Инвестиции в недвижимость Ярославской области: состояние, проблемы и пути их решения

Sinyavin S.

3rd year student the faculty of "accounting, analysis and audit"

FGBOU VPO «Plekhanov Russian University of Economics»

Yaroslavl branch

Zborovskaya E. B., Candidate of economic Sciences, docent docent of Department "Economy"

FGBOU VPO Plekhanov Russian University of Economics

Yaroslavl branch

REAL ESTATE INVESTMENTS IN YAROSLAVL OBLAST: STATUS, PROBLEMS AND WAYS OF THEIR SOLUTION

Северо - восточный регион является одним из наиболее инвестиционно- привлекательных в Центральном Федеральном Округе России, что объясняется, в первую очередь, относительно высокими ценами на рынке недвижимости и строительства, устойчивой экономикой региона и платежеспособным спросом населения. Исторические и культурные особенности Ярославля и области обуславливают высокие темпы развития туризма в северо-восточных областях ЦФО и способствуют активному росту рынка гостиничной недвижимости и торгово-развлекательной инфраструктуры. В настоящее время в рамках программы «Золотое кольцо России» на северо-востоке ЦФО активно ведется строительство новых отелей и реконструкция уже существующих¹.

Ситуация на местном рынке недвижимости не сильно отличается от обще- российской картины. Наблюдается стагнация, снижение активности и платежеспособного спроса, дисбаланс темпов роста спроса и предложения, также наблюдается снижение цен на жилье. Так, например, за последние восемь лет покупка жилья стала в два раза доступнее, сообщили аналитики Sberbank CIB. Компания составила индекс доступности жилья, показывающий соотношение стоимости новой двухкомнатной квартиры площадью 65 кв. м и годового дохода россиян. В 2015 году этот индекс достиг минимального значения за 12 лет. По подсчетам аналитиков Sberbank CIB, сейчас для покупки новой «двушки» россиянам в среднем требуется 8 годовых зарплат. Для расчетов использовались данные Росстата о среднем доходе российских домохозяйств, состоящих из двух работающих человек. В первой половине 2015 г. месячный доход российской семьи в среднем составлял 33 135 руб., в 2007 г. - 13 593 руб. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке в России в 2015 г. составляла, по данным Sberbank CIB, 55,4 тыс. долларов, в 2007 г. - 99,5 тыс. долларов2. Также обратим внимание на статистику, которою изучили эксперты Национального бюро кредитных историй (НБКИ), по вопросу, какой доход должна получать ярославская семья, чтобы без проблем выплачивать в срок по обязательствам ипотеки. Анализ, проведенный на основании данных финансовых организаций, показал, что в среднем по стране ипотека стала доступнее. Чтобы не оказаться в долговой яме, российской семье достаточно консолидировано зарабатывать 73,2 тысячи рублей в месяц. В сравнении с показателями прошлого года, сумма уменьшилась на 1,6%.

Впрочем, по информации НКБИ, подобная картина наблюдается не во всех регионах. Хотя справедливости ради подчеркнем, что в 50 субъектах РФ тенденция имеет положительную динамику. Здесь в тройке лидеров находятся Москва с результатом минус 26,3%. Жители Кабардино-Балкарии и Чукотского автономного округа — примерно на 20% относительно зарплат 2015 года. Есть регионы, в которых ипотека стала менее доступной — в этой связи аналитики выделяют Татарстан, Республику Коми и Челябинскую область3.

Дисбаланс спроса и предложения создает основные проблемы для рынка жилья в регионе. По данным Ярославльстата на январь 2016-го года сдали на 51,5% жилья больше, чем в январе 2015-го. Всего построено жилья площадью 27 373 квадратных метров. Почти 70% приходится на Ярославль, на Рыбинск – 5%, на Тутаевский район – 9,2%, на Угличский район – 6,2%. Меньше всего жилья было сдано в Ярославском муниципальном районе – всего 0,6%, что составляет всего 158 квадратных метров. В январе–сентябре 2014 года общая площадь введенного жилья составила 457,6 тысячи квадратных метров, или в 2,1 раза больше, чем в январе - сентябре 2013 года. Согласно данным Министерства регионального развития РФ за январь–май 2014 года, Ярославская область по вводу в строй жилья оказалась на восьмом месте в России. А опыт Ярославской области по эффективности выдачи разрешений на строительство признан лучшим в стране за 2015-й год. На вторичном рынке стагнация более ощутима, особенно это касается старого фонда. Также изменился налог с продажи недвижимости, ранее доходы физического лица от продажи недвижимого имущества освобождались от НДФЛ в случае, если недвижимость находилась в собственности более трех лет. С 1 января 2016 года данный срок возрос до 5 лет. Это было сделано против спекулятивных сделок на рынке. Однако специалисты рынка недвижимости уверены, что этот закон не увеличит собираемость налогов.

