Институциональные проблемы развития ипотечного рынка жилья по Тюменской области

Раньше основным пополнением жилого фонда нашей страны было государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительство играли вспомогательную роль. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода для многих россиян практически невозможно.

Таблица 1[1]  - Количество кредитных организаций по Тюменской области.

Тюменская область	01.01.2 009	01.01. 2010	01.01.201 1	01.01. 2012	01.01.2013	01.01.2 014
Количество действующих кредитных организаций	19	17	18	16	16	15
Количество кредитных организаций, предоставляющи х кредиты	20	16	17	16	15	14
Количество кредитных организаций, предоставляющи х ипотечное жилищное кредитование	17	15	16	15	15	14

— ♦ — Количество действующих кредитных организаций

— ■ — Количество кредитных организаций, предоставляющих кредиты

-*- Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечное жилищное кредитование

Рис. 1 - Количество кредитных организаций по Тюменской области.

В 2009 году в Тюменской области действовало 19 кредитных организаций, в 2010 их упало до 17, в 2011 поднялось до 18, в 2012 упало до 16 в 2013 не изменилось, в 2014 упало до 15. Исходя из требований Банка России к уставному капиталу, многие банки претерпевают следующиетрансформации: объединяются с целью увеличения и сохранения капиталов, т.е. происходит слияние капиталов и т.д. Процессы слияния, поглощения или закрытия банков идут постоянно, но после поднятия Банком России планки по минимальной величине уставного капитала - количество таких процессов резко увеличится. По прогнозам ряда аналитиков, начавшееся в период финансового кризиса сокращение количества действующих банков России продолжится. Данные выводы подтверждаются и следующими графиками. (рис 1)

В 2009 было 20 кредитных организаций предоставляющие Жилищные Кредиты. В последующие года они стали уменьшатся в 2010 было 16, в 2011 - 15,в 2012 16, в 2013 - 15, в 2014 - 14.

Начиная с 2009 года в Тюменской области было 17 кредитных организаций предоставляющие ипотечное жилищное кредитование, а в последующие года они уменьшались, но не значительно.

Таблица 2 [1] - Сведения о количестве Жилищных Кредитов(ЖК) и ипотечного жилищного кредитования(ИЖК) предоставленных кредитными организациями физическим лицам в млн. рублях

Тюменская обл.	01.01. 2009	01.01. 2010	01.01. 2011	01.01. 2012	01.01. 2013	01.01. 2014
ЖК	25606	9987	24350	33883	36345	40694
ИЖК	21579	8440	24145	30585	32543	36706

После кризиса ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось. В борьбе за потребителя банки начали снижать средние ставки по жилищным кредитам и как следствие, возросло количество займов.

5000 0

— ♦ — ЖК

— ■ — ИЖК

Рис. 2 Количество Жилищных Кредитов(ЖК) и ипотечного жилищного кредитования(ИЖК), предоставленных кредитными организациями физическим лицам в Тюменской области ( млн. рубл.)

В 2009 году количество ипотечного жилищного кредитованияпредоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях составило 21579. В 2010 резкое снижение до 8440, но в последующих годах резко возросло.

Таблица 3 [1] - Сведения о задолженности по жилищным кредитам(ЖК) и ипотечному жилищному кредитованию(ИЖК)предоставленным кредитными организациями физическим лицам в млн. рублях

Тюменская обл.	01.01. 2009	01.01. 2010	01.01. 2011	01.01. 2012	01.01. 2013	01.01. 2014
ЖК	80130	77998	94890	125463	163100	206346
ИЖК	72489	71691	88365	118567	153698	197560

— ♦ — ЖК

— ■ — ИЖК

Рис. 3 - Сведения о задолженности по жилищным кредитам(ЖК) и ипотечному жилищному кредитованию(ИЖК)предоставленным кредитными организациями физическим лицам в Тюменской области (млн. руб.)

Мощный рывок экономического роста Тюменской области в середине 2000 годов и замедление экономики в последнее время отражается и на задолженности по Жилищным Кредитам.

В 2009 году задолженности по ипотечному жилищному кредитованиюв рублях составило 72489, небольшое уменьшение, но потом стало опять подниматься.

Последовательное проведение     в жизнь мероприятий по ипотечномукредитованию    требует от кредитных организаций и регионального руководства незаурядной воли, направленной на достижение целей регионального развития, которые должны отражать реальное воздействие инновационных программ на социально – экономическую систему региона.

Программа государственной поддержки ипотечного кредитования стартовало в 2009 году. На ее выделено уже 250 миллиардов рублей из Внешэкономбанка и Фонда национального благосостояния, но даже они помогают решить проблемы с жильем лишь малой части населения.

