Инструменты финансового обеспечения жилищного строительства в регионе (на материалах Владимирской области)

Несомненно, что тема развития жилищного строительства и поиска источников его финансирования интересует значительное число исследователей в виду того, что с подъемом этой сферы связана не только социальная (обеспеченность населения жильем), но и экономическая составляющая (спрос на строительные материалы, бетонные и железобетонные конструкции, рабочие места и др.) развития региона. При этом доля инвестиционно-строительного комплекса в ВРП Владимирской области на 2018 год составила около 7 %.

Обращение к видовой структуре инвестиций в основной капитал Владимирской области показывает, что в 2019 году доля на инвестиционные траты, связанные с жильем, составила 14,5% (13,06 млрд. рублей). При этом если посмотреть динамику, то можно наблюдать увеличение доли инвестирования в строительство жилья с 2013 по 2019 г.г. с 9,9% (6,47 млрд. рублей) до 14,5% (13,06 млрд. рублей) [1, с. 101]. Наиболее высокая доля инвестирования в жилищное строительство наблюдалась в 2015 году (17,8% или 13,16 млрд. рублей), что в большей степени было связано с удорожанием строительных материалов. Вместе с тем можно сказать, что в регионе идет формирование комплекса предприятий, основной задачей которых является решение жилищной проблемы. Однако годовой ввод жилья во Владимирской области, составивший в 2018 году 653 тыс. кв метров жилья, по отношению к жилищному фонду показывает цифру 1,5 %, что весьма скромно по сравнению с регионами ЦФО, где преимущественно фигурируют цифры 2-3%. А например, в Московской области этот показатель в 2018 году составил 3,7 % [2, с. 850]. Кроме того, негативным моментом является то, что ввод в действие жилых домов происходит неравномерно на территории региона, то есть жилье преимущественно строится в областном центре, в городских округах и муниципальных районах, граничащих с Московской областью. Так поданным Владимирстата в 2019 году около 70% жилья построено в городе Владимире, Александровском, Киржачском, Суздальском районах и в городах Ковров и Муром [3]. То есть проблема строительства жилья Владимирской области решается не в полной мере, что в большей степени связано с ограничениями развития данной сферы применительно условий рассматриваемого региона [4]. Одними из основных факторов, сдерживающих жилищное строительство являются ограничения финансового плана: низкая доступность кредитных ресурсов для застройщиков; низкий уровень доходов и соответственно не высокие возможности сбережения населения; снижение финансового обеспечения на этапе строительства за счет средств населения при введении счетов ЭКСРОУ и др.). В связи с чем существенное значение имеет поиск оптимальных источников финансового ресурсного обеспечения жилищного строительства Владимирской области.

В литературе большое внимание уделяется вопросам финансового обеспечения жилищного строительства за счет программных инструментов, а именно: государственных (федеральных целевых) программ по финансированию жилищного строительства (капитальные вложения в рамках ФЦП «Жилище»); программ содействия обеспечению жильем отдельных категорий граждан (социальные выплаты, субсидии), в том числе с учетом софинансирования региональных программ[5, с. 44; 6, с. 82; 7]; за счет развития программ ипотечного кредитования. В настоящее время особое внимание уделено ипотечному кредитованию, в связи с чем в рамках Национального проекта «Жилье и городская среда» для обеспечения доступности ипотечного кредитования финансирования жилищного строительства акцент делается на снижении ставок по ипотечным кредитам и повышении располагаемых денежных доходов населения [8]. Кроме того, особую роль играет, созданный для поддержки строительных организаций финансовый институт развития — «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», изменившего фирменное наименование в марте 2018 года на АО «ДОМ.РФ».

Основная часть

Согласно данным Владимирстата, можно сказать о том, что в последние годы наблюдаемая тенденция снижения ставок по ипотечному кредитованию приводит к увеличению доли жилых домов, введенных населением за счет собственных и заемных средств (таблица 1, 2).

