Интервал неопределенности при оценке земель сельхозназначения

Наверное, ни на каком другом сегменте рынка не наблюдается такой широкий диапазон цен, как на рынке земель сельскохозяйственного назначения.

Посмотрим, какая ситуация сложилась в Самарской области по состоянию на 1 июня 2013 года. Выбрав все предложения, имеющиеся на самых популярных сайтах, получим следующую картину (табл. 1). Для чистоты эксперимента ограничим выборку предложениями по центральной бонитиро-вочной зоне области.

В графическом представлении наша выборка будет такой, как показано на рисунке 1.

Попробуем оценить репрезентативность выборки методами статистики, хотя и так понятно, что ни о какой достоверности не может быть и речи: цены предложений на самые «дешевые» участки (р./га) почти в 200 раз ниже, чем на «дорогие». Тем не менее подтвердим свои выводы о нерепре-зентативности выборки, проведя статистический анализ. Результаты представлены в таблице 2.

Очевидно, что ни одна из функций не позволяет установить достоверность зависимости «цена – площадь», хотя, как мы уже отмечали, все аналоги расположены в равных природно-климатических условиях. Может быть, надо сделать поправку на почвенное плодородие? Конечно, ведь это очень важный фактор стоимости пахотных угодий. В отсутствие достоверных данных

Таблица 1

Предложения по продаже земельных участков в центральной бонитировочной зоне Самарской области ¹

Площадь земельного участка, га	Стоимость 1 га (цена предложения), р.
23	10 000
11	13 636
18,3	16 393
10	25 000
76	39 474
629	50 000
14	57 143
11	154 545
5,3	188 679
5,3	773 585
5,6	196 429
30	250 000
5,5	272 727
60	300 000
5,6	357 143
5	400 000
100	500 000
3,8	1 973 684

* п ервоначально материал статьи был опубликован в номере 220 (июль) бюллетеня r way за 2013 год (с. 14–20).

Рис. 1. Предложения по продаже участков на рынке земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области

Таблица 2

Результаты статистического анализа цен предложений

Вид функциональной зависимости Величина достоверности аппроксимации (R2) Линейная 0,3336 Экспоненциальная 0,2498 Логарифмическая 0,4921 Степенная 0,2790 о типе почв, содержании гумуса и NPK 2, мощности гумусового горизонта, степени эродированности и прочих факторов, характеризующих плодородие аналогов земельных участков, можно воспользоваться результатами государственной кадастровой оценки земель. Проанализировав эти данные для выбранных объектов-аналогов, получим величину поправки в размере 10–20 процентов, что не повлияет на наши выборки, имеющие разброс в 100–200 процентов.

Возникает извечный вопрос: что делать? Почитаем тексты объявлений.

Первое (о самом дешевом участке): «В Кинель-Черкасском районе продается земельный участок для с/х нужд. Земля очень плодородная!!! Цена за 1 га 10 000 рублей» ³.

Второе (о самом дорогом участке): «Продам земельный участок с/х назначения, 3,8 га. В 500 метрах от поселка Усинский, в национальном парке Самарская Лука. Участок находится около асфальтовой дороги, в 200 метрах от р. Воложка, в 300 метрах от базы ЦСК ВВС и в 200 метрах от запланированной на 2014 год станции канатной дороги Самара-Рождествено. Возможно подключение электричества. Участок ровный и правильной геометрической формы. Документы о собственности. Рядом строится коттеджный поселок, где стоимость одной сотки составляет 700 000 рублей. Земля данной категории может использоваться:

для ведения сельскохозяйственного производства; для ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства, с правом или без права возведения некапитального жилого строения; для садоводства или огородничества, позволяет строить индивидуальные жилые дома, но без права регистрации» 4.

Итак, ответ на вопрос можно найти в текстах объявлений. Если продавец указывает на возможность альтернативного использования земельного участка, например под коттеджную застройку, то указаны цены, сопоставимые с ценами земель категории населенных пунктов. Цены же предложений земельных участков, использование которых возможно только для растениеводства, очень скромные – от 10 до 25 тысяч рублей за 1 гектар для неорошаемых земель, 30– 50 тысяч рублей за 1 гектар для участков на орошении.

Вот такая сегодня сложилась ситуация на рынке сельскохозяйственных угодий – самые продуктивные, жизненно необходимые человечеству земли крайне дешевы.

