Игра на рынке аренды: пусто-пусто

вакантных площадей всех классов составляет не менее 3,5–4 млн. кв. м. Для достижения равновесного спроса этого количества хватит, по крайней мере, на два года.

Офисы в кольце

Еще на рубеже 2008–2009 годов напуганные оттоком арендаторов владельцы фешенебельных, высококлассных бизнес-центров ЦАО вынуждены были принимать срочные меры по удержанию потребителя, снижая расценки и смягчая условия аренды. Эти процессы сопровождались увеличением предложения за счет высвобождающихся площадей. Как отмечается в отчете за 2009 год компании RRG, наибольшая экономия на расходах по аренде офисных помещений достигалась за счет пло- щадей внутри Садового кольца — их-то и покидали обедневшие фирмы. Прирост объема предложения по таким объектам в сентябре — декабре 2008 года был максимальным и составил 253%. Для сравнения: увеличение предложения вне Садового кольца за указанный период составило 65%.

Правда, в последние месяцы прошлого года наметился рост спроса в этом престижном районе. Такова была реакция на уменьшившийся разрыв в арендных ставках между центром и периферией. В целом за прошлый год предложение офисов внутри Садового кольца снизилось на 3%, а за его пределами увеличилось на 19%.

Всего в декабре 2009 года для аренды было выстав лено 516 объектов в Центральном округе и 1850 вне Источник: RRG

САДОВОЕ КОЛЬЦО СЧИТАЕТСЯ ИНТЕРЕСНЫМ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

ПРОДАВЦЫ В ЦЕНТРЕ ОКАЗАЛИСЬ СГОВОРЧИВЕЕ

График 1. Средневзвешенная цена, $/кв.м

Офисные внутри садового кольца

График 2. Общая стоимость, $,млн.

Офисные внутри садового кольца

Офисные вне садового кольца

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

Источник: RRG

его, суммарной площадью 338 и 1593 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 2366 объектов общей площадью 1931 тыс. кв. м (график 3).

Максимальное снижение средних арендных ставок по офисам в прошедшем году наблюдалось в центре и составило 37%. Это понятно: в условиях кризиса менее всего востребованы наиболее дорогие помещения. Тем не менее за пределами Садового кольца уровень снижения арендных ставок оказался практически таким же — 36% (график 4). Как уже было отмечено, во втором полугодии, когда ситуация начала стабилизироваться, увеличился спрос на аренду качественных современных помещений в центре.

К началу февраля 2010 года квадратный метр офисной площади предлагался в аренду в среднем по $635 за кв. м в год внутри Садового кольца и по $417 за его пределами.

Что касается сектора купли-продажи офисных помещений, то в результате значительного снижения деловой активности и роста вакантных площадей сильнее всего снизились цены на наиболее дорогие здания в центре. В этом сегменте средневзвешенная стоимость квадратного метра стала меньше на 41%, в то время как за пределами Садового кольца — на 35%. Рост объема предложения за год в центре столицы и на ее периферии в стоимостном выражении составил, по информации RRG , соответственно 3 и 6% (график 2).

Согласно данным мониторинга компании RRG, в январе 2010 года на продажу были выставлены новые крупные объекты. Этот факт привел к удешевлению квадратного метра за пределами Садового кольца на целых 8%. Однако по основной массе офисных объектов, выставленных на продажу с прошлого года, цены снизились всего на 2%, подтвердив мнение экспертов рынка о некоторой стабилизации ставок в этом сегменте.

«На рынке купли-продажи площади в бизнес-центрах класса А сегодня оцениваются в среднем в $4–5,5 тыс. за кв. м, класса В — $2,5–4 тыс. Особняки стоят в среднем $5–7 тыс. за кв. м», — говорит Максим Жуликов.

Москва переполненная

Что касается прогнозов, то эксперты рынка настроены в массе своей весьма оптимистично. Правда, одни наблюдатели свой оптимизм связывают с владельцами недвижимости, а другие, наоборот, с арендаторами. Так, Елена Афанасьева, руководитель Департамента коммерческой недвижимости компании Prime Time Realty, считает, что рынок начинает оживать: «Спрос становится более стабильным. Собственники перестали привлекать потенциальных арендаторов большими скидками и эксклюзивными условиями, стали жестче требовать соблюдения всех пунктов договора». Противоположной точки зрения придерживается Мария Копылова: «Цены продаж по-прежнему будут привлекательными для покупателей, поэтому можно предположить, что 2010 год станет периодом выгодных инвестиций для приобретателей коммерческой недвижимости». Юрий Тараненко: «Еще одной тенденцией 2009 года стало увеличение сроков окупаемости объектов под аренду. В отличие от продавцов, которые традиционно проявляют инерционность в вопросах снижения цен, арендодатели вели более гибкую политику и оказались более уступчивыми. В итоге сроки окупаемости проектов при инвестировании в офисные объекты класса А в среднем увеличились с 8,5–9,5 до 9–10 лет, класса В — с 8–8,5 до 8,5–10 лет и класса С — с 7,5–8,5 до 8–10 лет».

Для профессионалов рынка конкурентная борьба в самом разгаре. Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити»: «Для того чтобы реализовать объект, девелоперам придется побороться за клиента, предлагая более выгодные условия и идя на уступки». Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Спрос на офисные помещения в ближайшее время будет по-прежнему сосредоточен в сегменте наиболее качественных проектов, находящихся на высоких стадиях готовности, с удачным местоположением и грамотной концепцией. Доля предварительных договоров аренды на помещения в строящихся объектах останется минимальной. Наименьшим спросом будут пользоваться помещения в состоянии shell & core (без отделки), расположенные далеко за пределами центра, особенно класса В–».

При этом эксперты аналитического центра Irn.ru считают, что Москва, в принципе, достигла своего потолка по насыщенности офисами. За последние три года объем таких помещений увеличился более чем в два раза. В итоге на конец 2009 года на одного работающего москвича приходилось уже 2,2 кв. м офиса, что вполне сопоставимо с уровнем насыщенности восточноевропейских столиц. А потому в ближайшее время вряд ли стоит ожидать роста арендных ставок. Тем более что на нынешний год запланировано введение в строй еще 1,6 млн. кв. м офисных площадей».

АРЕНДОВАТЬ СТАЛО ВЫГОДНЕЕ

СОБСТВЕННИКИ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ АКТИВИЗИРОВАЛИСЬ В НОЯБРЕ

График 3. Общая площадь офисов в предложении по аренде, тыс. кв. м

График 4. Средняя ставка, $ / кв. м / год

Офисные внутри садового кольца 14000