Таблица 1 – Ввод в действие жилых домов на территории Владимирской области за период с 2015 по 2019 гг.

Периоды	Введено в действие, тыс. кв.м			Удельный вес в общем вводе, процентов
	Всего	из них: населением за счет собственных и заемных средств	жилищностроительными кооперативам	жилых домов, введенных населением за счет собственных и заемных средств	жилых домов, введенных жилищно-строительными кооперативами
2015	646,7	330,7		51,1
2016	655,7	328,5		50,1
2017	695,4	413,5		59,5
2018	652,8	365,4	5,8	56,0	0,9
2019	745,4	514,3		69,0

Составлено авторами: Ввод в действие жилых домов на территории Владимирской области URL:https://vladimirstat.gks.ru/construction (дата обращения 12.04.2021)

Так, за период с 2016 по 2019 год средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам во Владимирской области снизилась с 12,58% до 9,87%, а удельный вес жилых домов в общем вводе жилья, введенных населением за счет собственных и заемных средств увеличился с 50,1% до 69%. Однако следует отметить тот факт, что на территории региона в 2019 году в многоквартирных жилых домах было введено всего 231,4 тыс. м квадратных жилья, а более чем 2/3 было построено индивидуальных жилых домов (541 тыс. м. квадратных) [9]. Росту индивидуального жилищного строительства в регионе способствовало появление ипотечного кредитования для этой категории жилья и накопление сбережений на счетах физических лиц. Однако рынок индивидуального жилищного строительства очень фрагментарен и стихиен и преимущественно это строительство осуществляется в районах, граничащих с Московской областью.

На основе данных, приведенных в таблице 2, можно сделать вывод о тенденции роста объемов выданных ипотечных жилищных кредитов во Владимирской области за период с 2016 по 2020 год.

Таблица 2 – Основные показатели развития ипотечного кредитования во Владимирской области за период с 2016 по 2020 гг.

Показатель	2016	2017	2018	2019	2020
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. рублей	10984	15149	22109	21309	30418
Количество выданных кредитов, шт., в том числе:	7356	9643	12833	11 808	15603
первичный рынок	2573	2236	2780	2680	4157
вторичный рынок	4783	7440	10103	9128	11446
Средневзвешенная ставка в процентах	12,58	10,66	9,54	9,87	7,69
первичный рынок	11,62	10,44	9,33	9,34	6,44
вторичный рынок	13,20	10,74	9,61	10,08	8,26
Средняя сумма кредита, млн. рублей	1493	1571	1716	1805	1950
Средний срок кредита	15,3	15,7	16,5	18	18
Объем задолженности по ипотечным кредитам,	30404	35730	44788	51 670	62239

Доля просроченных платежей в общей задолженности                      0,9      0,9      0,8      0,8       0,8

Составлено авторами по: Наш Дом РФ. Аналитика. Ипотечное кредитование. URL: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0% (Дата обращения 25.03.2021)

Средний темп роста анализируемого показателя объема выданных ипотечных кредитов за период с 2016-2019 гг. составил 24,7%. В 2019 году наблюдалось снижение показателя по сравнению с 2018 г. на 800 млн. руб. (3,6%). Учитывая общую непростую макроэкономическую ситуацию в 2020 году, в качестве положительного момента следует отметить об увеличении объемов выданных ипотечных жилищных кредитов на 40% по сравнению с 2019 годом, составившим более 30 млрд. руб./год.

Количество выданных ипотечных кредитов за период 2016-2019 гг. также в целом росло (в среднем на 16,5% год). В 2019 г. по сравнению с 2018 г. количество заемщиков сократилось на 1025 чел. (7,9%), а в 2020 по сравнению с 2019 годом количество ипотечных кредитов увеличилось на 28% и составило в 2020 году 15603. Таким образом в период пандемии были приняты меры по поддержанию спроса на кредитные ресурсы ипотечной системы региона, что в свою очередь увеличило спрос на жилье.