Отметим, что к «дорогим» предложениям оценщику следует относиться с осторожностью – далеко не всегда указанное в объявлении возможно. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения специфичен, не каждый участок подлежит переводу в земли населенных пунктов или земли промышленности. Даже если получено разрешение на перевод, то эта процедура сопряжена с определенными временны ́ ми и материальными затратами ⁵. Здесь оценщик напрямую сталкивается с проблемой наиболее эффективного использования.

Следует отметить, что наиболее эффективное использование земель сельскохозяйственного назначения – это использование пашни в составе научно обоснованного севооборота, сенокосов и пастбищ в составе сенокосо- и пастбищеоборотов 6, а вовсе не размещение на таких землях крупного логистического центра или коттеджного поселка. Конечно, в каких-то случаях перевод может быть обоснованным. Но в настоящей работе я рассматриваю конкретную задачу – оценить земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, использующийся для ведения растениеводства.

Таким образом, исключив из числа предложений такие, которые не предполагают дальнейшее использование по назначению, можно получить репрезентативную выборку для дальнейших расчетов в рамках сравнительного подхода.

Применяя доходный подход к оценке сельскохозяйственных угодий, мы сталкиваемся с очередной проблемой, ограничивающей точность результатов. Суть ее в определении величины валового дохода в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков ⁷. Цитирую: «Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену (курсивным шрифтом выделено мной. – Г.У. )».

С нормативной урожайностью все понятно, это средневзвешенная величина урожайности конкретной сельскохозяйственной культуры, учитывающая и агро-экономический потенциал территории, и содержание гумуса в почве, и принятую технологию возделывания, и влияние негативных факторов. Методика определения нормативной урожайности описана, например, в Технических указаниях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения 8.

А вот с рыночной ценой ситуация непростая.

Для примера попробуем оценить участок пашни на разные даты, пусть даже в небольшом временно ́ м интервале, скажем, на 1 марта, на 1 апреля и на 1 мая 2013 года.

Расчеты проведем на примере наиболее распространенной в Самарской области культуры – пшеницы.

Нормативная урожайность пшеницы для конкретного участка и принятой технологии возделывания – величина постоянная. За такой короткий период времени затраты, включая налоги и затраты на реализацию, а также прибыль предпринимателя не меняются. А вот рыночные цены на продукцию растениеводства скачут. На рисунке 2 показана ситуация на зерновом рынке России за весенний период 2013 года.

Рис. 2. Динамика цен на продовольственное зерно в центральных регионах России, март – май 2013 года 9

Используя данные рисунка 2, выполним расчеты стоимости участка на три указанные даты в соответствии с Методическими рекомендациями [7] (рис. 3).

Получается, что в мае наш участок стоил почти на 9 процентов дешевле, чем в апреле, и почти на 34 процента дешевле, чем в марте. Очевидно, что в действительности таких скачков цен на земельные участки не было. Более того, участниками рынка вообще не отмечались какие-либо изменения цен в этом сегменте за указанный период.

Цены на зерно меняются ежедневно! Общая картина скачков цен, например, в Приволжском федеральном округе за более длительный период (с 2005 по 2013 год) представлена на рисунках 4 и 5.

Очевидно, что, принимая в расчетах цену реализации зерна на дату оценки, напри-

Рис. 3. Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с использованием доходного подхода

годы

Рис. 4. Цены на зерно пшеницы 3 класса в Приволжском федеральном округе в 2005–2012 годах 10

Рис. 5. Динамика изменения рыночных цен на зерно 3 класса в Приволжском федеральном округе в 2005–2012 годах 11

мер, в марте, мы получаем одну величину стоимости участка, а в июне – уже совершенно другую.

Может быть, эти изменения компенсируются затратной частью? Давайте посмо- трим. На рисунках 6–9 приведены данные по некоторым позициям, формирующим себестоимость производства сельскохозяйственной продукции в Приволжском федеральном округе с 2005 по 2012 год 12.

