]. Учет отдельных условий, повышающих селитебную привлекательность исторического центра города, позволяет установить комплекс стратегий (то есть способов действий, ориентированных на достижение цели повышения комфортности и уровня благополучия) развития исторического центра города.

Приведем в матричной форме ряд данных стратегий в сравнении с возможными действиями (или же с бездействием ответственных органов – так же являющимся пассивной стратегией), приводящими к негативному результату в состоянии городского центра (табл. 1).

Таблица 1 — Стратегии решения задач градостроительной политики в отношении исторических центров городов

№ Позитивные стратегии

Негативные стратегии

1 Консервация и «точечная» реставрация имеющихся архитектурных и исторических построек, сооружений и памятников

Радикальное преобразование центра со строительством новых зданий, в том числе с элементами уплотнительной застройки

2 Восстановление ранее утраченных (полностью или частично разрушенных) построек, неоднозначное отношение к которым, как со стороны экспертов, так и со стороны населения, определяется термином «новодел» (т.е. данная стратегия, в зависимости от полученного результата и его восприятия общественностью, может быть как позитивной, так и негативной)

• 3    Сохранение природно-ландшафтной и архитектурной целостностности исторического центра, что может быть зафиксировано не только в городских регламентах, но и в международных документах (если тот или иной город или его часть имеет международной охранный стату с1 )

• 4    Реновация кварталов, которые не представляют значительной исторической ценности, в том числе зданий в аварийном состоянии, не находящихся под официальной охраной государства (в режиме зон охраны объектов культурного наследия)

• 5    Вывод предприятий, примыкающих к историческому центру города (из так называемой «серой зоны»), за пределы городской черты, с последующей реновацией данных зон и расположенных на их территории зданий и сооружений

• 6    Снижение транспортной нагрузки на центр (за счет ограничения движения автомобильного транспорта, использования экологически чистого общественного транспорта и т.п.)

Нарушения природно-ландшафтной и архитектурной целостности исторического центра, заключающиеся в строительстве зданий и сооружений, разрушающих сложившийся ансамбль, нарушающих пространственную перспективу, сокращение численности и площади общественных мест: парков, скверов и других территорий

Слом зданий с определенной исторической ценностью (для чего результаты экспертизы подгоняются под намерения девелоперов) и на освободившейся земле возведение новых офисных и торговых центров, зданий с элитным жильем и т.п.

Сохранение зданий, сооружений и территории неработающих предприятий без их возможной реновации или проведение локальной реновации наиболее сохранных зданий

Ухудшение транспортной ситуации (возможности проезда, стоянки автомобилей и т.п.)

• 1    В качестве примера можно назвать ситуацию с планами строительства 400метрового небоскреба Газпрома «Охта-Центр» (напротив Смольнинского собора), которое бы привело к нарушению пространственной перспективы (силуэта открытого городского пространства) исторического центра и сохранности неолитических стоянок, а также шведских крепостей: средневековой Ландскрона (XIII-ХIV вв.) и Ниеншанц (XVII в.). В результате протестов общественности, а также угрозы, поступившей из ЮНЕСКО о возможности исключения Санкт-Петербурга из фонда культурного наследия, место строительства данного комплекса было перенесено в Лахту (пригородную часть города).

Следует учитывать, что применительно к решению задачи сохранения исторического центра городов важно учитывать один из принципов, связанных с ограничением на территории ряда инновационных подходов (определенный Э. Остром, как «ошибка модернизации» [4]. То есть, применение инновационных технологий в градостроительной практике должно быть сопоставимым с определенными ограничениями, касающимися сохранения зданий и сооружений, представляющих историческую ценность.

Введение законодательных ограничений позволяет минимизировать случаи нарушения сохранности историко-градостроительной среды. В этой связи отметим введение в Санкт-Петербурге закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» [2]. Данный закон позволил обеспечить сохранность исторической застройки, как в охранных зонах (ОЗ), так и в зонах регулирования застройки (ЗРЗ), находящихся не только в центре, но и в других районах. Данный закон устанавливает ряд охранных ограничений, касающихся сохранения общей планировки построек, набережных, дорог, площадей и т.п.; высотных параметров и видовых перспектив, исторических планировок озеленения и пр. Иными словами, закон и практика его применения позволяет зафиксировать и сохранить «код среды», хотя отдельные ошибочные решения архитекторов в Санкт-Петербурге имеют место [1]. Более сложная обстановка сложилась в Москве, где имеется положение об охранных зонах города, но в условиях отсутствия градостроительной стратегии сохранения исторического центра города оно нередко игнорируется в ситуациях сноса значительного количества зданий и строительства на их месте «новодела», что позволило члену президиума Экспертно-консультативного совета при главном архитекторе Москвы Б.

