Градоустройство локальных городских территорий

Развитие рынка недвижимости и рыночного оборота земельных участков обуславливает потребность разработки новых методов регулирования пространственного городского развития. Основу нынешней системы градостроительства, сложившейся в 30-х гг. XX в., составляют административные методы управления, которые не соответствуют современным требованиям. Это способствует обострению социальноэкономических проблем: дисбалансу материальной и социальной среды города, точечной застройки территорий, ухудшению городского ландшафта, жилищной сегрегации, осложнению транспортных проблем и нагрузке на коммунальную инфраструктуру городских территорий.

В результате наблюдений и оценок экспертов выявлены следующие основные группы проблем пространственного развития современного города:

• 4)    социально-экологические проблемы: сегрегация расселения, слабая обеспеченность жильем, его низкая доступность и качество, неэффективная «рыночная фильтрация» недвижимости, формирование трущоб, нарастание последствий эффекта отрицательного соседства;

• 5)    экономические проблемы: агрессивные тенденции роста земельной ренты, нарастание спекуляций на рынке недвижимости, низкая рентабельность социально-значимых проектов, неадекватная оценка налогооблагаемой    базы    недвижимости,    несоответствие

возможностей инвесторов-застройщиков и задач развития городских территорий;

• 6)    проблемы пространственной организации:   неравномерное

распределение инвестиций, нехватка территорий для общественноадминистративных целей, избыточная нагрузка на объекты инфраструктуры, хаотичность планировки, точечная застройка.

Существующая дифференциация городских территорий является результатом неравномерного формирования территориальной структуры города в пространстве и во времени. Современные социально-экономические закономерности организации городского пространства исследуются в аспектах    локальных    социально-территориальных    образований, территориально-пространственных     сообществ,     градостроительного районирования,     территориального     соседства,     общественного самоуправления, территориальных сообществ (community areas) и др.

Однако среди исследователей в рамках концепции градоустройства отсутствует единство относительно идентификации локальной городской территории (ЛГТ). По нашему мнению, данные термин следует трактовать как локальное территориальное сообщество, объединенное повседневными интересами и средой жизнедеятельности:

• –    ощущение принадлежности граждан к определенной территории / местности, которую жители считают своей;

• –    наличие локального центра – сосредоточение в жилой зоне объектов инфраструктуры и обслуживания, жизнеобеспечивающих центров;

• –    наличие среди жителей и маятниковых мигрантов сходных интересов и предпочтений по поводу использования территории;

• – единство специфических проблем и характерных для данной

территории особенностей пространственного развития;

– характер восприятия   жителями   городского окружения, определяемый технико-экономическими показателями развития и особыми условиями инвестиционно-строительной деятельности.

Выявленные признаки характеризуются различными критериями идентификации и оценки локальных городских территорий как объекта управления развитием (девелопмента): областью влияния инвестиционностроительной деятельности на развитие территории, характером активности потенциальных инвесторов, динамикой доступности социальных услуг и др.

Таким образом, реальные границы локальных городских территорий могут отличаться от кадастрового зонирования, границ микрорайонов, планировки земельных участков, административно-территориального деления муниципальных районов и градостроительных кварталов, что обусловлено отличием особенностями нынешнего правового института градорегулирования и функционального зонирования генплана, рассматривающих городское пространство как совокупность земельных участков без учета социальных аспектов существования местных сообществ.