годы

Рис. 6. Цены на электроэнергию в Приволжском федеральном округе в 2005–2012 годах

годы

Рис. 7. Средняя цена на минеральные удобрения в Приволжском федеральном округе в 2005–2012 годах

годы                                         годы

Рис. 8. Средняя цена на бензины автомобильные в Приволжском федеральном округе в 2005–2012 годах

Рис. 9. Средняя цена на комбайны зерноуборочные в Приволжском федеральном округе в 2005–2012 годах

Как видим, за анализируемый период рыночные цены на зерно росли в период с 2005 по 2008 год, потом падали (2009– 2010 годы), затем снова росли (с небольшим падением осенью 2011 года) и продолжают расти в настоящее время (как результат низких сборов зерна из-за засухи), в то время как затратная часть имела четкую тенденцию к росту, с некоторыми «провалами» в 2007–2008 годах.

Очевидно, что такая «несогласованность» динамики цен на продукцию и затрат на ее производство при прямом применении доходного подхода приведет к самым неожиданным результатам. Означает ли это, что за анализируемый период стоимость сельскохозяйственных угодий понизилась?

Чтобы разобраться, попробуем систематизировать факторы, влияющие на формирование цен на зерновом рынке. К ним относятся:

• •    сезонные колебания (сразу после уборки урожая цены низкие, перед

началом нового уборочного сезона – максимальные);

• •    структура посевных площадей;

• •    неравномерность структуры затрат по годам (см. рисунки 3–7);

• •    территориальная дифференциация затрат ¹³;

• •    динамика рентабельности производства сельскохозяйственной продукции;

• •    динамика паритета цен на сельскохозяйственную продукцию, товары, услуги и работы;

• •    динамика мировых цен;

• •    размер квот на ввоз экспортной продукции и т. д.

Динамика сезонных колебаний цен на зерно пшеницы продовольственной 3 класса в Приволжском федеральном округе показана на рисунке 10 (для наглядности выбраны данные незасушливого 2009 года).

Неравномерность структуры затрат на сельскохозяйственное производство показана на примере одного из хозяйства Ки- нельского района Самарской области в таблице 3.

Пример дифференциации затрат на производство сельскохозяйственной продукции по регионам России приведен в таблице 4.

Динамика рентабельности производства сельскохозяйственной продукции и паритета цен на продукцию, товары, услуги и работы приведена в таблицах 5 и 6.

Изменение цен на сельскохозяйственную продукцию, товары, услуги и работы, приобретаемые сельскохозяйственными организациями, оказывает прямое воздействие на затраты при производстве продукции. Потери производства от повышения цен на потребляемые ресурсы (горюче-смазочные материалы, удобрения, техника и прочее), как правило, не окупаются ростом цен на сельскохозяйственную продукцию.

Нестабильность структуры посевных площадей показана на рисунках 11 и 12.

Формирование структуры посевных площадей происходит под влиянием мно-

Рис. 10. Сезонные колебания цен на зерно пшеницы продовольственное 3 класса в Приволжском федеральном округе в 2009 году и начале 2010 года 14

Таблица 3

Структура затрат на ведение сельскохозяйственного производства в Кинельском районе Самарской области в 2011–2012 годах, % ¹⁵

Год	Оплата труда с начислениями	Семена, посадочный материал	Удобрения	Содержание основных средств	Горючесмазочные материалы	Прочие
2011	15	17	7	23	18	20
2012	22	16	11	18	16	17

Таблица 4

Дифференциация затрат на производство сельскохозяйственной продукции по регионам России ¹⁶

Вид продукции	Цена, р. / т (регион)		Коэффициент дифференциации цен
	максимум	минимум
Картофель	1 012 (Камчатская область)	266 (Татарстан)	3,8
Сахарная свекла	3 11,4 (Астраханская область)	67,22 (Чеченская Республика)	4,6
Овощи	4 613 (Ямало-Ненецкий автономный округ)	145,1 (Кабардино Балкарская Республика)	31,8

Таблица 5

Динамика рентабельности производства сельскохозяйственной продукции в районе N Самарской области, % 17

Продукция Год 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Зерно 18,5 18 1 6 10 12 Подсолнечник 9 22 31 9 8 6 гих факторов – это и уровень закупочных цен предыдущего периода, и ситуация на мировом сельскохозяйственном рынке, и величина потребности в кормах для отрасли животноводства. Так, в последние годы многие производители «увлеклись» возде- лыванием подсолнечника, порой в ущерб системе севооборота, поскольку закупочные цены на подсолнечник выше, чем на пшеницу. Резкий «вброс» подсолнечника на рынок привел к снижению цен на него, не оправдав надежды производителя.