Средний размер выданного ипотечного кредита за анализируемый период ежегодно увеличивался в среднем на 100 тыс. руб. и составил в 2020 году 1,95 млн. рублей, что в значительной степени связано с ростом цен на жилье. Также одной из тенденций развития рынка ипотечного жилищного кредитования региона является увеличение среднего срока на выданный кредит (18 лет в 2019 и 2020 году). Это может быть объяснено стремлением заемщика снизить размер ежемесячного платежа. В целом система ипотечного жилищного кредитования Владимирской области является достаточно стабильной, что подтверждается низким показателем (менее 1%) по просроченным платежам.

Согласно данным таблицы 2 большинство сделок по ипотечным жилищным кредитам во Владимирской области заключается на вторичном рынке. Так в 2019 году количество ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, составило 22,7%, а на вторичном – 77,3% от общего количества, хотя еще в 2016 году это распределение было 34,9%, и 65,1%. Вместе с тем с введением счетов эксроу и снижением процентной ставки, согласно планам Правительства, доля покупки жилья на первичном рынке должна была существенно увеличиться. Однако по данным на 2019 год, несмотря на нововведение и целый год реализации Национального проекта заметных сдвигов в этом направлении во Владимирской области не произошло. На 2020 год ситуация немного изменилась в сторону увеличения доли ипотеки на жилье, приобретаемое на первичном рынке до 26,6%, чему в большей степени способствовало снижение процентной ставки по ипотеке на покупку жилья на этом рынке с 9,34% в 2019 году до 6,44% в 2020 году, то есть на 2,9%.

Снижение уровня процентных ставок по выданным ипотечным кредитам конечно, в большей степени определяется проводимой политикой Центрального банка РФ, направленной на понижение учетной ставки рефинансирования. Указанную тенденцию можно признать положительной, поскольку снижение процентных ставок повышает доступность ипотечных кредитов. При этом уровень процентных ставок по ипотечным кредитам в регионах России существенно превышает аналогичный показатель по зарубежным странам. Вместе с тем, повышение доступности ипотеки, низкая доходность альтернативных способов сбережения (снижение ставки по депозитам до уровня инфляции (4,35%)), а также отложенные из-за весеннего «локдауна» потребности в приобретении жилья привели к повышению спроса на него во втором полугодии 2020 года и при ограниченном предложении это вызвало рост цен на рынке строительства жилья. По данным Росстата, в 2020 году цены на первичном рынке жилья в номинальном выражении выросли на 12,0%, в реальном выражении – на 6,8%. Цены на вторичном рынке показали более сдержанный рост по сравнению с первичным рынком. В номинальном выражении стоимость жилья в 2020 г. увеличилась на 9,5%, в реальном – на 4,6%[10]. Ограничение предложения было вызвано снижением объемов вводимого жилья. Так во Владимирской области за 2020 год по кварталам было введено жилья организациями всех форм собственности: 232,5 тысяч квадратных метров; 80,9 тысяч квадратных метров; 157,6 тысяч квадратных метров; 255,3 тысяч квадратных метров. В процентном отношении к соответствующему периоду предыдущего года по кварталам ввод жилья в регионе составил:137,1%; 48,9%; 86,8%; 111,2%. То есть во втором и третьем квартале в условиях пандемии ввод жилья во Владимирской области существенно замедлился.

Вместе с тем для снижения цен на ранке жилья необходимо наращивание его предложения, а учитывая технологические и институциональные, финансовые ограничения сделать это достаточно сложно. Усугубляется данный процесс и тем, что в 2020 году выросли цены на строительные материалы. По данным Росстата и ДОМ.РФ, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых помещений, построенных в IV квартале 2020 г., выросла на 9,5% в годовом выражении.