Пастернаку (ЭКОС) сравнить столицу с безликой бизнес-машиной, «… где вместо домов архитектурно декорированные банковские сейфы» [5, с. 93].

Для того, чтобы определить конкретное содержание стратегий и принимаемых в соответствии с ними градостроительных решений целесообразно классифицировать факторы, по которым оцениваются объекты преобразований. В самом общем виде к таким объектам необходимо отнести:

• с отдельные здания и сооружения;

• • отдельные территории города (зоны, микрорайоны, кварталы и т.п.).

Необходимость классифицировать данные факторы обусловлена тем, что для принятия конкретных градостроительных решений целесообразно учитывать весь комплекс возможностей и ограничений, касающихся нового строительства, планировки улиц, пространственной перспективы, фасада (внешнего облика), высотности зданий и т.п.

Примерная классификация данных факторов, которые характеризуются многообразностью и в определенной степени разнонаправленностью (как стимулирующей, так и ограничивающей) воздействий на принятие решений о преобразовании исторического центра конкретного города приведена в таблице 2.

Соответственно для каждого типа оцениваемых объектов (отдельные здания и отдельные территории) необходимо оценить уровень влияния каждого из факторов и интегрировать их совокупное воздействие в итоговой оценке.

Факторы развития исторических центров городов, оцениваемые при выборе стратегий консервации, восстановления и развития

Комплексная оценка эффективности градостроительного развития исторического центра городов России может быть получена на основе выявления совокупности факторов, влияющих на состояние зданий и сооружений, находящихся на данной территории.

Под факторами , влияющими на состояние отдельных кварталов, а также зданий и сооружений исторического центра города, целесообразно понимать общие и специальные качества объекта, детерминирующие ценность этих объектов и ограничивающие возможности тех или иных преобразований. Соответственно по результату данной детерминации эти факторы можно относить как к стимулирующим, так и к ограничивающим возможности изменения (реновации), (то есть требующим консервации объектов или их отдельных характеристик).

Таблица 2 — Характеристика факторов для комплексной оценки территории (квартала, микрорайона) и отдельных зданий исторического центра городов для выбора стратегий консервации, восстановления и развития

Характеристика факторов, определяющих оценку территории (квартала, микрорайона) исторического центра города

• (1)    Оценка историко-архитектурной значимости территории с учетом факторов:

о наличие законодательно подтвержденного охранного статуса оцениваемой территории;

• • наличие отдельных памятников и зданий, имеющих историкоархитектурную ценность;

Характеристика факторов, определяющих оценку зданий, расположенных на территории (квартала, микрорайона) исторического центра города

• (1)    Оценка историко-архитектурной ценности здания с учетом факторов:

• •    год постройки здания;

• •    фамилия архитектора;

• •    временная эволюция здания;

• •    ценность отдельных элементов здания (декора, фасада и т.д.);

• •    связь здания с историческими событиями и известными людьми;

• •    наличие охранного статуса здания

(подтвержденного или подготавливаемого).

• ( 2) Градостроительная оценка территории с учетом факторов:

• •    особенности функционального зонирования территории;

• •    геологические и гидрологические особенности территории;

• •    обеспечение баланса исторической и новой застройки территории;

• •    обеспечение баланса застройки территории и природноландшафтного комплекса;

• •    особенности планировки застройки и дорожной сети территории;

• •    уровень благоустройства и озеленения территории.

• (2)    Градостроительная оценка здания с учетом факторов:

• •    функциональный характер зонирования территории дислокации здания;

• •    геологические и гидрологические особенности земельного участка (под зданием);

• •    уровень гармонизации здания с окружающей застройкой и природноландшафтным комплексом;

• •    особенности планировки застройки и дорожной сети в мести дислокации здания;

• •    уровень благоустройства и озеленения придомовой территории.