Первичный рынок ведет себя живее. Наиболее частым прогнозом аналитиков Ярославля по ценовой ситуации до конца года является либо падение в цене до 3%, либо сохранение текущей ситуации. Существует проблема недостроенных домов в Ярославском регионе. Местные и региональные власти предприняли определенные усилия по решению этих проблем. Количество жилых долгостроев в Ярославской области сокращается. Однако ряд объектов продолжают оставаться недостроенными, а люди не могут получить свои квартиры, за которые заплатили несколько лет назад. В 2011 году Минрегион РФ формировал реестр проблемных объектов в Ярославской области. Тогда в него вошли 12 объектов, более 900 пострадавших дольщиков. По информации Государственной жилищной инспекции Ярославской области, к настоящему моменту 10 объектов введены в эксплуатацию. С начала года региональная госжилинспекция формирует реестр граждан, признанных пострадавшими от недобросовестных действий. Есть процедура решения проблемы в судебном порядке и включения дольщиков в реестр требований кредиторов застройщика4.

Коммерческая недвижимость на территории Ярославской области и особенно в Ярославле характеризуется отсутствием офисных центров класса «А» (помещения класса «А» являются наиболее престижными. Это специализированные бизнес-центры новой постройки либо полностью реконструированные здания. Обязательно наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания. В офисах класса «А» высококачественное управление комплексом, отвечающее международным стандартам. Здания оборудованы лучшими современными инженерными системами. Обязательно есть охраняемая парковка и круглосуточная охрана внутри здания: современные системы безопасности и автоматизированный контроль доступа на территорию и в помещения. Инфраструктура, как правило, обеспечивает любые нужды арендаторов. Особенно остро отсутствие площадей сказывается в центре города.

В среднем арендная плата за кв. метр офисного помещения составляет $500 в год. Стоимость покупки коммерческой недвижимости составляет около $4000 тыс. за кв. метр. Проблема со складскими помещениями также актуальна для нашего региона. Но, учитывая, что город имеет большую промышленную зону, вопрос с подбором складских помещений всегда можно решить, а при определенных финансовых вложениях, их можно адаптировать для потребностей бизнеса. В городе строится много недвижимости под торговые площади, при этом пустует до 10-15% уже открытых торговых центров. Основное строительство коммерческой недвижимости ведется в региональном центре. В других городах процент строительства новых коммерческих объектов очень низок, в основном силами местного предпринимательства5.

Ситуацию с недвижимостью в Ярославле можно оценить как хорошую, практически все запросы можно удовлетворить. Сложности возникают только когда необходимо снять офис в центре города, найти отапливаемый, охраняемый склад нужной площади за разумные деньги. Для решения этих проблем в городе начато строительство нескольких крупных торгово-офисных центров. В последние годы в Ярославской области инвестиции в основной капитал имеют относительно стабильную структуру по направлениям использования и видам основных средств. Наибольшую долю в структуре занимают следующие группы объектов: новое строительство зданий и сооружений (34,3% - 36,8%), модернизация и реконструкция зданий и сооружений (14,6% - 18,6%), приобретение новых машин и оборудования (14,5% - 17,8%), модернизация реконструкция машин и оборудования (12,4% - 13,7%)⁶. В рамках задачи по государственной поддержке граждан, проживающих на территории Ярославской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования разработана система мер поддержки, которая состоит в безвозмездном предоставлении средств областного и местного бюджетов для выдачи нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам субсидии на приобретение (строительство) жилых помещений при получении ипотечного кредита (займа).

В условиях стагнации на рынке недвижимости, недостаточного уровня платежеспособного спроса, замирания цен сложнее всего приходится застройщикам. По всей видимости, они вынуждены будут искать возможности для уменьшения себестоимости строительства, что может вызвать снижение качества строящегося жилья. Вполне вероятно, что застройщики отреагируют на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей. В сложившейся ситуации дальнейшее развитие жилищного строительства во многом зависит от позиции государства. Сильный импульс наращиванию жилищного строительства и рынку недвижимости в целом могла бы дать ипотека. Но процентные ставки по ипотечному кредиту в размере 12% с государственной поддержкой и 11,4% без государственной поддержки устраивают далеко не многих потребителей, как уже было сказано ранее что для обеспечения такого кредита ярославской семье нужно 73,2 тысячи рублей в месяц, но таким доходом обладают далеко не многие семьи. Поэтому кажется более эффективным устанавливать процентные ставки по ипотеке пропорционально стоимости, приобретаемого жилья и средне-годовому доходу семьи. Возможно это бы не только увеличило интерес к ипотечному кредиту со стороны населения, но и позволило бы снизить риски по не выполнению обязательств договора, что положительно сказалось бы не только на рынке недвижимости, но и на экономике страны в целом.

Хорошую поддержку, для приобретения недвижимости оказывает государственная программа «Молодая семья», но ее одной недостаточно, так как она позволяет обеспечить поддержкой сравнительно не большое количество семей. Хоть программа и призвана улучшить условия жилья молодым семьям, но не лишена негативных сторон: нужно производить выплаты по ипотеке, которую пока ярославская семья не погасит, то она не станет собственником жилья.

Также для решения этих проблем осуществляется региональная программа «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011 - 2020 годы». Целью программы является дальнейшая реализация направлений, основных мероприятий и параметров приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В целях обеспечения устойчивого развития территорий Ярославской области необходима подготовка документации по планировке территории земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Подготовка данных проектов позволит определить территории общего пользования, участки для коммерческого использования, объектов социально-культурного и иных объектов капитального строительства. Это важный шаг для реализации муниципальных документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также достижения поставленных перед ОМС показателей ввода в эксплуатацию нового жилья и, как следствие, достижения показателей, установленных для Ярославской области.