Таблица 6

Динамика паритета цен на сельскохозяйственную продукцию, товары, услуги и работы ¹⁸

рапс, 6% нут, 3% просо, 2% горох, 4% кормовые, 13%

зерновые, 39% технические,

29%

Рис. 11. Структура посевных площадей в Самарской области в 2010 году 19

рапс, 6%    нут, 3% горох, 1% кормовые, 13%

♦♦♦♦♦♦♦♦♦

******

зерновые, 38% технические,

29%

Рис. 12. Структура посевных площадей в Самарской области в 2011 году 20

Показатель Год 2012 год к 2011 году, % 2011 2012 Средняя цена зерна, р./т 6 369 7 138 1,12 Средняя цена комбайнов, р./шт. 4 451 964 5 271 474 1,18 Средняя цена дизельного топлива, р./т 23 560 27 800 1,18 Количество зерна, которое необходимо продать для покупки 1 комбайна, т 699 738 1,06 Количество зерна, которое необходимо продать для покупки 1 тонны дизельного топлива, т 3,7 3,9 1,05 соя, 1% лен, 3% соя, 2% лен, 5% просо, 3%

♦♦♦♦♦♦♦*

А в 2009–2010 годах истощение почвы из-за нарушения севооборота вкупе с погодными условиями привело к низким сборам семян подсолнечника.

Мировые цены на продукцию сельского хозяйства также постоянно меняются. Рост импорта снижает конкурентоспособность отечественных товаров, мотивацию развития производства, поэтому государство вводит квоты на ввоз импорта.

Итак, мы убедились, что цены на сельскохозяйственную продукцию формируются под влиянием большого количества факторов, широко варьируют в зависимости не только от природно-климатических условий, определяющих плодородие, но и от сезона, региона, цен на горюче-смазочные материалы, удобрения, сельскохозяйственную технику, от размера квот на экспорт и прочее.

Рыночные цены, например, на зерно, меняются ежедневно ! При этом затратная составляющая не изменяется такими же темпами (цены на комбайны, удобрения, электроэнергию меняются 1–4 раза в год).

Если следовать Методическим рекомендациям [7], то в течение одного месяца можно получить до 30 вариантов стоимости одного и того же земельного участка.

Как быть? Что делать? О каком диапазоне точности можно говорить?

Видимо, и оценщикам следует прибегнуть к каким-то средним показателям. Логично предположить, что, принимая в расчетах среднемноголетнюю величину урожайности той или иной культуры, мы можем применять и какую-то усредненную величину закупочной цены. Ориентиром определения может послужить установлен- ная государством на текущий год закупочная цена, которая, кстати, корректируется ежеквартально с учетом уровня инфляции. В поддержку этого предложения приведу следующие доводы.

Во-первых, государство является одним из крупнейших потребителей продукции сельского хозяйства даже в неблагоприятных экономических условиях.

Во-вторых, государственный заказ формируется на рыночной (конкурсной) основе.

Поскольку свободные рыночные цены формируются под влиянием множества факторов, не зависящих от производителя, при неблагоприятном стечении обстоятельств (засуха, перепроизводство того или иного вида сельскохозяйственной продукции) он попадает в тяжелое финансовое положение, и тогда только помощь государства помогает избежать банкротства.

Механизм закупочных интервенций действует в Российской Федерации с 2001 года. Интервенции проводятся для того, чтобы при снижении цен на зерно снять его излишки с рынка и тем самым стабилизировать цены. Для поддержания стабильности продовольственного рынка Правительство Российской Федерации ежегодно устанавливает гарантированный уровень закупочных цен, которые обеспечивают возмещение материальных затрат и получение дохода, необходимого для расширенного воспроизводства 21. Расчет гарантированных закупочных цен 22 на первый квартал бюджетного года производится в четвертом квартале предшествующего года на основе ожидаемых данных о полной себестоимости соответствующих видов сельскохозяйственной продукции, включая затраты на реализацию (их определяют по данным органов статистики). При этом учитывается и инфляционная составляющая (четвертый квартал прошлого года к первому кварталу нового года), и фактор месторасположения, поскольку в разных зонах нашей страны себестоимость одного и того же вида продукции может быть разной.