• (3)    Факторы, детерминирующие оценку объемнопланировочных решений здания, с учетом его назначения (первоначального и современного):

• •    назначение здания (комплексность использования);

• •    высотность здания и соответствующая этажность;

• •    объем, площадь и пропорции здания и его помещений;

• •    планировочная структура помещений здания, их ориентация и функциональное зонирование.

• (4)    Факторы, влияющие на оценку конструктивных решений здания:

• •    тип строительной системы здания;

• •    конструктивная схема здания;

• •    материал и состояние основных несущих конструкций здания;

• •    теплозащитные свойства здания и ограждающих конструкций.

• (5)    Факторы, влияющие на техническую оценку здания:

• •    срок эксплуатации здания;

• •    инженерное обеспечение здания;

• •    физический износ конструкций и элементов инженерного оборудования;

• •    моральный износ здания и его инфраструктуры.

• (3)    – (6) Оценка состояния инфраструктуры территории, в том числе в зоне расположения отдельных зданий и возможностей ее модернизации и развития:

• •    инженерной инфраструктуры;

• •    жилищно-коммунальной инфраструктуры;

• •    транспортной инфраструктуры.

• (4)    – (7) Социальная оценка с учетом факторов:

• •    демографическая структура населения территории (квартала, микрорайона): пол, возраст, семейная структура, занятость, уровень доходов, преобладающие интересы и т.п.;

• •    профессиональный состав населения;

• •    наличие мест приложения труда;

• •    уровень жилищной обеспеченности;

• •    соблюдение социальных нормативов, в том числе: пешеходная и транспортная доступность до объектов социальной инфраструктуры, предоставления населению разнообразных услуг и т.п.

  • (5)    Экономическая оценка с учетом факторов:

  • •    территориальное расположение в структуре города;

  • •    экономическая доходность территории и объектов застройки, имеющих историко-архитектурную ценность;

  • •    затраты на содержание жилых и общественных зданий;

  • •    затраты на благоустройство территории.

  
  

  • (8)    Экономические факторы:

  • •    территориальное расположение здания;

  • •    архитектурно-историческая ценность здания;

  • •    особенности объемно-планировочных решений;

  • •    возможности повышения доходности эксплуатации здания;

  • •    остаточная стоимость здания.

  
  

• (6)    Экологическая оценка с учетом уровня:

  • (9)    Экологические факторы:

  • •    естественное освещение;

  • •    инсоляция помещений;

  • •    уровень шума в помещениях;

  • •    тепловлажностный режим в помещениях.

  
  

• •    качества воды, поступающей из водопровода;

• •    инсоляции застройки;

• •    загрязнения почвы;

• •    пылевого и газового загрязнения атмосферы;

• •    шума;

• •    наличия предприятий с низким уровнем экологии.

Выводы и предложения

Одной из ключевых проблем при решении комплекса задач консервации, восстановления и развития исторического центра городов является формирование действенных механизмов привлечения и использования инвестиций. Комплексный характер данной задачи, несомненно, вызывает необходимость аналогичного комплексного подхода к интеграции инвестиций, необходимых для ее решения. Соответственно, необходима консолидация финансовых средств из разных источников в едином фонде развития исторического центра: бюджетных (со стороны всех трех уровней бюджета), средств инвестиционных компаний, частных средств и пр.

В целях эффективного использования средств участников инвестиционного проекта реновации центра городов целесообразно системно рассмотреть и реализовать следующие положения:

• 1)    определить статьи расходов и компенсации вложенных финансовых средств с учетом интересов каждого участника инвестиционного проекта;

• 2)    необходимо оценить возможности развития экономического потенциала объектов, расположенных на территории исторического центра;

• 3)    учесть дополнительные возможности, предоставляемые отдельными федеральными, региональными и местными программами (например, программами по расселению ветхих и аварийных зданий) и проектами, в том числе Приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды» [6].

Основная сложность решения данной задачи заключается в необходимости сбалансировать консолидированные финансовые средства, полученные из разных источников и обеспечить их целевое, постатейное (без смешивания бюджетных и внебюджетных средств) использование для развития исторического центра города. Одновременно с учетом увеличения числа участников инвестиционного процесса важно обеспечить такое управление данным процессом, которое бы не только было ориентировано на эффективный результат, но и строилось бы с учетом разнообразных интересов сторон-участников процесса, обеспечения их конструктивного взаимодействия, а, в ряде случаев справедливого разделения их полномочий и ответственности за результат.