Государство проявило дальновидность в данном вопросе. Дело в том, что в настоящее время на рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: приобретение вторичного жилья, подчас находящегося в весьма плачевном состоянии, обходится куда дороже, чем покупка новенькой, отделанной современными материалами эконом-квартиры в новостройке, пригодной к немедленному заселению. Косвенным путем государство поддерживает и строительные компании: срок оборота средств, вложенных ими в застройку, сокращается благодаря повышенному спросу на недорогое жилье.Конечно, далеко не все могут позволить себе взять кредит и под 11 %. Кроме того, некоторые банки, получив поддержку от государства, не торопятся «осчастливливать» своих клиентов. Они не участвуют в программах ипотеки либо предлагают лишь фиксированные варианты приобретения жилья (от «своего» застройщика, по установленной высокой стоимости и т.п.). Данные невеселые факты заставляют аналитиков утверждать, что проводимая правительством программа является полумерой, и следует не поддерживать банки, а повышать средний уровень зарплат по стране и благосостояние народа. Так, если в 2010 году ипотека была доступна 15 % населения России, полная реализация программы поддержки кредитов увеличит данную цифру лишь до 30 %.

Проблему могут решить более решительные изменения в экономике:

• -    резкое снижение цен на жилье при масштабном увеличении его количества;

• -    победа над инфляцией, уменьшение ставок рефинансирования Центробанка,

• -    поддержка малоимущих семей со стороны социальных организаций и другие меры.

Главным ограничителем доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования в Тюменской области являются:

• -    низкий уровень доходов основной массы населения и недостатка жилья;

• -    глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;

• - монополизм в производстве строительных материалов, строительства и реализации жилья и ценовой беспредел;

• -    отсутствия государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;

• -    отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;

• -    недостаток длинных финансовых ресурсов и низкая эффективность их использования;

• - высокие трансакционные издержки и проценты по кредиту;

Все сказанное свидетельствует о том, что мероприятия по поддержки ипотечного рынка нельзя рассматривать как государственную стратегию. Это не может мобилизовать необходимые силы в ресурсы на решение жилищной проблемы в России, а только нагромождает завалы на пути решения вопросов обеспечения населения жильем. Не случайно 26 марта 2012 г. В.ВПутин заявил, что цифры по количеству нуждающихся в жилье постоянно пляшет, и это не дает возможности оценить масштаб проблемы, своевременно и в полном объеме организовать финансирование и работу. Выступая на совещании по вопросам повышения качества жилищных услуг в Кремле 13 ноября 2012 г., Президент Российской Федерации В.В. Путин подчеркнул: <…нам нужен профессиональный , реальный анализ, нам нужно вырабатывать решения в этой сфере, принимать их на практическом уровне и добиваться исполнения>.[2]

В последнее время предприняты активные действия по оживлению ипотечного сектора ввиду его значимости: как социальной, так и экономической. По данным информационных агентств, в июле 2010 г. главой

Правительства Российской Федерации В.ВПутиным была подписана стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года.

Стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 г. предусматривает привлечение в ипотеку долгосрочных финансовых ресурсов, в том числе пенсионных накоплений и резервов страховых организаций, а также других средств институциональных инвесторов. Одновременно предполагается, что доля сделок с использованием ипотеки на рынке жилья должна вырасти с 12 до 50 % средний уровень кредитной ставки должен снизиться до размера инфляции плюс 2 – 3%, а средний срок ипотечного кредита увеличиться с 16,5 до 30 лет к 2020 г. Так же ожидается продолжение снижения ставок по ипотечным кредитам.[3]

Необходимость привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет важность отработки надежных механизмов финансирования кредитов и обеспечения гарантий надёжности инвесторов, направляющим свои капиталы а рынке ипотечного комплекса. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса могло бы, на взгляд М.П. Логинова, осуществляться из следующих источников:

• -    рефинансирование кредитов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;

• - введение Банков России ипотечной ставки рефинансирования;

• -    выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

• -    привлечение денежных средств населения в системе строительных сбережений;

• - рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости;

• -    предоставление субсидий и субвенций из бюджетов различных уровней в рамка субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования;

• -    кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями

• - средства от продажи целевых облигационных займов;

Создание ипотечного комплекса позволит:

• - увеличить платёжеспособный спрос граждан России;

• -    сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

• - активизировать региональный рынок жилья;

• -    привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

• -    обеспечить развитие регионального строительного комплекса;

• -    оживить экономическую и инвестиционную активность в обществе. [4]