Наиболее существенным был рост цен на лесоматериалы (+23%), арматуру (+8,5%), железобетонные стеновые панели (+8,4%). Кроме того, из-за закрытия границ Российской Федерации возникла нехватка рабочей силы [11]. Во Владимирской области фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра жилья в 2019 году составляла 32656 рублей, а в январе-июне 2020 года — 36483 рубля. В связи с чем строительным организациям требуются дополнительные финансовые ресурсы для приобретения строительных материалов. Однако оборотный капитал строительных организаций на стадии строительства, как уже отмечалось выше, ограничен за счет средств населения при введении счетов эксроу. Так за 2020 год остатки средств на счетах эскроу в банках Владимирской области выросли до 2,2 млрд рублей. На 1 января 2021 года количество счетов эскроу в регионе достигло 1165 счетов. Вместе с тем, сумма средств, перешедшая в распоряжение застройщиков, составила только 693 млн. рублей.

В связи с чем важными направлениями в наращивании объемов жилищного строительства Владимирской области должны стать развитие рынка арендного жилья, основанное на использовании механизма государственно-частного партнерства [12] и дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства, основанное на использовании ипотечного кредитования под строительство индивидуальных домов.

Касаясь ипотечного кредитования, особенно для строительства индивидуальных домов следует отметить, что пока данное кредитование используется незначительным числом банков (во Владимирской области это 4 банка) и величина процентной ставки достаточно высокая по сравнению с кредитованием квартир. Кроме того, здесь следует учитывать тот момент, что одним из базовых условий успешного развития системы ипотечного жилищного кредитования является формирование широкого слоя потенциальных заемщиков, способных в течении длительного времени осуществлять выплаты по кредиту. Данная ситуация зависит от большого числа факторов, к числу которых можно отнести:

уровень доходов населения;

стоимость жилья и его качество;

уровень процентных ставок по ипотечным кредитам;

степень развития рынка жилищного строительства (количество участников, используемые технологии строительства жилья, уровень конкуренции на строительном рынке региона).

При этом можно обратить внимание на существенное отставание Владимирской области по уровню заработных плат от средних значений по Центральному федеральному округу и России в целом. Так по данным Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Владимирской области (Владимирстата), среднемесячная заработная плата за 9 месяцев 2020 г. в регионе составила 33260,8 руб. [13] Аналогичный показатель по стране в целом за 9 месяцев 2020 г. составляет 49021 руб.[14] В целом для повышения уровня заработной платы в регионе органы государственной власти должны проводить обоснованную экономическую политику, связанную с поддержкой предприятий и организаций, создающих высокопроизводительные рабочие места, а также поддержкой малого и среднего бизнеса.

К тому же руководству региона основной акцент, конечно, необходимо делать на поддержке системы ипотечного кредитования для строительства жилья, в том числе собственного дома, ориентированного на основную долю населения со среднестатистическими доходами. Кроме того, для реализации этого направления жилищного строительства в регионе органам власти целесообразно взять на себя финансирование развития инженерной и транспортной инфраструктуры в районах, где перспективным является индивидуальное жилищное строительство. Предоставление земельных участков застройщикам с подобного рода инфраструктурой способствовало бы освоению других территорий и более пропорциональному развитию экономического пространства региона.

Касаясь арендного жилья (доходных домов) следует отметить о том, что подобная практика уже имеет место как в других странах (н-р, Китай, Казахстан), так и в нашей стране, преимущественно в саморазвивающихся регионах или крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Воронеж и др.). В рамках задачи по развитию цивилизованного рынка аренды ДОМ.РФ реализует пилотные проекты по строительству арендного жилья, в том числе с привлечением частных инвестиций. Портфель компании состоит из 13 проектов коммерческой и корпоративной аренды на 8,9 тысяч квартир и апартаментов, общая площадь которых составляет 458,7 тысяч кв. м. Пять арендных домов для частного найма (Лайнер, Матч Поинт, Символ, Парк Легенд, Октябрьское поле) функционируют в Москве, еще один – в Воронеже [15]. Аренда в проектах ДОМ.РФ более востребована москвичами и жителями Подмосковья, имеющими собственное жилье, но желающих улучшить условия своего проживания или переехать поближе к работе. При этом, например, в Казахстане существует несколько способов наращивания жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан через предоставление арендного жилья: арендное жилье без права выкупа социально-уязвимым гражданам; арендное жилье с правом выкупа через АО «ИО Казахстанская ипотечная компания» в порядке очередности (многодетные семьи, дети сироты, этнические казахи, вернувшиеся на родину из-за рубежа; инвалиды 1 и 2 группы; государственные служащие, военнослужащие и др.); арендное жилье в правом выкупа на срок до 20 лет вкладчикам Жилстройсбербанка Казахстана[16, с.30].

Несомненно, что арендное жилье имеет существенные перспективы в виду того, что:

во-первых, это инструмент повышения доступности жилья в регионе, так как является альтернативой его покупки для граждан не имеющих собственных средств (невысокие доходы и низкие перспективы накопления) и получающих возможность снять качественное жилье на приемлемых условиях;

во-вторых, приемлемые условия аренды могут создавать конкуренцию с рынком аренды коммерческого жилья, что в свою очередь снизит инвестиционный спрос на покупку жилья не с целью проживания, а с целью сдачи в аренду;

в — третьих, увеличение предложения на рынке жилья при снижении инвестиционного спроса будет способствовать снижению цен на покупку жилья;

в-четвертых, наличие арендного жилья в структуре жилищного фонда на приемлемых условиях повысит трудовую мобильность граждан (н-р, желающих приехать на работу в регион, при наличии собственного жилья желающих переехать поближе к работе и др.) [17];

в — пятых, в зависимости от степени участия государства в проектах строительства арендного жилья – это может быть некоммерческая аренда с последующим правом выкупа (по примеру Казахстана).

Вместе с тем важным становится вопрос достижения приемлемых для граждан условий аренды (цена, качество), что требует особого внимания к вопросам, связанным с финансированием строительства арендного жилья в условиях роста цен на строительные материалы, низкой доступности кредитных ресурсов для застройщиков и других ограничений жилищного строительства региона.

Преимущественно в зарубежной практике финансирование строительства некоммерческого арендного жилья осуществляется за счет льготного долгосрочного кредитования, что имеет ограничение в нашей стране. В связи с чем строительство доходных домов целесообразно осуществлять на основе финансового механизма государственно-частного партнерства, а именно концессионных соглашений. Но для этих целей необходимы дополнительные финансовые гарантии со стороны органов государственной власти:

капитальные гранты на этапе строительства доходных домов;

предоставление финансовых государственных гарантий при оформлении кредитов на инвестиционной стадии;

субсидирование расходов на подключение к сетям инфраструктуры;

специальные виды торгов (аукционов) на право заключения соглашений на строительство и эксплуатацию арендных домов некоммерческого использования, когда застройщики, предложившие в ходе аукционов самые низкие ставки аренды жилья, получат без торгов участки под строительство [18].

На практике выделяют следующие модели финансирования строительства арендного жилья (таблица 3).

Таблица 3 — Модели финансирования жилищного строительства доходных домов в рамках государственно-частного партнерства [19 -20]

Источники финансирования, доля от всего объема инвестиций в %				Источники возмещения кредитных обязательств
	Собственные средства застройщика (оператора) доходного дома	Заемные средства (долгосрочный ипотечный кредит)	Бюджетные средства (средства федерального, регионального, местного бюджета)	На инвестиционной стадии (стадии строительства доходного дома)	На эксплуатационной стадии (сдача в аренду жилой площади)
Модель №1	40%	60%	Не предусмотрены	за счет средств бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта РФ, и (или) местного бюджета в зависимости от значимости проекта.	за счет поступлений от сдачи помещений внаем
Модель №2	20%	40%	40% (на безвозвратной основе в виде субсидий или дотаций)	за счет средств бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта РФ, и (или) местного бюджета в зависимости от значимости проекта.	за счет поступлений от сдачи помещений внаем

Модель №3	20%	40%	40%	За счет средств застройщика или за счет платы за некоммерческий наем жилой площади (подразумевается признание доходов будущих периодов на основании предварительного заключения договоров с нанимателями)	За счет поступлений от сдачи помещений внаем
Модель №4	40%	60%	Не предусмотрены	За счет средств застройщика за счет платы за некоммерческий наем жилой площади (подразумевается признание доходов будущих периодов на основании предварительного заключения договоров с нанимателями)	За счет поступлений от сдачи помещений внаем

Согласно данным таблицы 3 вторая модель предусматривает наибольшее государственное финансирование строительства доходных домов: 40% софинансирования расходов на строительство и возмещение расходов по кредитным обязательствам на стадии строительства, когда средства отвлекаются на длительный период времени и нет текущего дохода. А четвертая модель исключает прямое государственное участие в проектах строительства и эксплуатации доходных домов.

Вместе с тем в регионах таких как Владимирская область для развития данного вида жилищного строительства на основе механизма государственно-частного партнерства целесообразно использование второй модели. Кроме того, учитывая ограничения развития жилищного строительства применительно условий рассматриваемого региона (ограниченные бюджетные возможности регионального и местных бюджетов региона) наиболее приемлемым будет использование в качестве источника финансирования средств финансового института развития, а именно ДОМ.РФ. При этом подобная практика финансирования инвестиционных проектов на основе концессионных соглашений за счет средств института развития с целью повышения доступности предоставления услуг частного оператора (концессионера) на данный период времени сложилась в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Институтом развития, осуществляющем поддержку является Фонд реформирования ЖКХ [21]. Поддержка за счет средств Фонда осуществляется не только на инвестиционной стадии, но и на стадии проектирования и эксплуатации проекта развития коммунальной инфраструктуры в городах с численностью населения, не превышающей 500 тысяч человек. В связи с чем во Владимирской области целесообразна многоканальная модель финансирования жилищного строительства доходных домов, учитывающая участие финансового института развития (АО ДОМ.РФ), средств бюджета региона и муниципальных образований и внебюджетных источников финансирования (собственное и заемное финансирование) застройщика на всех стадиях реализации проекта строительства некоммерческого арендного жилья (проектирование, строительство и эксплуатация).

Выводы

Таким образом, предпринятые в период пандемии меры по поддержанию спроса на кредитные ресурсы ипотечной системы региона, снижение доходности альтернативных депозитных способов сбережения населения, отложенный из-за весеннего «локдауна» спрос в покупке жилья вызвали высокий уровень потребности в приобретении жилья во второй половине 2020 года и при снижении объемов ввода жилья это привело к росту цен на него.

Решение проблемы наращивания объемов жилищного строительства в регионе и обеспеченности доступности жилья возможно за счет развития таких направлений как: строительство рынка арендного жилья (доходных домов), основанного на использовании механизма государственно-частного партнерства и регулировании рынка индивидуального жилищного строительства при использовании ипотечного кредитования для строительства индивидуальных домов.

Адаптация модели финансирования проектов государственно-частного партнерства, успешно реализуемой в сфере жилищнокоммунального хозяйства, применительно к ресурсному обеспечению строительства доходных домов позволяет рассчитывать на существенное улучшение ситуации с жилищной обеспеченностью в регионах России. Большинство регионов нашей страны относятся к регионам с ограниченным потенциалом саморазвития, поэтому наибольшие перспективы практической реализации имеет модель, предусматривающая высокую диверсификацию источников финансирования за счет сочетания бюджетного (бюджеты различных уровней, средства федеральных институтов развития) и внебюджетных источников финансирования.